{C}广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0308民初465号
原告：綦琳，女，汉族，1981年10月7日出生。
委托代理人：汤嘉祺，广东中深律师事务所律师。
被告：湛江市子光汽车贸易有限公司。
法定代表人：庞筑予，该公司董事长。
委托代理人：利耀雄，广东吉光律师事务所律师。
第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，该公司执行（常务）董事。
委托代理人：符策程，该公司员工。
原告綦琳诉被告湛江市子光汽车贸易有限公司、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，于2016年6月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人汤嘉祺、被告委托代理人利耀雄、第三人委托代理人符策程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年1月10日，原、被告双方签订了《二手房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于深圳市盐田区梧桐山道金山碧海花园X号楼X栋XX房产一套，转让成交价为人民币210万元（以下币种均为人民币）。由于涉案房产本身处于查封状态，被告在《补充协议》中承诺在合同签订之日起15日内（即在2016年1月25日之前）解除该房产的查封状态。合同签订后，原告依照约定于2016年1月10日和2016年1月12日分两次向被告支付了定金共计10万元，被告也出具了相应的收款收据。但是合同签订之后，经过第三人及原告方的多次催告，被告至今仍没有将其房产的查封状态解除，且被告拒不配合原告办理资金监管及银行按揭贷款手续。由于被告的行为导致合同不能实际履行，已经构成了严重违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告于2016年1月10日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：NO.242XXX）；2、被告向原告返还定金10万元及利息787元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年2月1日起计算至款项付清之日止，暂计至2016年4月8日）；3、被告向原告支付房产成交价20%的违约金42万元；4、本案诉讼费用由被告方承担。案件审理过程中，原告表示愿意放弃对定金之利息的诉讼请求。
原告为其诉称事实提供的证据如下：1、《二手房买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实；2、《补充协议》，证明被告承诺在合同签订之日起15日内解除房产的查封状态；3、《资金托管协议》，证明原被告双方同意将定金人民币10万元（包括交楼押金人民币2.5万元）交由第三人进行托管；4、收款收据，证明被告收取了原告定金人民币10万元的事实；5、原告招商银行户口交易明细表及招商银行POS商户存根，证明原告在约定的时间内将定金托管于第三人；6、招商银行户口交易明细表，证明原告已将足额首期款存入账户，具备履约的能力；7、催告函，证明被告一直不配合办理相关手续，经催告后仍然没有解除房产的查封状态。被告对上述证据1-6真实性均予以认可，但认为补充协议“在交易过程中买方必须配合到相关部门申请免除部分增值税”的约定违反法律规定，故该补充协议应为无效；对证据7不予认可。第三人对上述证据真实性均予以认可。
被告辩称：
一、原告提出解除合同的理由不符合双方约定，且原告既提出了按成交价20%的违约金承担违约责任，又选择了返还定金，这与合同约定的违约责任的承担方式亦不相符，因此原告的诉讼请求没有合同依据；
二、原告主张被告的行为已导致合同不能实质履行，已经构成严重违约，与事实严重不符，首先本案的合同买卖还可能继续履行，并且被告也愿意继续履行，被告从来没有不继续履行的意思表示，也没有提出任何不合理的要求；其次，本案确实是存在没有在约定的期限内履行，完成本次交易，但是双方在签订合同时是清楚、明确存在涉案房产处于查封状态，被告也清楚有无能力将查封的状态进行解除，而在签订合同之后，又有案外人起诉被告并将涉案房产进行了保全查封，才导致后续的义务没有能够按时履行，这属于情势变更的情形，被告并不构成严重违约，合同也并非不能履行；
三、因情势变更导致合同不能如期履行，并不导致合同不能实质履行，被告是有违约行为，但并不构成根本违约，也不属于严重违约，原告在此情况下单方提出终止合同，应当承担相应的违约责任。综上，本案的被告并不构成严重违约，合同也并不必然不能履行，原告自身也有违约行为，在没有尽到告知终止合同义务的前提下，原告单方终止合同才是合同的真实的违约方，依法应当承担违约责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩称事实提供的证据如下：1、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表，证明涉案房产确实存在被查封的情况，并且该查封的情况原告以及第三人是清楚明确的；在本案涉案的合同签订之前，原被告双方以及第三人并不清楚涉案房产的第5项轮候查封，对于该房产的前面的轮候查封以及正式查封，被告是有能力解除，而对于第5项的轮候查封是由于意外的原因造成的，并不在被告的意料之中；2、（2015）深福法民一初字第80XX号传票、应诉通知书、民事起诉状，证明涉案房产存在第5项的轮候查封，被告有能力与案件的原告协调并将该查封解除。原告及第三人对上述证据真实性均予以认可。第三人述称：我司作为中介方，于2016年1月10日促成原、被告双方签订二手房买卖合同及资金托管协议等相关文件，在整个交易过程中，我方积极履行了通知、协助等居间义务，不存在任何过错，目前，我司托管的款项为10万元，可根据法院的生效判决作出相应的处理。第三人未提交证据。上述证据中各方当事人认可的，本院予以采信。本院
经审理查明：2016年1月10日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定由被告将其名下位于深圳市盐田区梧桐山道金山碧海花园X号楼X栋XX房产转让予原告，转让成交价为210万元；原告在合同生效之日起1日内向被告支付定金5万元，合同生效后3日内再向被告支付定金5万元；如被告未按照合同约定的期限履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。同日双方签订《补充协议》，写明原告清楚知道涉案房产处于查封状态，被告承诺于签署合同之日起15日内解除涉案房产的查封状态，且在2016年1月25日原告做资金监管时该房产的产权状况必须处于抵押但不处于查封状态，且在交易过程中被告必须配合到相关部门申请免部分土地增值税。同日双方与第三人共同签订了《资金托管协议》，约定将定金10万元、交楼押金25000元交由第三人进行托管。当日原告在第三人处刷卡支付5万元，第三人为此开具了收据。2016年1月12日，原告又在第三人处刷卡支付了5万元。各方当事人认可该10万元中即包含了交楼押金25000元。根据深圳市不动产登记中心2016年6月16日出具的《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》，涉案房产处于抵押状态，且分别于2015年8月10日被（2015）湛霞法民三初字第5XX号、5XX号民事裁定书查封、于2015年8月27日被（2015）湛赤法立保字第1XX号民事裁定书查封、于2015年10月14日被（2015）湛赤法立保字第1XX号民事裁定书查封、于2016年1月7日被（2015）深福法民一初字第80XX号民事裁定书查封、于2016年4月19日被（2016）粤0308民初4XX号之一民事裁定书查封。另查明，根据原告的申请，本院于2016年4月26日查封了被告名下位于深圳市盐田区梧桐山道金山碧海花园X号楼X栋XX房产；于2016年5月20日冻结了被告湛江市子光汽车贸易有限公司在中国工商银行股份有限公司湛江赤坎支行账号为2015020XXXXXXXXXXXX的账户。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告虽在签订合同时知晓涉案房产被查封的现状，但被告已承诺在2016年15日前解除相关查封，然截至庭审辩论终结之日，被告在逾半年的时间未解除除本案诉讼保全之外涉案房产的任意一宗查封，致使原告合同目的不能实现，已构成根本违约，原告主张解除合同和被告承担违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张涉案房产不能解除查封系情势变更依据不足，本院不予采纳。原告解除合同的意思表示于起诉状副本送达之日即2016年5月28日送达被告，合同于该日解除。关于原告主张的违约金额，虽被告未能解除涉案房产的查封状态具有主观过错，但其仍有履行合同的意愿，未能解除查封确系其能力不足，主观恶意并不明显；本院同时考虑原告履行合同义务的程度以及市场价格水平等综合因素，认为原告主张的违约金过高，酌情调整为30万元。关于被告主张在承担违约金后不应再退还定金，
本院认为，根据合同法的相关规定，在双方的《二手房买卖合同》解除后，被告有义务使双方的权利义务恢复至合同履行前的状态；合同既已解除，被告继续占有原告交付的定金于法无据，理应返还。《合同法》第一百一十六条虽规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，但此处的“定金条款”意指“双倍返还定金”，并非可以占据定金不予返还。原被告双方签订的《二手房买卖合同》中的第十一条对于违约金和双倍返还定金的选择性规定，与以上立法本意一致，被告应当根据法律的规定和合同的约定返还定金。因定金由第三人代为收取，第三人表示愿根据法院判决处理，原告亦对第三人直接返还并无异议，故由第三人直接向原告返还此笔款项为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条的规定，
判决如下：
一、原告綦琳与被告湛江市子光汽车贸易有限公司就位于深圳市盐田区梧桐山道金山碧海花园X号楼X栋XX房产签订的《二手房买卖合同》于2016年5月28日解除；
二、被告湛江市子光汽车贸易有限公司自本判决生效之日起十日内向原告綦琳支付违约金人民币300000元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告綦琳返还定金人民币100000元；
四、驳回原告綦琳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币4503.94元，由原告綦琳负担1044.6元，由被告湛江市子光汽车贸易有限公司负担人民币3459.34元；保全费人民币3123.93元，由原告綦琳负担724.23元，由被告湛江市子光汽车贸易有限公司负担人民币2399.70元。原告綦琳已预交案件受理费及保全费，除其应负担的人民币1768.83元外，其余部分本院应其要求予以退回，被告湛江市子光汽车贸易有限公司应负担的人民币5858.04元于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 员 黄 晶 晶
二○一六年六月二十四日
书 记 员 曾森（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：