广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终4226号
上诉人（原审原告）：江君，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人（原审原告）：石舒瑶，住所地：广东省惠州市惠阳区。两上诉人共同
委托代理人：晏辉，广东天地元律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：深圳市新天时代投资有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：李敏娥，董事长。
被
上诉人（原审被告）：深圳市石厦实业股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：赵煦东，董事长。两被上诉人共同
委托代理人：肖赟，广东瀚宇律师事务所律师。两被上诉人共同
委托代理人：杜镇山，广东华商律师事务所律师。
上诉人江君、石舒瑶因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2014年5月22日、23日，江君、石舒瑶（买方）与深圳市新天时代投资有限公司（以下简称新天时代公司）、深圳市石厦实业股份有限公司（以下简称石厦股份公司）（卖方）分别签署两份《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定买方自愿认购卖方XX商务中心项目的第1栋B座3801、3901号房（下称涉案房产）；其中3801号房产的面积为157.74平方米，套内建筑面积为106.55平方米；按建筑面积计算，购房款为6157134元；3901号房产的建筑面积为157.46平方米、套内建筑面积为106.55平方米，购房款为6173901元；买方向银行借款支付购房款；签订认购书时，买方应向卖方支付定金各10万元；自签订本认购书之日起10日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止；关于项目的售楼广告、售楼书等宣传资料或者样板房等所有口头、书面或任何其它方式明示的内容、标准等不构成卖方的要约，不作为《认购书》或者买卖合同的组成部分，相关数据、资料、图片等内容以买卖双方书面确定为准。2014年5月22日、23日，江君、石舒瑶向新天时代公司、石厦股份公司支付涉案房产的定金共20元。新天时代公司向江君、石舒瑶开具收取购房定金的收据。2014年7月28日，江君向新天时代公司、石厦股份公司支付了3901号房的首期款2993901元。新天时代公司开具了收款收据。2014年10月29日，石舒瑶向新天时代公司、石厦股份公司支付了3801房的首期款2677134元。新天时代公司开具了收款收据。2015年3月18日，江君（买受人）与新天时代公司、石厦股份公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定江君向新天时代公司、石厦股份公司购买位于深圳市福田区XX路XX商务中心1栋B单元3901号房，建筑面积为157.46平方米，套内建筑面积为106.55平方米；买卖双方约定本房地产按套计算购房款，总金额为6173901元；买受人以按揭方式付款；出卖人应当于2014年10月1日前将房产交付给江君，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）……；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到通知书之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。双方同时签署了合同的附件，附件五补充约定，买受人应在本房地产《入伙通知书》中确定的入伙（交付）日起五日内（业主验收期限），验收本房地产。如有异议，应于验收期限届满前一次性提出（未一次性提出的事项不得作为日后拒绝收楼的理由），否则，视为买受人对本房地产地产质量无异议。江君与新天时代公司、石厦股份公司另行签署了包含平面图在内的所有合同附件。2014年7月28日，江君、石舒瑶（委托人、甲方）分别与鑫泰建设集团有限公司（受托人、乙方，以下简称鑫泰公司）签订了两份《“XX商务中心”空间改造委托协议》,约定甲方委托乙方按协议附件的图纸对涉案3801、3901号房进行空间改造；甲方同意按图纸对委托改造房屋空间部分进行验收，乙方按毛坯标准交付该改造空间；在开发商向甲方交付上述房屋或者甲方向乙方交付上述房屋后，乙方即可开工，且自开工之日起150日内完成本协议空间改造工程；空间改造费为每套35000元；此款项甲方需在签订本协议时向乙方支付；甲方应于改造期间届满之日起五日内主动前来验收并收房，如有异议应在该期限内提出，否则视为乙方已改造完成并向甲方交付了房屋。江君、石舒瑶同时签署了协议附件的图纸。江君、石舒瑶为证明其主张其所购房屋实际与买卖合同约定的房屋不同，另向原审法院提交了涉案房产的照片及深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局备案的涉案房产的楼层平面图予以佐证。原审另查，深圳市规划和国土资源委员会于2014年6月10日对涉案XX商务中心B座商务公寓进行竣工测绘，涉案3801房建筑面积为157.70平方米、套内建筑面积为106.45平方米、分摊公用面积为51.25平方米。2014年9月30日，新天时代公司、石厦股份公司在深圳商报刊登《XX商务中心入伙公告》称，新天世纪中心项目已顺利通过政府相关部门的验收，已具备入伙条件。现定于2014年10月1日起办理入伙手续。《入伙通知书》已经以特快专递的形式按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的地址邮寄给各位业主。请各业主按照《入伙通知书》中的说明携带相关资料办理入伙手续。2014年10月16日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向新天时代公司、石厦股份公司发放了深规土建验ZS-2014-0026号建设工程规划验收合格证，涉案新天时代商务中心经验收合格。一审庭审时，江君、石舒瑶确认已办理了入伙手续。江君、石舒瑶要求将房屋恢复原状是指将涉案房产恢复至建筑规划设计的结构，即将空间改造委托协议中所约定加建部分拆除，江君、石舒瑶认为该加建部分不安全且违法，但江君、石舒瑶未向国土监察部门举报涉案房产加建事宜。新天时代公司、石厦股份公司称涉案房产正在办理初始登记。江君、石舒瑶向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、新天时代公司、石厦股份公司将江君、石舒瑶所购房屋恢复原状；2、诉讼费由新天时代公司、石厦股份公司承担。原审法院认为，江君、石舒瑶与新天时代公司、石厦股份公司签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。江君、石舒瑶确认新天时代公司、石厦股份公司向其交付的房产与买卖合同约定平面图不一致的地方为由鑫泰公司加建的部分，江君、石舒瑶要求恢复原状即为拆除该加建的部分，故本案的争议焦点为由鑫泰公司加建的部分是否应由新天时代公司、石厦股份公司承担恢复原状的义务。首先，江君、石舒瑶与鑫泰公司签署《“XX商务中心”空间改造委托协议》为双方的真实意思表示，涉案房产空间改造协议系江君、石舒瑶委托鑫泰公司进行，且改造费用亦由江君、石舒瑶向鑫泰公司支付，即江君、石舒瑶要求恢复原状的部分是由江君、石舒瑶自行委托鑫泰公司加建的，与新天时代公司、石厦股份公司无关；其次，江君、石舒瑶主张加建部分为违法建筑应拆除，但该加建部分是否为违法建筑，应由国土监察部门进行认定，目前并无相关部门认定加建部分为违法建筑，退一步讲，即便加建部分被相关部门认定为违法建筑，亦应由加建人即江君、石舒瑶自行拆除或由相关部门强制拆除，与新天时代公司、石厦股份公司无关；最后，涉案房产已经验收合格，涉案合同约定的涉案房产的建筑面积为157.46平方米，套内面积为106.55平方米，而深圳市规划和国土资源委员会对涉案房产竣工测绘的建筑面积为157.70平方米、套内建筑面积为106.45平方米，与经备案的涉案房产的平面图及涉案合同附件的平面图一致。综上，江君、石舒瑶要求新天时代公司、石厦股份公司对涉案房产恢复原状，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：驳回江君、石舒瑶的诉讼请求。本案受理费100元，由江君、石舒瑶负担。
上诉人江君、石舒瑶不服原审判决，向本院提起上诉，称：
一、一审法院认定事实不符。1、该空间改造委托协议的签订日期在新天时代公司、石厦股份公司交付房屋之前，江君、石舒瑶无权就该房屋的空间改造委托第三方。房屋的改造并非江君、石舒瑶通过签订改造协议就可以完成的。其中涉及所有业主的利益，且应当进行必要的改造评估与审批。本案中涉案房产在未交付之前，所有人为新天时代公司、石厦股份公司，该空间改造委托协议更应获得新天时代公司、石厦股份公司的同意方可实施。在房屋还没有交付，尚处于建设阶段，江君、石舒瑶根本没有改造施工的客观条件。此外，该改造工程是将原本上空的空间做成了地坪，该改造工程并非小范围的改造。经向专业人士咨询，将原本上空的空间做成地坪并不容易，如果不是在整个建筑建设时就按照地坪的目标施工，在建成后已经没有可以搭建地坪的承重位置，因此在整个建筑建成后改造是非常困难的。而且，该改造工程，是需要复杂施工环境及建筑所有人与管理人配合的较大型改造工程。假设，委托改造协议是江君、石舒瑶自行签订的，那么在改造施工时，新天时代公司、石厦股份公司作为涉诉建筑的所有人与实际管理人，不可能不知道，知道了也不可能不阻止这种会使新天时代公司、石厦股份公司陷入违建境地的行为。2、江君、石舒瑶及其他多家业主均与鑫泰公司签订空间改造委托协议，不是江君、石舒瑶等业主的真实意思表示，完全是新天时代公司、石厦股份公司为了掩饰其违建的事实，以承诺给予江君、石舒瑶等业主们更多的建筑面积为幌子，欺骗业主而签订的。不可能所有业主恰好都有相同的改造需求，江君、石舒瑶等业主们非建筑或法律专业人士，并不懂该协议背后的意图。因此，该委托改造协议的签订不仅存在新天时代公司、石厦股份公司的欺诈行为，而且不是江君、石舒瑶的真实意思表示，属于无效的协议。
二、一审判决没有法律依据。人民法院属于国家司法机关，根据当事人的诉求认定相关事实是否合法、是否应当承担法律责任是人民法院的法定职责。江君、石舒瑶向一审法院提交了从国土部门调取的涉案房产的备案设计图纸档案及涉案房产的照片，可以看出涉案房产的实际结构与备案的设计图纸规划的结构明显不一致。一审法院竟然认为违法建筑应由国土监察部门进行认定，其无权认定。一审法院将认定违法建筑的职责推给国土监察部门缺乏法律依据。
三、违法加建部分是在国家验收之后，国家验收是在加建之前。
四、一审既然认为是告错对象，那么应当用裁定在程序上驳回起诉，而不能用判决在实体上驳回诉讼请求。综上，为维护江君、石舒瑶的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决；2、新天时代公司、石厦股份公司对江君、石舒瑶购买的房屋进行恢复原状；3、新天时代公司、石厦股份公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
被上诉人新天时代公司、石厦股份公司共同答辩称：
一、江君、石舒瑶与新天时代公司、石厦股份公司双方对房屋的户型、楼层等在买卖合同中已经进行了明确约定，新天时代公司、石厦股份公司在取得规划验收合格后，根据买卖合同的约定，已向江君、石舒瑶交付了涉案房屋，不存在与江君、石舒瑶购买的房屋不符的情况。
二、江君、石舒瑶与新天时代公司、石厦股份公司在买卖合同第十一条约定买受人对所购房屋有异议的，应当在验收期满十日内提出，买方如果逾期不提出视为接受相关房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：江君、石舒瑶请求新天时代公司、石厦股份公司将涉案房产恢复原状理由是否成立。江君、石舒瑶于二审期间再次明确其请求恢复原状的具体内容是将《“XX商务中心”空间改造委托协议》所涉及的加建工程予以拆除。
本院认为，江君、石舒瑶与新天时代公司、石厦股份公司之间系房屋买卖合同关系，双方当事人在买卖合同中未对加建部分作出约定，两被上诉人向江君、石舒瑶交付的房产符合买卖合同约定。而江君、石舒瑶诉请两被上诉人予以拆除的部分，系《“XX商务中心”空间改造委托协议》中约定的加建工程，该协议签订主体为鑫泰公司，且由该公司实际履行协议项下的施工内容并收取工程建设费用。根据合同主体相对性原则，江君、石舒瑶主张《“XX商务中心”空间改造委托协议》无效并恢复原状，应当向合同一方当事人鑫泰公司提起诉讼。故，江君、石舒瑶在本案中向两被上诉人提出相关诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人江君、石舒瑶负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理
审判员 路 德 虎
代理
审判员 朱 宽
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 林晓翔（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”