广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7976号
上诉人（原审原告）：张业国，身份证住址长沙市岳麓区。
委托代理人：张金春，广东金际律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：广州万达广场投资有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：丁本锡，该公司董事长。
委托代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。
委托代理人：覃文志，广东智洋律师事务所实习律师。
上诉人张业国因与被上诉人广州万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2010年12月31日，张业国（乙方、买方）与万达公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区云城南三路393号（自编云城南三路393号办公楼）903房（下称“涉案房屋”），建筑面积为265.03平方米，其中套内建筑面积169.27平方米，共有分摊面积约95.76平方米；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米37796.82元，总金额6397867元；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。乙方委托甲方办理产权登记等。2011年4月15日，万达公司向张业国发出《广州白云万达广场入伙通知书》，通知张业国于2011年4月23日到指定地点办理入伙手续，该通知书中部分内容显示“根据广州市测绘所实测报告，您购买的上述商品房实测面积168.58平方米，根据您与我公司签定的合同条款约定，面积误差-0.69平方米（现场可查阅测绘成果报告），为了保证您能够顺利入伙及办妥房产证，故还需补交面积误差款-26080元。”上述合同签订后，张业国依约向万达公司支付购房款共计6371787元。根据《房屋面积测量成果报告书》显示涉案房屋建筑面积为245.1846平方米，套内面积168.58平方米，分摊面积76.6046平方米。2011年4月26日，张业国办理涉案房屋的收楼手续。原审另查明，张业国于2012年6月29日领取涉案房屋的房地产权证，该房地产权证显示房屋套内建筑面积为168.58平方米，单元总建筑面积245.18平方米。张业国于2015年2月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.万达公司赔偿张业国因共有分摊面积减少19.16平方米的损失499972元（按总房价6397867元÷房产证建筑面积245.18平方米×减少面积19.16平方米）；2.本案诉讼费用由万达公司承担。原审查明无证据显示张业国曾在此之前向万达公司主张涉案房屋的面积差价款。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、房地产权证、民事判决书、公证书、房屋面积测量成果报告书、通知书、缴款单、签收确认书、房屋交接单、收楼确认单、确认函及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：张业国和万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。虽然上述《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋按套出售，但亦约定了房屋建筑面积为265.03平方米，其中套内面积为169.27平方米，共有分摊面积为95.76平方米。从涉案房屋房地产权证看，涉案房屋的公共分摊建筑面积比合同约定的面积减少了19.85平方米，不符合合同约定，故张业国要求万达公司对公共分摊面积的减少承担违约责任的主张有理。然据双方提交证据和陈述可知，张业国于2012年6月29日领取涉案房屋的房地产权证。故张业国最迟亦应于2012年6月29日已知悉房屋实测建筑面积少于合同约定面积的事实，现无证据显示存在中止、中断或延长诉讼时效的事由，张业国于2015年2月6日向原审法院提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间，对于张业国的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第153条之规定，于2016年3月30日作出
判决如下：驳回张业国的全部诉讼请求。一审案件受理费8800元，由张业国负担。判后，上诉人张业国不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、张业国要求万达公司退还的是多支付的购房款，不是给付违约金，不适用违约金的诉讼时效。双方签订《白云万达广场认购协议书》和《广州市商品房买卖合同》，张业国向万达公司购买涉案房屋，明确约定房屋建筑面积为265.03平方米，其中套内面积为169.27平方米，共有分摊面积为95.76平方米，房价6397867元。但张业国的房产证上登记的分摊面积为76.6平方米，比合同约定面积减少了19.16平方米。根据双方签订的买卖合同附件七《补充协议》第六条第六款约定“该房屋的产权登记面积为双方最终结算购房款的依据，若本合同约定面积与单价据实结算购房款，多退少补”。根据广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第二十三条规定，购房款本金不适用诉讼时效，违约金适用。张业国要求退还的是部分购房款，不适用违约金的诉讼时效。违约金是惩罚性质的，与购房款本金有显著区别，一审法院并没有区分两者的差异，作出错误判决。
二、关于退还公摊面积误差款的履行期限，合同并没有明确约定。诉讼时效应自张业国第一次向万达公司主张权利时计算。涉案房屋是万达公司以预售方式出售于张业国，而房屋的实际面积是以房管部门核发的房产证上登记面积为准。但张业国与万达公司所签订的买卖合同附件七《补充协议》第六条第六款约定了合同面积与房地产记载的面积误差时万达公司负有退还面积误差款的义务，没有约定误差款的履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，张业国于2015年1月22日第一次要求万达公司按照约定履行退还面积误差款的义务。同时《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。据此，本案诉讼时效应自万达公司拒绝向张业国履行退还面积误差款义务后开始计算，至今尚未超过两年诉讼时效期间。
三、张业国二审上诉主张其没有持有涉案《广州市商品房买卖合同》文本，不清楚双方对于建筑面积的约定，直到提起本案诉讼才知道双方的约定。综上所述，一审法院对于万达公司履约内容和履约期限没有仔细查明，属于事实不清；片面适用违约金的诉讼时效，属于适用法律不当。为此，张业国上诉请求撤销原审判决，改判支持张业国原审全部诉请。
被上诉人万达公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
一、张业国的上诉理由不能成立，张业国购买万达公司的房屋是以套内面积进行结算，建筑面积减少要求万达公司支付违约金应当适用诉讼时效的规定，套内面积结算已经结算完毕。
二、关于建筑面积减少支付违约金的问题，依照广东省高级人民法院【2012】240号《全省民事审判工作会议纪要》第8条规定，商品房买卖合同约定按照套内建筑面积计算单价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应承担违约责任；广州市中级人民法院《关于预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第十五条的规定，商品房预售合同约定按套内建筑面积计付房款，后商品房套内建筑面积未变，但合同已经约定了公共分摊建筑面积，故没有达到约定面积数的，已构成违约。第二十三条的规定，购房款本金不适用诉讼时效，违约金则应适用诉讼时效。
三、张业国领取房产证的日期是2012年6月29日，但是张业国提起本案诉讼的时间是2015年2月6日，已经超过两年诉讼时效期间。
四、双方购房款是按照套内面积结算，建筑面积减少的情况是系列案件，另案尚未判决，建议法院同案同判。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另外，张业国二审向法院提交以下证据：《白云万达广场认购协议书》、购房发票两张、物业费收据、业主手册，拟证明万达公司收取张业国的物业管理费都是按照建筑面积结算收取的，万达公司少给张业国建筑面积实际损害了张业国的合法权益。对上述证据，万达公司质证称：对《白云万达广场认购协议书》的真实性没有异议，但该认购书第14条约定双方签订房屋买卖合同后本协议书自动终止，所以处理购房款结算问题应当根据买卖合同的约定，买卖合同明确约定涉案房屋按照套内面积结算，与建筑面积无关；购房发票两张是张业国2011年4月26日支付购房款时万达公司开具的，对其真实性没有异议，但发票只是说明张业国支付了购房款，建筑面积是245.1846平方米，比合同约定有差异，但该差异的处理张业国应当在诉讼时效期限内提出，张业国现在才提出已经超过了诉讼时效期间，应当被驳回，且从发票可以看出张业国知道建筑面积减少是2011年4月26日，这与其起诉时间相差四年；对物业费收据、业主手册的真实性没有异议，但关联性有异议，张业国要证明建筑面积是依照最后实测面积交纳物业管理费的，万达公司认同，张业国是一早知道面积减少的事实，其提起本案诉讼已超过诉讼时效期间。
本院认为：原审法院对张业国、万达公司签订的涉案《广州市商品房买卖合同》效力的认定，合法有据，论理清晰，双方均无异议，不作赘述。针对张业国的上诉主张，认定如下：因双方《广州市商品房买卖合同》明确约定涉案房屋是按套出售，按套内面积进行结算，但亦约定了房屋建筑面积为265.03平方米，其中套内面积为169.27平方米，共有分摊面积为95.76平方米。从涉案房屋房地产权证来看，涉案房屋的建筑面积比合同约定的面积减少了19.85平方米，确实不符合合同约定，故张业国要求万达公司对建筑面积的减少承担违约责任的主张有理。但张业国本案诉请支付房屋建筑面积减少的差价损失，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，张业国于2011年4月21日收楼之后一直按实测建筑面积进行交纳物业管理费，并2012年6月29日签收了涉案房屋产权证均可得知房屋实测建筑面积少于合同约定面积的事实，但其在起诉前未曾向万达公司提出过赔偿损失的主张。鉴于张业国无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的事由，故原审法院认定张业国于2015年2月6日提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间，并据此驳回张业国的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于张业国上诉主张双方未对建筑面积差价款的支付期限作出约定，张业国可随时主张，因此其本案诉讼未超过诉讼时效期间。因如前文所述，张业国对于建筑面积与约定不符所主张的系万达公司应承担的违约责任，在张业国知道万达公司交付的房屋建筑面积与约定不符时即应起算诉讼时效，该违约金不属于双方对付款期限未作约定的情形，张业国的该项上诉主张，于法无据。另外，张业国二审上诉主张其没有持有涉案《广州市商品房买卖合同》文本，不清楚双方对于建筑面积的约定，缺乏证据支持且与常理不符，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张业国的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人张业国负担。本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理
审判员 柳玮玮
代理
审判员 黄春成
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 璩方慧 微信公众号“”