甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终420号上诉人（原审原告）吴生茂，男，1976年3月15日出生，汉族，庆城县人，农民，住庆城县。被上诉人（原审被告）付栓才，男，1952年5月18日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民，住庆阳市西峰区。委托代理人付建全(系付栓才之子),男,1985年6月23日出生,庆阳市西峰区人，个体工商户，住庆阳市西峰区。
上诉人吴生茂因与被上诉人付栓才房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴生茂与被上诉人付栓才的委托代理人付建全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院判决认定，2015年1月8日吴生茂向付栓才给付转让费36000元、三个月房租费4500元、押金500元，共计给付41000元。2015年1月18日，双方签订了租房合同，约定由吴生茂租赁付栓才位于庆阳市西峰区北郊加油站附近的一间门面房经营快餐店，取名鸿茂快餐店，租期一年，即2015年1月18日至2016年1月18日，每月租金1500元，按季交付房租费。吴生茂给付付栓才的转让费包括房内的桌子、凳子、冰柜、床等设施。现租赁合同已经到期，吴生茂要求付栓才退付转让费36000元、押金500元并承担本案诉讼费。原审法院审理认为，吴生茂与付栓才经过协商，吴生茂在交纳转让费、部分房租费、押金后，双方签订书面房屋租赁合同，该房屋租赁合同合法有效。双方约定的租赁期限为一年，现租赁期限已届满，吴生茂不愿再续租房屋，双方之间的原租赁合同终止。吴生茂要求付栓才退还交付的转让费36000元，但因租赁协议系双方自愿达成，转让费亦经双方协商后给付，现合同租期已满，吴生茂要求退付转让费无正当理由，故对其退还转让费的请求不予支持。吴生茂要求付栓才承担转让费给付之日至退还之日的利息，因双方对转让费并未约定利息，对其要求付栓才承担转让费利息的请求不予支持。吴生茂要求付栓才退还押金500元，因合同有明确约定，对方亦同意返还，对其该项请求予以支持。付栓才答辩要求吴生茂支付拖欠的房租费及保管费，因付栓才并未反诉，对其答辩意见不予支持。该院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十六条之规定，判决：
一、付栓才退付吴生茂押金500元；
二、驳回吴生茂的其他诉讼请求。案件受理费713元，由吴生茂负担663元，付栓才负担50元。吴生茂不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、原审法院审判程序严重违法。本案从2016年3月31日起诉立案、开庭审理到4月14日作出判决，举证期限不足十五日，违反第一审普通程序案件举证期限不得少于十五日的法律规定，剥夺了上诉人的举证权利；
二、原审判决认定事实错误。双方合同签订后，上诉人依约定交清了房租，付栓才作为房东既收取房租费又收取转让费，无合法根据，属不当得利。原审判决认定转让费为双方协商给付错误；
三、原审判决适用法律错误。付栓才在既收取房租费的情况下又收取上诉人转让费，违反了《中华人民共和国民法通则》第四条公平原则。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十六条之规定，支持付栓才收取转让费的行为，适用法律错误，显失公平。请求：
一、撤销原判，改判由付栓才退还上诉人转让费36000元，并支付转让费收取之日起至退还之日止的利息，同时退还押金500元；
二、本案一二审诉讼费由付栓才承担。付栓才答辩称，转让费系上诉人自愿交纳，现其要求退还不应予以支持。二审另查明，双方在签订房屋租赁合同时口头商定，吴生茂可连续租用房屋,但租赁合同必须一年一签订。付栓才在一审中陈述转让费包含的物品价值20000余元。合同履行期满后，双方再未续签书面房屋租赁合同，吴生茂仍占有使用房屋并按约定向付栓才交纳房租费至2016年3月8日，后吴生茂再未交纳房租费，付栓才切断房屋进户电源并以危房改造为由将该租赁房屋部分拆除，屋内设施现在付栓才处存放。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，有双方当事人陈述、身份证复印件、收款收据、租赁合同、照片、证明、谈话笔录等证据材料在卷佐证，应予确认。
本院认为，吴生茂与付栓才所签房屋租赁合同期限届满后，双方再未续签书面租赁合同，吴生茂仍占有房屋并交纳房屋租金，双方形成不定期租赁关系,对不定期租赁合同，当事人均有权随时予以解除,付栓才以危房改造为由将本案租赁房屋部分拆除之时,应视为双方不定期租赁合同关系已经解除。本案现争议的焦点是吴生茂要求付栓才退还其房屋转让费36000元理由能否成立的问题。对于商铺转让费，法律尚无明文规定亦无明确禁止，本案转让费的交纳与否及数额确定均系双方协商确定，不违反法律、行政法规的强制性规定,亦符合当地约定俗成的商业惯例和交易习惯，现吴生茂要求全额退还无事实和法律依据,不予支持。本案中，吴生茂除依合同约定向付栓才交纳房租费外，还额外交纳较高数额的转让费，根据双方口头约定及常理分析判断，吴生茂目的是欲长期租赁房屋获取利益，仅短期租赁一年时间并非其缔约本意，合同履行过程中，付栓才以危房改造为由将该租赁房屋部分拆除，双方不定期租赁关系解除，吴生茂未能达到继续获取收益的合同目的，其亦丧失约定俗成收取次承租人商铺转让费的机会，且付栓才作为房屋所有权人，既收取房屋租赁费又收取房屋转让费，不符合《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，显失公平。参考租赁房屋状况及转让的物品价值，结合租赁房屋所处交易当地商业位置，根据公平原则，本院酌定由付栓才退还吴生茂房屋转让费16000元。因双方并未约定转让费利息，故对吴生茂要求付栓才承担转让费给付之日至退还之日利息的上诉请求不予支持。关于吴生茂上诉提出一审法院审判程序严重违法的问题，本院经审查，一审法院对本案举证期限限定少于十五日，存在瑕疵，但截止本案二审庭审，吴生茂并未提供新的足以影响本案事实认定的证据，该程序瑕疵并未影响本案事实的准确认定和二审实体公正判处，故其认为一审法院审判程序严重违法的理由不能达到其上诉请求目的，不能成立。综上，原审判决认定本案基本事实清楚，但适用法律不当，判决结果欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002民初1141号民事判决的第一项,即“被告付栓才退付原告吴生茂押金500元”；
二、撤销庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002民初1141号民事判决的第二项及案件受理费负担部分，即“驳回原告吴生茂的其他诉讼请求”及“案件受理费713元，由吴生茂负担663元，付栓才负担50元”;三、付栓才退还吴生茂房屋转让费16000元;四、驳回吴生茂的其他诉讼请求。上述给付内容限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各713元，合计1426元，由上诉人吴生茂负担800元，被上诉人付栓才负担626元。本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 郭立品
代理
审判员 卢小栋
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 郑栋洲 关注公众号“”