广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初4549号原告黄德源，男，1984年12月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托代理人罗丽珍，广东旗峰律师事务所律师。被告黎锦堂，男，1969年3月18日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，被告莫镜云（曾用名莫镜芸），女，1974年6月27日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，第三人东莞市东城金彩房地产咨询服务部，地址：广东省东莞市东城区岗贝宝马山花园地铺四号之三。经营者廖广文。
原告黄德源诉被告黎锦堂、莫镜云、第三人东莞市东城金彩房地产咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员周汝丽适用简易程序，于2016年4月7日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人罗丽珍，被告黎锦堂、莫镜云，第三人的经营者廖广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月18日，原告与两被告、第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于东莞市××花园××房产（以下简称案涉房屋），该房产建筑面积为154.2平方米，成交价230000元。原告在合同签订当日支付被告定金30000元。合同约定，原告选择按揭贷款支付购房款，被告须配合原告提供申请按揭银行贷款所需的卖方资料及相关文件并签订按揭银行要求的法律文件；在原告交付定金当日，被告将案涉房屋交付给原告使用；被告须于合同签订之日起一年内办出商品房一手房产证，如被告个人办证资料原因办不了房产证或拖延不去办房产证，属被告违约，任何一方违约，除定金外，另按该物业成交价的百分之三十赔偿给对方；等等。合同签订当日，原告向黎锦堂支付了定金30000元。但被告未依约将案涉房屋交付给原告使用，也一再拖延办理一手房产证，原告多次催告未果。直至2015年11月3日，莫镜云才退还原告定金30000元，但拒绝解除合同，也拒绝办理一手房产证。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：
一、解除原告与两被告之间的《房屋买卖合同》；
二、两被告向原告支付赔偿金69000元；
三、两被告承担本案诉讼费用。两被告辩称，同意解除《房屋买卖合同》，因两被告没有过错，不同意支付赔偿金，不同意承担诉讼费。第三人辩称，由原、被告自行决定是否解除合同。
经审理查明，原告提供《代建“东宝花园”住宅楼合同书》复印件，内容显示，1994年12月30日，莫镜云与东莞市东宝实业集团公司（以下简称东宝公司）签订《代建“东宝花园”住宅楼合同书》，约定由莫镜云出资给东宝公司代建“东宝花园”商住楼及车房，出资合计140000元。两被告向原告提供《房产证》复印件2份，内容显示，出具人为“东莞市东宝实业集团公司”，出具日期为1994年3月8日，载明：“东宝花园”是东宝公司为改善职工居住环境由公司组织负责代建，私人集资的形式建成的楼宇，按谁出资谁得益的原则交还给集资人永久合法使用，并可享受转租、转卖、转借的一切权益；出资人莫镜云出资由东宝公司代建的“东宝花园”1号楼第四层，建筑面积154.2平方米，出资金额为120000元，编号五的地下小车房（位）为配备给住户永久性使用，产权为莫镜云所有。原告称，上述《代建“东宝花园”住宅楼合同书》、《房产证》原件由两被告持有。两被告对《代建“东宝花园”住宅楼合同书》、《房产证》的真实性予以确认。2014年11月18日，原告与两被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定：原告向两被告购买案涉房屋，交易价为230000元；合同签订之日支付定金30000元；原告在签订房管所的《房屋买卖合同》当日支付中介费6900元；成交价包括三栋楼下5号车位一个，买方支付定金后，卖方保证产权清晰，合同签订之日起一年内办出商品房一手房产证，如卖方个人办证资料原因办不了房产证或拖延不去办房产证，属卖方违约；如该整栋房房管所不给办证，与卖方无关，买方负责一手办证费用不超出36000元，超出部分由卖方支付；如该整栋房产权原因办不了证，双方同意解除合同，卖方2天内无条件退还全部定金给买方；经双方同意，任何一方违约，除定金外，另按该物业成交价的百分之三十房款赔偿给对方；等等。2014年11月18日，莫镜云确认收到原告支付的案涉房屋定金30000元。2015年11月3日，莫镜云退回原告案涉房屋定金30000元，双方同意暂不解除合同。2016年3月18日，东莞市东城房地产管理所出具《情况说明》，称：2015年4月莫镜云到该所办理案涉房屋的房产证，商品房办理房产证的必要资料如下：1、《查丈登记表》、《房屋平面图》、《广东省东莞市房地产登记申请书》；2、契税完税证原件；3、房地产销售（转让）办证证明原件；4、商品房合同备案登记证明书原件；5、商品房买卖合同（买方存）原件；6、住宅专项维修资金收据原件与复印件；7、业主有效身份证原件与复印件。由于当时业主提供的资料不齐全，因此案涉房屋不能办理房产证。因本院依职权调查，东莞市东城房地产管理所函复本院称，东宝花园1栋房屋于1997年1月23日已经取得《商品房屋产权权属证明书》，即该栋房屋已经于1997年1月23日办理了确权登记手续。以上事实，有原告提供的“房产证”、《代建“东宝花园”住宅楼合同书》、收据、《房屋买卖合同》、房产证，被告提供的《情况说明》，东莞市东城房地产管理所出具的《关于东宝花园1栋确权登记情况的回复》以及本案庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告成立房屋买卖合同关系。
原告要求解除与被告之间签订的《房屋买卖合同》，两被告并无异议，本院确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》已经解除。案涉房屋所在的整栋楼已经取得《商品房屋产权权属证明书》，具备办理房产证的基本前提。
被告抗辩称因东宝公司已经倒闭近十年，无法取得《商品房买卖合同》，因此无法办理房产证。即使被告所称东宝公司已倒闭近十年属实，被告在明知该事实的情况下，依然向原告承诺于《房屋买卖合同》签订之后一年内办出一手房产证，该承诺属被告的真实意思表示，被告应受其与原告约定的逾期不能办出房产证的违约责任的约束。
被告抗辩称违约金约定过高，由于现有证据无法证明原告发生的实际损失，考虑到原告只向两被告支付了定金30000元，且定金已经退还，故
本院认为案涉合同约定的违约金69000元属于过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将案涉违约金调整为23000元。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、确认原告黄德源与被告黎锦堂、莫镜云之间签订的《房屋买卖合同》已经解除；
二、被告黎锦堂、莫镜云应在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黄德源违约金23000元；
三、驳回原告黄德源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2892.5元（原告已预交），由两被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 周汝丽
二〇一六年六月二十四日
书记员 李华菲张雪峰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”