黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑02民终1100号上诉人（原审被告）李东梅，住黑龙江省甘南县。委托代理人姜晓光，黑龙江鸿诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）甘南县锦绣物业管理有限责任公司，住所地甘南县红旗街锦绣家园1号商服楼。法定代表人贾树成，该公司经理。委托代理人李宝忠，甘南县法律服务所法律工作者。
上诉人李东梅为与被上诉人甘南县锦绣物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2016）黑0225民初143号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，经齐齐哈尔市房产管理局核定，自2009年9月开始，原告锦绣物业公司被准予从事物业管理活动并获得物业服务企业资质（三级）证书。2009年9月16日，甘南县华威房地产开发有限公司与原告签订物业服务委托合同，就音河明珠小区物业管理委托原告。2010年11月20日、2012年11月21日，被告李东梅作为音河明珠小区3号楼四单元102室（面积93.78平方米）业主，向原告交纳物业费787.75元。2013年11月18日，甘南县物价监督管理局出具甘价成监字（2013）1号《甘南县物业收费定价成本监审报告》，核算2011-2012年度物业服务企业平均定价成本，音河明珠小区为0.78元/平方米.月。原审法院经审理认为，物业管理服务费是对小区内房屋建筑共用部位、共用设施、小区内市政公用设施、设备和附属建筑、园林、环境卫生和秩序的日常维护管理的费用，该费用不包括对房屋建筑、共用部位等设施的大中修以及业主房屋自用部位、自用设备的维修、保管。原告锦绣物业公司自2009年取得服务资质后，经开发公司委托开始获得对音河明珠小区的物业管理服务，该前期物业服务合同对业主具有约束力。原告对小区进行管理，为业主代缴电费，为小区提供保安、绿化、清洁等物业服务，结合物业服务委托合同与原告在小区内公开的管理服务细则，被告李东梅交纳2012-2013年度787.75元的物业费交款凭证，能够印证原、被告双方成立事实上的物业服务合同法律关系，故被告理应依约交纳物业费。原告依据甘南县物价监督管理局作出的监审报告核算数据，按照0.70元/平方米.月收取物业费不违反规定，原告主张被告所欠2013-2014年度物业费计算787.75元，基于证据盖然性，本院予以支持。至于被告提出物业服务不完善、业主财产损失的问题，其可凭证据另行要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失，于本案中则不足为拒绝缴纳物业费的理由。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告李东梅给付原告甘南县锦绣物业管理有限责任公司物业管理服务费787.75元。此款于本判决生效之日起五日内付清。
如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告负担。李东梅不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、原审判决程序违法。此案争议较大，人数较多，不适用简易程序审理；原审法院没有给双方组织调解；对方提供的证据都是复印件，上诉人原审提出要看原件，原审法院也没有给核实原件；2、原审判决事实不清。原告的主体资格有问题，没有提供2013、2014年收费资质；收取物业费的标准没有依据，服务没有到位，对提供的服务没有提供证据证明，按每平方米0.7元收费是不正确的，三级标准市里规定是按每平方米0.45元收费的；双方没有签订物业合同，所以没有什么依约缴费的情况；物业公司没有先向业主书面通知催缴物业费就直接起诉到法院是违反相关规定的，应驳回物业公司的诉讼请求。针对李东梅的上诉请求，甘南县锦绣物业管理有限责任公司答辩称：
一、上诉人与被上诉人之间的民事法律关系非常简单、权利义务关系明确，原审法院适用简易程序审理符合法律规定；这起案件法院已经主持了调解，但上诉人不同意调解，所以双方没有达成调解协议；一审时我们当庭提供的是复印件，但庭后我们提供了原件进行了核对，原件与复印件一致，所以我们把原件收回。
二、关于原告主体资格的问题，因为上诉人所居住的小区是甘南县华威房地产开发公司进行开发的楼房，该楼房开发后，开发公司将其开发的区域委托被上诉人进行管理，从事物业服务，双方有委托服务合同，所以被上诉人有收费主体资格；关于收费标准问题，是甘南县物价局和住建局共同制定的，标准定的是每平方米0.78元，我们是按0.7元收费的；我们虽然是三级资质，但是我们从事的是二级服务；关于物业资质证的问题，有齐齐哈尔市房产管理局发的资质证，虽然发证日期是2015年6月8日，但从事物业活动的时间是2009年，所以我们是有资质的；关于我们是否达到服务标准，因为收费标准是物价局根据小区服务的项目达到的标准定的价格，不是想象出来的；我们双方确实没有签订书面物业合同，但事实上我公司与业主已经形成了物业合同关系，而且2013年以前上诉人已交纳了物业费；在起诉之前，我们收费员已经多次催缴过物业费，而且我们还发了书面的催收函，所以我们是不违反任何规定的。综上，请求二审法院维持原审判决。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，甘南县锦绣物业管理有限责任公司自2009年取得服务资质后，经开发公司委托对音河明珠小区的物业管理服务，从李东梅已交纳的2012-2013年度787.75元的物业费交款凭证，能够证实双方已形成事实上的物业服务合同关系，因此，原审法院判决上诉人交纳拖欠的2013-2014年度物业费787.75元并无不当。关于上诉人主张的被上诉人的主体资格问题，因为上诉人所居住的小区是甘南县华威房地产开发公司进行开发的楼房，该楼房开发后，开发公司将其开发的区域委托被上诉人进行管理，从事物业服务，双方有委托服务合同，因此被上诉人具备收费主体资格；关于上诉人主张的收费标准问题，因甘南县物价局和住建局共同制定的标准是每平方米每月0.78元，被上诉人是按每平方米每月0.7元收费的；并不违反规定，关于上诉人主张的物业收费资质的问题，被上诉人提供了齐齐哈尔市房产管理局颁发的资质证，虽然发证日期是2015年6月8日，但该证上记载从事物业活动的时间是2009年。因此上诉人主张被上诉人不具备收费的资质没有事实及法律依据。上诉人主张的其它上诉请求，因其未提供充分的证据证实，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25.00元，由上诉人李东梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨春雷
审 判 员 刘 颖
代理
审判员 李宏艳
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 程 亮 关注微信公众号“”