铜川市王益区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0202民初200号原告陕西喜正房地产开发有限公司。法定代表人赵喜正，董事长。委托代理人张某某，该公司员工。被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司。法定代表人ＸＸ立，执行董事。委托代理人熊某某，该公司销售部经理。委托代理人李某，陕西天地行律师事务所律师。
原告陕西喜正房地产开发有限责任公司（以下简称喜正公司）与被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司（以下简称德诚居）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年11月27日作出（2015）王民初字第00559号民事判决。
原告喜正公司与被告德诚居均提出上诉，2016年2月3日，铜川市中级人民法院作出（2016）陕02民终34号民事裁定书，以原判认定事实不清为由撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭分别于2016年4月19日、2016年5月5日、2016年6月13日公开开庭审理了本案。原告喜正公司法定代表人赵喜正及委托代理人张玉红，被告德诚居委托代理人熊晓琴、李燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告喜正公司诉称：原、被告双方于2008年合作开发川口原电影院，原告投资220万元，后因双方意见分歧较大，无法继续合作，双方于2010年10月20日签订补偿协议，约定被告返还原告入股资金并给原告补偿，于主体封顶前支付原告100万元整，封顶后支付100万元，竣工交付使用后支付200万元及一套110平方米住房。协议签订后原告入股时的所有手续及票据均交给被告收回。第一笔100万元及第二笔100万元均通过诉讼并强制执行取得。2015年7月被告工程已竣工，按双方协议约定，被告应支付200万元及一套110平方米住房，但经过2个多月催要无果，诉至本院。请求依法判令：1、依法判令被告支付原告200万元补偿金；2、支付110平方米住宅折价款451000元，按照被告提供的顶层楼房价格每平方米4100元计算。经本院释明后原告将该诉讼请求变更为请求被告支付原告110平方米住房一套；3、判令被告按双方签订协议支付原告应付款3%的违约金73530元。
被告德诚居辩称：1、金茂大厦项目没有竣工验收，不符合全部交付的条件，不符合约定给付200万补偿款的条件；2、原告要求给付房子没有依据，双方协议第4条指的是只有原告给予被告拆迁帮助的同时，由被告为实施拆迁的原告免费提供一套110平方米左右的办公用房，供原告在拆迁过程中使用，并不是原告诉称的送一套110平方米左右的商品房，且原告没有向被告提供“拆迁帮助”。原告主张110平方米的住宅及折合款的请求已经王益法院及市中院审理，违反“一事不再理”原则。3、被告不存在违约，金茂大厦整体项目没有进行到“整体项目竣工交付使用后”，约定的应付款不应包括房屋折价款。
经审理查明：2010年10月20日，被告德诚居（甲方）与原告喜正公司（乙方）就铜川市王益区川口原铜川市电影院（即金茂国际大厦）合作一事达成协议，该《协议》约定，“双方就川口电影院合作一事，经双方协商达成如下协议：1、甲方2008年度借乙方现金及川口围墙施工费合计200万元。乙方在三日内与甲方交接围墙及售楼部，甲方即归还本金200万元。2、甲方补偿乙方补偿金400万元。补偿时间分为二次补偿，第一次为主体封顶之前时100万元，封顶之后补偿100万元，第二次为整体项目竣工交付使用后时补偿200万元。3、男方在项目实施阶段，乙方应帮助甲方工作（如拆迁、治安、项目施工及咨询等工作）使该项目早日竣工。4、乙方帮助甲方拆迁工作，甲方免费为乙方提供110平方米左右住房一套。5、双方不得违约，一方违约须赔偿对方违约金，违约金是应付款的3%，否则双方有权向法院提起诉讼。6、本协议一式二份双方各持一份。”原、被告双方在该协议上签字并加盖单位公章。2010年10月21日，被告向原告归还了《协议》第一条约定的本金200万。2012年7月、2013年5月原告先后两次将被告诉至本院要求支付约定的补偿款，本院分别作出（2012）铜王民初字第00321号民事判决及（2013）铜王民初字第00346号民事判决，判决后，均上诉至市中院。2013年5月2日市中院作出（2013）铜中民一终字第00044号民事判决，判令被告支付原告（封顶前的）补偿款100万；2014年1月25日，市中院作出（2014）铜中民一终字第00001号民事判决：判令被告向原告支付（封顶后的）补偿款100万元。2015年5月26日，因被告德诚居在“金茂国际大厦”项目开发经营活动中存在违规交房的行为，被铜川市住房和城乡建设管理局责令立即停止交房活动。2015年7月8日，《陕西省建设工程竣工验收报告》载明，金茂国际大厦一、二期工程经建设单位（被告德诚居）、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位五方主体验收合格。2015年7月22日，《陕西省建设工程质量监督报告》载明，对工程竣工验收备案的意见为同意备案。中国银行铜川川口支行、铜川市燃气有限责任公司川口营业厅、东阳红木家具已入住金茂大厦并已营业，部分住户亦已进行房屋装修使用。另查明：证人王飞、杨宏伟、陈勇、原川口电影院被拆迁户马连善、杨东东在本次重审中均出庭作证。证人王飞、杨宏伟、陈勇证明三人受原告法定代表人赵喜正委托参与拆迁，主要是与被拆迁户进行谈判，促使住户尽快搬迁，帮助被告拆迁，由被告支付报酬。证人马连善证明赵喜正本人及王飞等人多次找其谈拆迁补偿事宜，促成其与被告达成拆迁补偿协议。证人杨东东证明，其一家和岳父黄月楼同住一起，系被拆迁户，赵喜正派的人来家里谈拆迁事宜，并将家里的部分家具搬出。诉讼中，金茂国际大厦二期工程的施工方重庆天字实业集团有限公司高级工程师彭凯旋向本院证实金茂大厦已进行了初验，二次验收还未进行，但已经向甲方（即德诚居）交付使用。2016年5月12日，本院前往铜川市住房建设和城乡管理局调查了解到，金茂国际大厦尚未向该局备案。上述事实，有原、被告双方签订《协议》，《工程质量监督报告》、《工程竣工验收报告》、本院及市中院民事判决书、中国银行铜川川口支行营业照片、铜川市燃气有限公司川口营业厅营业照片、部分住户装修照片、2015年5月26日铜川市住房和城乡建设管理局责令改正通知书、证人证言等证据证实，本院予以认定。
本院认为：本案的争议焦点有三：
一、原告要求依据约定“整体项目竣工交付使用后时”补偿200万元的期限是否到来？即整体项目是否竣工交付使用？从查明的事实看，双方《协议》第2条约定：甲方补偿乙方补偿金400万元。补偿时间分为二次，第一次为封顶前后分别支付100万元，现已通过诉讼获得，第二次即本次诉讼中主张的为“整体项目竣工交付使用后时补偿200万元”。从内容来看，双方约定以某事件的发生作为确定的付款方式，双方对给付400万补偿款的时间约定为分期支付的方式，因此，双方的协议是一份附期限的合同，即第二次支付时间为“整体项目竣工交付使用后”。庭审中，双方对该条款约定的“整体项目竣工交付使用后”条件是否成就产生争议。原告认为金茂大厦已经竣工验收合格并交付使用。
被告辩称该工程尚未竣工验收，不符合全部交付的条件，不符合约定给付200万补偿款的条件。经查，金茂国际大厦虽未经备案，但《建设工程竣工验收报告》证实金茂国际大厦已经五方主体验收合格，《建筑法》61条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。“《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可以看出工程竣工验收备案是管理性法律规范，而非效力性规范，验收备案只是一种监督管理手段，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。只是经验收备案后方可办理产权证，即没有备案不能说明工程未竣工。结合本案中双方的约定“整体项目竣工交付使用后”来看，只要该项目竣工交付使用后被告就应付款，根据《工程竣工验收报告》看，金茂大厦已经竣工并验收合格，且从查明的事实看，施工方重庆天字公司证实已向建设方即被告进行了交付，被告提交的证据证实2015年5月26日，因被告德诚居在“金茂国际大厦”项目开发经营活动中存在违规交房的行为，被铜川市住房和城乡建设管理局责令立即停止交房活动。中国银行铜川川口支行、铜川市燃气有限责任公司川口营业厅、东阳红木家具已入住金茂大厦并已营业，部分商品房业主亦已入住使用。因此，该项目已竣工交付使用，双方约定的付款时间已到来，被告应依约履行自己的付款义务。关于被告辩称的该工程没有竣工验收，不具备合同交付条件，其是违规交房的意见，
本院认为，双方约定的是工程“竣工交付使用”，客观事实是该大厦的施工方已向建设方即被告进行交付，被告亦已公开出售并有商户及业主入住经营、居住，被告违规交房恰恰说明该项目已经交付使用，该事件已发生。且双方在协议中并未约定该项目经竣工验收备案符合全部交付条件后才能付款，因此，被告的抗辩无事实依据，不予采纳。
二、被告是否构成违约？本案中，原、被告双方约定第二次支付200万的时间为“整体项目竣工交付使用后时”，并未明确交付使用后的具体日期，只是约定了付款的期限是竣工交付使用后，金茂大厦《陕西省工程竣工验收报告》载明竣工验收日期为2015年7月8日，2015年7月22日铜川市建设工程质量安全监督站作出《陕西省建设工程质量监督报告》同意该工程竣工验收备案的意见。同年9月24日原告即诉至本院要求支付第二次补偿款，依据《合同法》62条（四）款的规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此不能说明被告未在合理期间内未履行付款义务，依据协议约定被告只要在“竣工交付使用后”的合理期限内付款就不属于违约，原告亦可在“竣工交付使用后”的合理期限主张权利。由于双方协议中对付款的具体期间约定不明，因此，原告主张被告构成违约无合同依据，不能成立。
三、原告要求支付一套110平方米左右房屋的主张是否具有合同依据？本案中，双方《协议》第4条约定：“乙方帮助甲方拆迁工作，甲方免费为乙方提供110平方米左右住房一套。”双方对协议本身无异议，只是对协议内容的理解产生分歧。原告认为依据协议约定，被告应给付其一套住房。被告的抗辩意见为，双方只是约定由原告帮助其拆迁，被告方为原告方拆迁人员提供一套办公房屋使用，不是赠送，且原告并未帮助被告拆迁。首先，双方争议的给付房屋的所有权还是使用权？从协议的目的、内容及交易习惯看，双方在签订协议时，该项目并未动工，亦不存在被告所述的办公用房，协议中约定“甲方免费为乙方提供一套110平方米左右的住房”，并未约定为办公用房，亦未约定使用期限，因此，被告的抗辩无事实依据，不符合常理，不予采纳。其次，双方争议的是原告是否帮助被告拆迁？本次重审中，证人王飞、陈勇、宋国伟、马连善、杨东东均出庭作证，证明原告法定代表人赵喜正派王飞等人帮助被告拆迁，与被拆迁户谈判，做工作，促成住户搬迁。证人均证明王飞等人在帮助拆迁过程中采取了威胁等不恰当方式，但被拆迁户马连善亦证明赵喜正本人也参与拆迁补偿谈判，给其做工作，最终促成搬迁。住户杨东东亦证实赵喜正派来的人多次到其家谈判拆迁事宜，并将其家具搬出，因此，可以认定原告公司确系委派人员参与拆迁补偿的谈判事宜，并最终促成了被拆迁户搬迁腾房的事实。因此原告履行了帮助被告拆迁的合同义务。故原告要求被告支付一套110平方米左右住房的主张既有合同依据亦有事实依据，应予支持，同时，结合双方协议内容、合同目的来看，原告帮助被告拆迁原川口电影院，目的是建成现在的金茂大厦，因此，双方约定的房屋应系金茂大厦的110平方米左右住宅一套。关于被告提交的市委和市政府关于原市文化局川口电影院家属楼拆迁改造项目有关问题的会议纪要等证据不能证明原告未帮助其拆迁，与本案待证实无关联性，不予采纳。关于被告提出的原告的主张违反一事不再理的抗辩，经查，原告在2012年7月19日第一次起诉中主张支付房子的变价款385000元，本院作出的321号判决驳回了该部分诉请，原、被告上诉后，市中院对补偿款部分进行了改判，并未对房屋的诉请作出处理。2015年9月24日，原告在第三次诉讼中又主张了房屋部分，因此，从上述事实来看，本院321号判决中关于房子部分的处理并未生效，市中院在几次诉讼中也并未对房屋部分作出实体处理，故原告关于要求给付房子的主张并未得到法院生效裁判的处理，因此，原告仍有权主张该项权利，不违反一事不再理原则，被告的抗辩无事实及法律依据，不予采信。综上，原、被告签订的协议合法有效，双方均应按照协议内容履行。本案中，双方协议第2条约定：“甲方补偿乙方补偿金400万元。补偿时间分为二次补偿，第一次为主体封顶之前时100万元，封顶之后补偿100万元，第二次为整体项目竣工交付使用后时补偿200万元。”第一次的200万均通过诉讼给付，本次诉讼中原告主张第二次的200万，从查明的事实看，该工程已竣工交付使用，第二次的履行期限已到来，原告现主张被告支付200万的请求具有事实依据及合同依据，应予支持；关于原告要求支付违约金的请求，因双方在协议中并未约定具体的付款日期，被告亦可在“竣工交付使用后的”合理期间内履行付款义务，原告亦可在合理期间内主张权利，但不能说明被告已构成违约事实，因此，原告的违约金的主张无事实依据不予支持。关于原告依据协议第4条要求实行给付一套住房的主张，杨东东及马连善的证人证言证明原告本人并委派人员参与拆迁工作，与被拆迁户多次进行谈判，促成被拆迁户的搬迁，因此原告已履行了帮助被告拆迁的合同义务，被告应按照协议约定免费为原告提供110平方米左右住房一套，原告的该项主张具有事实依据及合同依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第六十二条、第一百二十五条之规定，
判决如下：
一、被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告陕西喜正房地产开发有限公司200万元补偿款。
二、被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内在开发的铜川市金茂大厦楼内给付原告陕西喜正房地产开发有限公司110平方米的住房一套。
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26696元由被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担25058元，由原告陕西喜正房地产开发有限公司负担1638元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。
审 判 长 常媛媛
人民陪审员 张卫华
人民陪审员 王志民
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 李艳冰