云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终1376号上诉人（原审被告）昆明高原明珠房地产开发有限公司。住所地：昆明市永中路东聚大车配件市场综合服务楼*楼。法定代表人黄春荣，该公司董事长。委托代理人彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）林传忠，男，汉族，1972年8月28日生，住昆明市官渡区。委托代理人胡昌林、周海鸣，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司（以下简称“高原明珠公司”因与被上诉人林传忠商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）官民二初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2009年6月10日，高原明珠公司与林传忠签订《经营权投资协议》，约定高原明珠公司将位于昆明市昌宏路边（KC2008-17号地块）高原明珠国际五金机电商城C14-5号商铺出售给林传忠，总价款为人民币1068513元，一次性取得该商铺40年的五金机电经营权及房屋所有权，后经双方补充协商优惠1%后总价款为1057828元，并约定高原明珠公司交付商铺的时间为2010年5月份以内。交付商铺时，由高原明珠公司在本地报纸以公告的方式通知。高原明珠公司取得该商铺所在幢号的竣工验收备案表，即具备向林传忠交房的条件，未按期交付，超过两个月内高原明珠公司承担林传忠已付款项同期银行贷款利息，超期两个月以上，如林传忠选择继续履行合同，由高原明珠公司承担林传忠已付款项部分的同期银行贷款利息。经营场所（商铺）的房屋所有权证书由甲方（昆明高原明珠房地产开发有限公司）代为办理，乙方（林传忠）协助（提供相关证照），办证期限为实际交付商铺后半年内。办理商铺产权时，可能需要另行签订政府统一印制的《商品房购销合同》，但甲、乙双方权利义务关系以本协议为准等内容。2010年6月22日，双方签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定高原明珠公司应于2010年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给林传忠，且高原明珠公司以报纸公告方式履行通知义务的，林传忠未在通知确定的期限内办理交接手续的，视为林传忠同意该商品房符合交付条件，并已实际交付；林传忠委托高原明珠公司办理产权登记手续，高原明珠公司房屋交付后在180个工作日内为林传忠办妥产权登记（逾期一天处以100元罚款）等内容。合同签订后，林传忠先后向高原明珠公司支付房款1057828元。2010年11月19日，高原明珠公司建设的房屋进行了竣工验收并报送备案，且高原明珠公司于2010年11月23日在昆明日报上刊登交房公告，通知各业主在2010年12月31日前到项目现场招商中心办理接房手续。林传忠于2011年3月23日接房，并按合同约定向高原明珠公司缴纳了配套费、契税、房屋维修基金及办证工本费。2009年，昆明市城乡规划委员会会议纪要（四）会议原则同意《挂拍出让地块KC2008-17号（高原明珠机电交易中心）规划设计方案》，要求不涉及机场限高的功能区及其建筑，在2010年10月前建成，办理规划许可前，应满足国家和地方消防、交通等强制性规范和规定。在业主诉高原明珠公司系列案中，一审法院向昆明市规划局发函核实有关昆明市昌宏路边高原明珠国际五金机电商城的规划是否影响房屋产权证的办理问题，昆明市规划局回函称：
一、由昆明高原明珠房地产开发有限公司建设的高原明珠五金机电商城工程项目，于2010年2月取得《建设工程规划许可证》（编号：530101200900276），许可面积387708.40平方米（其中地上310625.40平方米，地下77083平方米），共39栋，地上5-16层，地下2层。
二、经核实，建设单位至今未向我局申请该项目的规划核实工作。据了解，尚未申报规划核实的主要原因是机场净高限高导致工期延误，且该项目绿地率不符合规划许可要求，需整改满足或取得园林部门异地补绿意见后，才能按正常程序办理规划核实工作。
三、按照工作程序，《建设工程规划核实意见书》是住建部门办理房屋产权登记的前置要件之一。目前，建设单位尚未取得该项目《建设工程规划核实意见书》，暂不具备办理产权登记的条件。但建设单位正在积极做好前期准备工作，预计今年11月份可按正常程序申请规划核实。本案诉讼中，昆明市官渡区住房和城乡建设局于2015年2月4日出具证明，证明昆明高原明珠房地产开发有限公司开发建设的位于昆明市昌宏路中段的高原明珠五金机电商城共33幢商品房竣工后取得《建设工程竣工验收备案表》，2014年12月1日取得《建设工程规划核实意见书》（昆规核实（2014）0127号）。经我局工作人员实地查看，该项目符合办理房屋产权证条件，我局于2014年12月9日开始办理高原明珠五金机电商城商品房产权证。2014年12月15日，原高原明珠公司针对双方合同义务和办理商铺产权需要签订《补充协议（一）》，协议载明林传忠对高原明珠公司因受机场净空限制而工期延误致不能按合同约定办理房屋产权证的情况表示理解，并认可高原明珠公司自2013年1月1日起至2014年12月08日期间不能为林传忠办理房屋权属证书，不构成违约。直至2015年1月27日，林传忠取得涉案房屋产权证。林传忠认为高原明珠公司未按照合同规定时间为林传忠办理房产证，因此诉至一审法院，请求：
一、高原明珠公司支付逾期办理所有权证自2013年1月1日起至2015年3月31日止的违约金82000元，从2015年4月1日计至2015年5月20日为5000元，并从2015年5月21日计至房屋所有权证办理完毕之日止的违约金（按每日100元的标准计算），立即为林传忠办理房屋所有权证；
二、诉讼费用由高原明珠公司承担。一审法院认为：本案双方争议的焦点是高原明珠公司是否应当向林传忠承担逾期办证的违约责任，违约金支付的起止时间。关于是否承担违约责任的问题。首先，根据昆明市规划局的复函的内容可知，房屋产权无法办理的原因为机场净空限高导致工期延误以及项目绿地率不符合规划许可的要求。审理中查明，工期延误虽然有高原明珠五金机电城项目中商务酒店的开发只能在机场搬迁后进行，而机场搬迁时间推迟导致了该项目的开发推迟的因素存在，该原因确不能以高原明珠公司意志决定，但在巫家坝机场于2012年6月28日搬迁后，高原明珠公司此时即应当积极进行酒店的开发建设而不能以机场搬迁迟延为由仍拖延竣工，不履行合同义务。其次，绿地率不符合规划要求导致房产证无法办理也是由于高原明珠公司的原因所致，其主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，一审法院不予采纳。关于违约金支付的起止时间，根据《补充协议》第五条的约定，高原明珠公司应当自房屋交付后180个工作日内为林传忠办妥产权登记，如逾期，则每天处以100元罚款，双方已明确约定由高原明珠公司代为办理，高原明珠公司支付违约金应计算至2015年1月27日（房屋所有权证办理完毕之日）止。根据双方于2014年12月15日签订的《补充协议（一）》第五条的约定，林传忠认可高原明珠公司自2013年1月1日起至2014年12月8日期间不能为林传忠办理房屋权属证书，不构成违约，该约定应视为林传忠在签该协议时已自愿放弃自2013年1月1日起至2014年12月8日期间的违约金部分，故该补充协议属于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，一审法院予以确认，故办证起算时间应以变更后的2014年12月9日为起算点，林传忠主张的办证违约金以2014年12月9日起，以每天100元标准计算至2015年1月27日止，共计50天，即5000元，一审法院予以支持。现涉案房屋已办理产权证，对林传忠请求立即办理房屋产权证的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决:“一、被告昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后十五日支付原告林传忠自2014年12月9日起至2015年1月27日，共计50天，按100元/天的标准计算的逾期办证违约金5000元；
二、驳回原告林传忠的其他诉讼请求。”案件受理费1975元，由高原明珠公司承担。一审判决宣判后，高原明珠公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：在双方签订的《补充协议》第五条中有明确约定，上诉人向产权登记机关报送合格资料后，即视为上诉人已履行完毕协助办理产权的义务。故上诉人承担的是协助办证义务，且上诉人只要将办证所需资料报送产权登记机关即完成合同约定的办证义务。上诉人与被上诉人于2014年12月15日签订的《补充协议（一）》中第一条约定，上诉人已于2014年12月8日向房屋登记机关报送了相关办证资料，且产权登记机关已收件，即被上诉人所购房屋已达到《房屋所有权证》证书办证条件，上诉人已完成了合同约定的义务。另外第六条约定，上诉人收到被上诉人委托代办产权证相关资料并交到产权登记机关，登记机关接件即视为上诉人完成被上诉人代办产权证义务，该条约定产权登记机关接件处收到办证资料为上诉人完成义务的时间确认点，上诉人的义务是在涉案房屋具备办证条件后，受被上诉人委托办理产权证，房产证的办证时间以产权登记机关实际发证日期为准，在此之前上诉人不承担任何法律责任，但一审法院将产权机关实际发证日作为上诉人承担违约责任的截止点，与合同约定不符。上诉人与被上诉人约定自2013年1月1日起至2014年12月8日止，上诉人在此期间未能为被上诉人办理产权登记不视为违约，同时《补充协议（一）》中对于办理产权证的权利义务作出了约定，但未对委托办证的时间约定违约情形，但一审判决书确定的违约期间从2014年12月9日起至2015年1月27日，时间上无从判定上诉人的办证时间超过通常意义上的合理时间，故上诉人在此期间不应承担违约责任。另，《补充协议（一）》于2014年12月15日签订，但是协议于2014年12月9日约定承担违约责任也不符合情理。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人林传忠答辩称：
一、高原明珠机电商城项目共有600多户的业主，2014年时有30户业主向法院提起了诉讼，要求从2013年1月1日起至实际办理产权证之日承担逾期办证的违约责任，经过法院审理后，支持了被上诉人的诉讼请求，故本案是在双方当事人按生效判决的内容，达成了相应的补充协议，对办理房产证的权利义务作出了新的约定，但上诉人并未按该约定履行办理房产证的义务，应承担相应的责任；
二、上诉人应当将房产证办理后才算履行完相应的办证义务，并非只是协助提供相应的办证材料到房屋产权登记机关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人对于一审判决确认的法律事实均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应承担逾期办理房产证的违约责任及违约责任如何认定？
本院认为：上诉人是否应承担逾期办理房产证的违约责任。根据本案双方于2010年6月22日所签订的《补充协议》第五条约定:“乙方（被上诉人）委托甲方（上诉人）办理产权登记手续，甲方房屋交付后180个工作日内为乙方办妥产权登记（如甲方未能如期办理，逾期一天处以100元的罚款）。”该条约定已明确了上诉人应为上诉人办妥产权登记，未能在约定时间办理的应承担相应的责任，另外，双方在《补充协议（一）》中也约定，上诉人自2013年1月1日起至2014年12月8日期间不能为被上诉人办理房屋权属证书，不构成违约，在此后仍未能办妥产权登记的仍应按《补充协议》的约定履行，故上诉人仍应承担逾期办证的违约金。关于违约责任如何认定。因双方于《补充协议（一）》中约定了2013年1月1日起至2014年12月8日止不作为违约期间，涉案房屋的房屋产权证于2015年1月27日办理完毕，故上诉人应于2014年12月9日至2015年1月27日，按《补充协议》的约定每天100元，计算向被上诉人支付逾期办证的违约金5000元，故一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人所提上诉理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 郑会利
代理
审判员 符圆圆
代理
审判员 邓林春
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 吴 帅 来源：