四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1303民初1020号原告四川鑫宇物业服务有限公司。住所地南充市顺庆区麦秀路**号。法定代表人周敏。委托代理人唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。被告钟黎明，男，生于1989年8月14日，汉族。委托代理人庞国荣，四川泰宇律师事务所律师。
原告四川鑫宇物业服务有限公司（以下至判决主文前简称鑫宇物业）与被告钟黎明物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由
审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫宇物业的委托代理人唐崇伟，被告钟黎明的代理人庞国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫宇物业诉称，2011年3月11日，原告受南充恒策房地产开发有限公司委托，对被告钟黎明所购买并居住的“幸福里”小区进行前期物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》及补充协议。2013年9月28日，被告钟黎明接房后入住“幸福里”小区8栋1单元3层2号建筑面积108.5㎡的住房，双方签订了《前期物业服务协议书》，协议中对双方权利义务作了明确约定，且第八条约定：“1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.28元收取（不包含除电梯耗能以外的其他公共耗能）；商业及其他按每月每平方米2元收取；3、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每月1元缴纳违约金。”合同签订后，原告依约履行了全部义务，被告仅支付了2013年9月28日至2014年9月28日期间的物业管理服务费和垃圾清运费，自2014年9月29日起至今被告均未履行缴费义务。经核算，自2014年9月29日起至2016年4月30日止，被告已累计拖欠物业管理服务费及垃圾清运费共计人民币2640元，经过原告以多种方式多次催收，被告均拒绝支付。为此，特诉至法院，请求判令：1、被告钟黎明立即支付拖欠鑫宇物业的物业管理服务费及垃圾清运费共计人民币2640元；2、判令被告钟黎明自2014年9月29日起至实际付清之日止按每日1元向原告鑫宇物业支付逾期履行违约金，3.案件受理费由被告钟黎明负担。
被告钟黎明辩称，1、原告诉称的事实不属实，其服务质量和收取的物业服务费不相称；2、原告的物管服务存在以下问题：小区设施损坏经久不修；地下车库、发电房存在漏水现象未处理；部分业主擅自将住宅房用于营业、改变绿化带用途、违规在架空层开孔、占用消防通道等；垃圾未及时清理；游泳池未蓄水导致开裂、垮塌；3、因原告的物管服务未达标，我方要求对其物管费进行调整。
经审理查明，原南充鑫宇物业管理有限公司于2013年7月17日变更名称为四川鑫宇物业服务有限公司。四川鑫宇物业服务有限公司的经营范围含物业管理。2011年3月11日，南充恒策房地产开发有限公司与原南充鑫宇物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，并在南充市房地产管理局进行了备案，约定南充恒策房地产开发有限公司委托南充鑫宇物业管理有限公司对“幸福里”小区实施前期物业服务，服务期限为合同签订之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同生效之时止，高层住宅物业服务费按服务物业建筑面积计算，标准为1.28元/月/平方米。2013年9月28日，原告鑫宇物业与被告钟黎明签订了《前期物业服务协议书》，约定由鑫宇物业为被告钟黎明所购幸福里小区8栋1单元3层2号高层住宅房提供物业服务，服务期限为开发商通知交房之日起至首届业主大会召开后业主委员会与新的物业公司签订合同生效之日止，高层住宅的物管服务费按每月每平方米1.28元收取（不包含除电梯耗能外的其他公共耗能），业主和物业使用人逾期缴纳物管服务费的，从逾期之日起按每天1元缴纳违约金。合同签订后，原告鑫宇物业进行了物业服务。被告钟黎明物业服务费缴纳至2014年9月28日，其后未缴纳物业服务费，原告鑫宇物业多次书面催收未果，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，被告钟黎明为“幸福里”小区业主，居住于该小区8栋1单元3层2号，建筑面积为108.5平方米，截止2016年4月30日，共拖欠物管服务费为：108.5平方米×1.28元×（19个月+2天/30天）=2647元。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，鑫宇物业与南充恒策房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，原、被告应按照该合同约定履行各自的义务。该合同签订后，原告鑫宇物业为被告钟黎明提供了物业服务，被告钟黎明依约应交纳物管服务费。
被告钟黎明辩称原告提供的物业服务未达标，主张减少物管服务费，因被告辩称的相关事项均未构成物业服务的重大瑕疵，业主可依法要求继续履行、采取补救措施等，但不构成拒绝缴纳物业服务费或减少物业服务费的抗辩理由，其中改变绿化带用途、违规在架空层开孔、占用消防通道等系部分小区业主的行为，属另外的法律关系，相关业主及业委会等还可通过另行诉讼等方式解决。为此，原告鑫宇物业主张被告钟黎明支付自2014年9月29日起至2016年4月30日止拖欠的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，其主张支付的垃圾清运费，因《前期物业管理服务合同》和《前期物业服务协议书》均未予以约定，本院不予支持。原告鑫宇物业主张的逾期履行违约金，因其提供的物管服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，
判决如下：
一、限被告钟黎明于本判决生效之日起10日内向原告四川鑫宇物业服务有限公司支付物业服务费2647元；
二、驳回原告四川鑫宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告钟黎明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 何晓莉
二〇一六年六月二十四日
书记员 青本江 百度搜索“”