湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终961号上诉人（原审被告）郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人朱辉纪，该公司董事长。委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）何星，居民。被上诉人（原审原告）何景辉，湘南学院附属医院医生，系何星之妻。以上二被上诉人的委托代理人李震，湖南人和人律师事务所律师。原审第三人何清如，煤炭局退休职工。原审第三人郴州市煤炭局，住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人邝良桃，该局局长。委托代理人雷大勇，郴州市煤炭局基建科科长。上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被上诉人何星、何景辉及原审第三人何清如、原审第三人郴州市煤炭局房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人众意公司的法定代表人朱辉纪、委托代理人李兴，被上诉人何星、何景辉的委托代理人李震，原审第三人郴州市煤炭局的委托代理人雷大勇到庭参加诉讼。原审第三人何清如经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：
一、2003年2月19日，郴州市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称“华新公司”）签订了《万华冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万华山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。该合同第一条约定：郴州市煤炭局提供土地证给华新公司并转让约22亩的土地给华新公司，华新公司按548元/㎡造价向郴州市煤炭局职工提供80套住宅楼及底层车库（300元㎡）；第五条约定：2户拆迁安置户按其房产证面积拆一还一，超过面积部分，按每平方米548米价格补差价；郴州市煤炭局负责职工购房的报名统计工作，每户购房职工在双方签订合同一个月以内向华新公司交纳购房定金3万元，由郴州市煤炭局协助华新公司收取，办公用房和职工住宅房80套，由华新公司负责办理房产使用证，郴州市煤炭局承担办证费用。合同签订后，郴州市煤炭局根据报名情况，从2003年陆续收取第三人何清如等82户职工的部分购房款。2003年12月26日，郴州市煤炭局与华新公司签订《“万华冲房地产联合开发合同”补充协议》，对82套职工住宅工程款的支付办法、工程期限等作出约定。
二、2007年11月12日，华新公司与众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）当时的法定代表人朱辉纪签订《项目移交协议书》，约定华新公司与郴州市煤炭局联合开发的上述万华山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司与郴州市煤炭局签订《万华小区后续开发意向协议》，约定郴州市煤炭局继续开发万华小区，众意公司有意参加万华小区土地竞拍并继续开发万华小区。该协议第三条约定：郴州市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元/㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200㎡左右，按1200元/㎡的价格向众意公司购买；第五条约定：按照郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万华山庄前期工程结算咨询报告，郴州市煤炭局负责与华新公司终止原开发合同和有关协议，并协助众意公司与其办理开发项目移交手续，众意公司负责对郴州市煤炭局职工拆迁户（原万华住宅区）2户约130㎡，按拆一补一补偿同等面积住房，超出面积部分由拆迁户按800元㎡向众意公司购买，另众意公司负责补偿拆迁户装修费14358元。同日，华新公司与郴州市煤炭局签订《终止“万华冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃万华山庄开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给郴州市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》确定的债权债务，等等。2008年6月2日，众意公司通过竞拍取得万华山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司按照上述《万华小区后续开发意向协议》承接并开发万华山庄项目。在开发过程中，众意公司在工商银行设立了帐号为19×××40的帐户，该帐户是众意公司与郴州市煤炭局的双控帐户，郴州市煤炭局将包括第三人何清如在内的114户购房户交纳的购房款陆续交存至该帐户中。
三、在万华山庄项目开发建设过程中，何清如作为拆迁户，通过郴州市煤炭局报名购买该项目一期3栋201号房屋。按照众意公司与郴州市煤炭局签定的《万华小区后续开发意向协议》约定的拆一补一方案，何清如还应补交购房款50413.92元。2011年1月16日，众意公司向何清如出具了收到补交购房款50413.92元的收款收据。2011年3月11日，何清如将其认购的万华山庄3栋201号房屋转卖给何星，并与何星签订《房屋转让协议》，约定何星向何清如购买该房的总价款为305000元，何清如应协助何星办理房产备案手续，何清如购买该房的全部房款已由何清如全部付清（包括办理房证的费用），如今后开发公司、集资单位或银行催交以上款项，将由何清如全部支付。2011年4月22日，众意公司（××）与何星、何景辉（××）签订合同编号为20090134201的《郴州市商品房买卖合同》，约定何星、何景辉购买的商品房为万华山庄第3栋201号房，该商品房产权登记建筑面积共130.88㎡，其中套内建筑面积118.64㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.24㎡，单价为每平方米832元，总价款为108892元，该购房款（含定金）108892元于本合同签订之日付清。该《郴州市商品房买卖合同》第九条约定：××应当在2010年10月15日前，将符合合同约定条件的商品房交付××使用；第十五条约定：××保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制；因××的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，××可单方申请办理；××应在商品房交付使用后12日内，完成该幢商品房的初始登记，××办理完初始登记后，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案并通知××，××可自行申请办理权属登记，也可委托××代为办理房屋权属登记，××委托××代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续，××不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付银行活期利息的违约金，有关办证的税、费由××承担，在签订合同时由煤炭局代收，在交付房屋产权证时以票据结算，多退少补（房屋维修基金由××自行到房产部门缴纳）。众意公司已将万华山庄3栋201号房屋交付何星、何景辉居住使用（具体交付日期不详），并于2013年1月18日为涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。何星、何景辉多次要求众意公司办理房屋所权证未果，遂于2015年7月16日向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼，请求判令众意公司立即为何星、何景辉办理郴州市107国道万华山庄3栋201号房的房屋所有权证，本案诉讼费用由众意公司负担。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案何星、何景辉与众意公司所签《郴州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。何星、何景辉应按该合同约定交纳购房款，众意公司应按合同约定向何星、何景辉交付房屋并办理房屋所有权证。本案的焦点问题是何星、何景辉是否向众意公司交纳购房款，众意公司是否应为何星、何景辉办理房屋所有权证的问题。何星、何景辉购买的涉案房屋系从何清如处转让取得。郴州市煤炭局与华新公司签订《万华冲房地产联合开发合同》时，何清如作为房屋拆迁户认购了万华山庄项目的住房并支付华新公司部分购房款。之后，华新公司将万华山庄项目移交众意公司，则众意公司受让了何清如认购房屋的有关权利、义务，故何清如向华新公司支付的认购房款应视为向众意公司支付了认购房款，至于众意公司与华新公司有无其他债权债务的纠纷，与何清如无关；何清如向众意公司与郴州市煤炭局共管帐户存入的款项，应视为何清如支付的涉案房款，至于众意公司与郴州市煤炭局有无其他债权债务纠纷，亦与何清如无关。众意公司按照拆一补一的方案于2011年1月16日向作为房屋拆迁户的何清如出具的收款收据，系对何清如交清全部购房款的确认，因此，何清如已按《郴州市商品房买卖合同》的约定履行了支付全部购房款的义务。何清如将认购的涉案房屋转卖给何星，何星已将购房款及何清如预交的办证费用全部支付给了何清如，故何清如向众意公司支付的购房款及办证费用，应视为何星、何景辉向众意公司支付的购房款及办证费用，且众意公司于2011年4月22日与何星、何景辉签订了《郴州市商品房买卖合同》，应视为众意公司同意将何清如认购的涉案房屋更改到何星、何景辉名下。众意公司与何星、何景辉所签《郴州市商品房买卖合同》第十五条约定，众意公司应在涉案房屋交付使用后12日内完成该幢商品房的初始登记，众意公司办理完初始登记后，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案并通知××，××可自行申请办理权属登记，也可委托××代为办理房屋权属登记，××委托××代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。根据上述约定，众意公司应在交房12日后通知何星、何景辉，为何星、何景辉办理产权证，或者协助何星、何景辉办理产权证。涉案房屋早已交付何星、何景辉居住使用，在涉案房屋已具备办理房产证的情况下，何星、何景辉诉请众意公司办理房屋产权证，应予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十二条的规定，判决：“被告郴州市众意房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助原告何星、何景辉办理郴州市南岭大道（原107国道）万华山庄3栋201号房屋的房屋所有权证。如果被告郴州市众意房地产开发有限公司未履行本判决指定的行为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费1800元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司负担。”上诉人众意公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判决驳回被上诉人何星、何景辉的诉讼请求，并由被上诉人何星、何景辉承担本案的全部诉讼费。理由：
一、本案没有证据证明华新公司何清如交付华新公司的购房款的数额，也没有证据证实华新公司将收到的何清如交的购房款悉数交给了众意公司。原审判决认定何清如向华新公司交付的认购款应视为向众意公司支付了购房款是错误的。
二、何清如没有向众意公司与郴州市煤炭局共管账户存入款项，也没有直接交购房款给众意公司。众意公司向何清如开具的《收款收据》只能证明其向何清如催收过购房款，不能证明何清如交清了购房款。原审判决认定何清如交清全部购房款及办证费用、何清如将认购的涉案房屋转让给了何星、何景辉故应视为何星、何景辉向众意公司付清了款项是错误的。
三、何星、何景辉没有按《商品房买卖合同》约定交购房款给众意公司，故众意公司没有义务为何星、何景辉办理房屋所有权证。
被上诉人何星、何景辉辩称：
一、何星、何景辉与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。
二、何星、何景辉按照合同约定已经交清全部房款。何清如是煤炭局职工拆迁户，其购买的房屋面积为130.88平方米，根据《万花小区后续开发意向协议》、《郴州市煤炭局万花小区职工住房分配方案》，扣除补偿给其的面积外其应交的剩余购房款是40454.16元，何清如已将剩余购房款及税费50413.92元存入郴州市煤炭局与众意公司的共管账号。众意公司向何清如出具了收款收据。何清如已与何星、何景辉签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给何星、何景辉，其将全部房款交给众意公司应视为何星、何景辉已将全部房款交给众意公司。故何星、何景辉已交清全部房款，众意公司应为何星、何景辉办理房屋产权证。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人郴州市煤炭局述称：请求驳回上诉，维持原判。何星、何景辉与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。何星、何景辉按照合同约定已经交清全部房款。原审第三人何清如未出庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是何星、何景辉是否已向众意公司付清购房款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，何星、何景辉与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》依法成立并生效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。何星、何景辉为证实其履行了付款义务，向原审法院提交了众意公司出具的收款收据，众意公司对该收款收据的真实性予以认可，但其反驳称该收款收据仅是催款凭据，何星、何景辉须付清购房款后，该收款收据才能生效，对该反驳意见，众意公司并未提供充分的证据予以证实，且该意见也与常理不相符，故众意公司应承担举证不能的不利后果。因此，众意公司出具给何星、何景辉的收款收据可视为众意公司对收取何星、何景辉购房款的认可，众意公司称何星、何景辉没有付清购房款的上诉理由不能成立。何星、何景辉付清了购房款，所购买的房屋也完成了房屋所有权初始登记，根据众意公司与何星、何景辉签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与郴州市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，原审判决众意公司为何星、何景辉购买的位于郴州市南岭大道万花山庄3栋201号房屋办理房屋所有权证并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。上诉人众意公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郴州市众意房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 彭艳飞
审判员 黄ＸＸ
审判员 雷金梅
二〇一六年六月二十四日
书记员 资 威附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。缺席的文件规定 百度搜索“”