浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙11民终715号
上诉人（原审被告）：马海泉。上诉人马海泉的委托代理人暨
上诉人（原审被告）：李硕焰。
被
上诉人（原审原告）：叶帮谷。
被
上诉人（原审原告）：杨慧英。
上诉人马海泉、李硕焰为与被上诉人叶帮谷、杨慧英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省庆元县人民法院（2016）浙1126民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：两原告与两被告于2003年11月27日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定两被告将其共有的坐落于庆元县松源镇（现为濛洲街道）济川路×号×室（房产证：松源镇字第××号），作价125000元转让给两原告，两原告付清了购房款，两被告亦交付了房屋并履行了房产证过户义务，同时将购房契约、集资房土地出让金收据及身份证复印件交与两原告。因涉案房屋系集资房，房屋转让时未办理土地使用权证，因此不具备土地使用权证过户条件。2007年6月15日，两原告以被告马海泉的名义办理了土地使用权证【庆元国用（2007）第0××4号】。两原告请求判令：两被告将坐落于庆元县濛洲街道济川路×号×单元×室庆元国用（2007）第0××4号土地使用权证过户到两原告名下。原审法院审理认为：两原告与两被告于2003年11月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案两原告付清了购房款，两被告也履行了房产证过户义务。只是因涉案房屋系集资房，房屋交易时没有办理土地使用权证，因此也不具备土地使用权证过户条件。现因政策允许，并以被告马海泉名义办理了土地使用权证，根据地随房走，房地一体的原则，两被告应协助两原告办理土地使用权证过户手续，故对两原告要求两被告协助办理土地使用权证过户的请求，予以支持。两被告以房屋交易时只有单证，故该房屋土地使用权并没有转让给两原告为由，要求两原告给予经济补偿的抗辩不符合法律规定，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：被告马海泉、李硕焰应于判决生效之日起十日内协助原告叶帮谷、杨慧英办理坐落于庆元县濛洲街道济川路×号×单元×室土地使用权证【庆元国用（2007）第0××4号】过户手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告马海泉、李硕焰负担。一审宣判后，马海泉、李硕焰不服，向本院提起上诉称：
一、上诉人在卖房前向有关单位确认此房在当时政策下作为集资房是办不到土地证的，也向被上诉人讲明只卖房，办房产证过户，不办土地证的。双方同意以“单证成交”，不办理“双证过户”，才以997元／m2的极低价卖掉房子的。这在2003年是根本买不到的，之所以能买到，最关键原因是没有土地证。如果当时双证齐全，市场均价在1400元／m2以上。因此，从本质上讲，当时的房价，并未包括最值钱的“土地证使用权证”在内。
二、当时上诉人明知案涉房屋边上很快要开新公路，房价、地价必然上涨。但没有土地使用证，即使拆迁，也不可能按“有土地证”取得全价补偿——这是历史，也是证据，事实是最有力的证据。
三、我们对2007年左右，可以申办土地证的事实不知情。直到2013年底被上诉人电话联系我们要求我们签字为他们办理土地证过户，才知情。被上诉人凭什么冒我们之名，领走我们户名下的土地使用权证，且有六年多时间对我们守口如瓶，直到被上诉人又有转卖的想法，才无法隐瞒——因为他们今时也一样，双证齐全出卖，房子价格卖的高；单证出卖，房子价格低很多，为了卖高价，被上诉人要我们把土地使用证过户给他们。
四、我们房子的土地证未卖给被上诉人，按照公平合理的法制精神，得利的被上诉人应补偿我们当时的损失。至于方式，应该按今日双证价减去单证价乘以125.34m2，得到的金额由上诉人和被上诉人双方按比例分享。
五、被上诉人不但冒领2007年办下来的本该属于我们的土地使用证，而且还伪造了2003年11月27日的《卖房契约》，构成了对上诉人姓名权的侵犯，应进行处罚。
六、私房买卖，必须三证齐全（身份证、土地证、房产证），缺一不可。当时单位集资房买卖不可能“三证齐全”，故而效力待定。一审法院把缺一土地证的私房买卖，在被上诉人没有诉请确认效力的情况下认定有效，超出诉请。
七、该房当时不许可办土地证，后许可办理，这政策并不是为被上诉人而制定，而是为广大土地证持证人（不包括被上诉人）制定。应先将政策实惠惠及给我们（持证人）！请二审法院公平公正维护各方应得利益，撤销一审判决主文，改判（或调解）两个被上诉人按公平合理原则和正视当时只卖（办）房产（不办，也办不了土地过户，限于当时政策紧箍性，只能降价廉价出卖无双证之房产）而不卖（办）土地使用证的手续造成上诉人的实际损失；本案的诉讼费用由两被上诉人承担。二审中，上诉人明确上诉请求为驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人叶帮谷、杨慧英书面答辩称：
一、上诉人与被上诉人之间于2003年11月27日签订的《房屋买卖合同》是真实的意思表示，合同内容合法，真实有效。合同签订后，被上诉人付清了购房款，上诉人也履行了房产证的过户义务。从合同的履行情况来看，上诉人认可《房屋买卖合同》的效力，并基于真实的“卖房”的意思，办理过户手续，向被上诉人转移房屋所有权。
二、案涉房屋所有权的变更，因办理不动产物权登记即发生效力。在被上诉人办理不动产登记、取得房产证时，被上诉人为该房屋合法的所有权人。交房时，上诉人也将有关该房屋的购房契约、集资房土地出让金收据及身份证复印件等材料一并交付给被上诉人，以便被上诉人在条件成就时及时办理土地使用权证。由此可见，上诉人同意并认可完全转移该房屋的土地使用权。
三、双方基于真实买卖房屋的意图并签订了合法有效的合同，尽管当时不具备同时办理土地证和房产证的过户条件，双方只办理了房产证。时至今日，办理土地证的条件已成就，根据地随房走、房地一体的物权原则，协助被上诉人办理土地证也是上诉人的合同义务。上诉人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务，配合被上诉人办理相关过户手续。
四、上诉人请求补偿缺乏事实和法律依据。双方事先没有约定，也没有任何法律规定上诉人可以获得双证的补偿，上诉人的请求既不合情理也不合法理。当时的成交价每平方米997元和市场均价相比，属于可以正常接受的范围，现在的房价比2003年的房价溢价数倍是整个市场趋势。上诉人声称，基于公平原则可以获得补偿，但倘若现在房价成倍下跌，上诉人会依据公平原则补偿给被上诉人吗？上诉人的这一要求，对于被上诉人而言显然是不公平的！上诉人认为，本案中政策变化以至于后来可以办理集资房的土地使用权证，以及房价上涨等因素，在签订合同之时都是不可预测的。但双方都应遵循诚实信用这一最基本的原则，遵守契约精神。二审期间，上诉人提交登载于2016年4月28日丽水日报的《声明》一份，待证被上诉人冒领案涉房屋的土地使用权证，上诉人方已对该土地使用权证登报声明作废。被上诉人未发表质证意见。
本院认为，该声明并不能导致土地使用权被消灭，与本案的处理不具有关联性，不作为确认本案事实的依据。二审
经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人未对双方于2003年11月27日签订的《房屋买卖合同》提出无效或可撤销的主张，一审法院对合同效力予以确认并无不当，上诉人应依诚实信用原则全面履行合同义务。上诉人称案涉房屋买卖系明确约定为“只卖房，办房产证过户，不办土地证”的单证交易。这一说法即缺乏书面证据证实，与房屋所有权出让后，土地使用权一并出让的法律规定不符，也与约定俗成的交易习惯相悖。并且如果真如上诉人所言，案涉房屋买卖不涉及土地，上诉人无法合理解释房屋土地出让金的票据为何由被上诉人持有。本案不存在土地使用权证不可以办理转移过户的情形，上诉人应当协助被上诉人办理土地使用权证过户手续。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马海泉、李硕焰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周小兰
审 判 员 聂伟杰
代理
审判员 毛向东
二〇一六年六月二十四日代
书 记员 郑丽珍 来自