内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0502民初1889号原告吴某某，男，汉族。委托代理人孙伟平，内蒙古蒙通律师事务所律师。委托代理人刘风军，内蒙古蒙通律师事务所律师。被告王某，女，蒙古族。被告通辽市村和房地产开发有限责任公司，住所地：通辽市科尔沁区村和新居小区。法定代表人吕文生，职务：经理。委托代理人陈某，女，汉族。
原告吴某某诉被告王某、通辽市村和房地产开发有限责任公司（以下简称村和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员高朝东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人孙伟平、被告王某、村和公司的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称，2015年2月12日，王某将村和公司开发建设的村和小区34-3-7楼阁楼02房屋（面积为49.14平方米）出卖给吴某某，双方订立的《房屋买卖合同》约定，房屋价款150000元，房款付清即交付房屋，违约按照总房款的30%承担违约责任。合同订立后，吴某某当日支付王某150000元房款，但王某以需要搬家为由没有交付房屋。现原告吴某某诉至法院，请求判令被告王某交付村和小区34-3-7楼阁楼02房屋，被告村和公司协助王某办理房屋过户登记至王某名下手续，被告王某协助吴某某办理房屋过户登记至吴某某名下手续，并由被告王某支付吴某某违约金45000元。
被告王某辩称，王某与吴某某之间不存在房屋买卖关系。《房屋买卖合同》上虽然由王某签名，但实际上是王某哥哥欠吴某某借款，王某以其房屋给王某哥哥的欠款做抵押，王某并没有收到房款，因此，王某不认可原告吴某某的诉讼请求。
被告村和公司辩称，村和公司将涉案房屋出卖给王某属实，王某已支付全部房款，村和公司已经将房屋交付王某。由于涉案房屋没有完成综合验收，不具备办理房屋产权过户条件。
经审理查明，2015年2月12日，王某与吴某某订立《房屋买卖合同》，约定由王某将村和公司开发建设的村和小区34-3-7楼阁楼02房屋出卖给吴某某，房屋面积为49.14平方米，价款150000元；吴某某付清购房款后，王某为吴某某办理产权过户手续；如果一方违约，由违约方赔偿对方造成的经济损失及购房款30%的违约责任。合同订立后，王某收取吴某某购房款150000元，并未交付房屋，也未办理房屋过户登记手续。另查明，王某与村和公司所订立的商品房买卖合同已经在房产管理部门登记备案，村和小区已于2010年12月30日将涉案房屋交付王某，并由王某居住。由于涉案房屋没有完成综合验收，至今仍然不具备办理房屋产权过户登记手续的条件。诉讼中，经人民法院释明，被告王某以原告吴某某请求的违约金过高为由请求予以减少。上述事实，有原告吴某某提供的《房屋买卖合同》1份、王某于2015年2月12日出具的《收据》1份以及双方当事人陈述等证据证实，经质证双方当事人没有异议，本院予以确认。
本院认为，由于村和公司出卖给王某的商品房尚未办理房屋产权过户登记手续，因此，王某对涉案房屋尚未取得所有权；王某将自己尚未取得所有权的房屋转让给吴某某，属于无权处分，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，王某与吴某某订立的《房屋买卖合同》有效，应当受到法律保护。由于涉案房屋至今没有完成综合验收，无法办理房屋产权过户登记，因此，原告吴某某请求村和公司将涉案房屋过户登记给王某、再由王某过户登记给吴某某属于法律上履行不能，该诉讼请求不能成立，本院不予支持。由于王某根据与村和公司商品房买卖关系取得对涉案房屋的占有，该占有属于有权占有；根据王某与吴某某订立的《房屋买卖合同》，王某负有向吴某某交付房屋的民事义务。因此，原告吴某某请求被告王某交付房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，人民法院应予支持；但是，原告吴某某请求的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应当予以适当减少，违约金以房屋价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%（自2015年2月12日至2016年6月12日，金额为15600元）计算为宜。据此，原告吴某某请求王某承担购房款的30%违约责任部分成立，本院予以支持；其超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，
判决如下：
一、被告王某于本判决发生法律效力后30日内将坐落于通辽市科尔沁区村和小区34-3-7楼阁楼02房屋交付给原告吴某某；
二、被告王某支付原告吴某某违约金15600元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告吴某某对被告通辽市村和房地产开发有限责任公司的诉讼请求和对被告王某的其他诉讼请求。案件受理费463元，由原告吴某某负担368元，由被告王某负担95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审判员 高朝东
二〇一六年六月二十四日
书记员 王 伟 来源：百度“”