浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0482民初1796号
原告：平湖市大地物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道园乐新村***号*楼。
法定代表人:陈华峰，董事长。
委托代理人：潘剑峰，系公司员工。
被告：钟利华。
原告平湖市大地物业管理有限公司为与被告钟利华物业服务合同纠纷一案，于2016年5月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
审判员丁喜林独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人潘剑峰，被告钟利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年1月，原告与平湖市幸福房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理合同》，合同约定：原告为平湖市芦川公寓提供物业管理，服务期限为2008年10月8日至2013年10月8日，后原告又服务至2015年12月31日，收费标准为：多层每月每平方米0.45元，商业物业每月每平方米0.90元、商场物业每月每平方米0.45元。被告系芦川公寓2幢2单元301室业主，其未向原告支付2010年9月1日至2015年12月31日的物业费2291.01元。虽经原告多次催讨，被告一直拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：被告立即向原告支付物业费2291.01元；本案诉讼费由被告负担。
被告钟利华答辩称，如果原告按照合同约定履行义务，被告肯定会支付物业费的，但原告物业服务不到位，表现在：
一、小区里车辆停放管理不到位。小区外商铺店主的车辆都停在小区内，被告下班后自己的车辆一直停不进去，只能停在小区外，外面的车辆还停在被告车库门外，被告的电瓶车停不进车库。
二、快递投送不到。快递投送员总是说小区门卫没有人员，快递就放在卫生院门卫或者其他地方。
三、小区西边围墙被商铺店主打通作通道，可以自由进出小区，因为店主的车辆停在小区内，原告没有进行管理。
四、被告住宅墙壁有渗水，遇上大风大雨影响较大，但被告没有向原告报修。
五、小区住宅楼道里的灯、门都坏了，原告没有进行修理，小区内路灯、监控也坏了。
六、小区内一开始还有人开办了托儿所，从2009年开始的，现在已经搬掉二年了，原告也未进行管理。在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、《前期物业管理服务合同》1份，证明原告与平湖市幸福房地产开发有限公司签订了物业委托合同。2、邮件交寄清单、查询清单、物业费催交函各1份，证明原告已经向被告邮寄送达催缴物业费的通知，被告已经签收。3、新仓芦川公寓物业管理移交协议1份，证明原告物业服务芦川公寓小区到2015年12月31日。4、房屋所有权登记证明1份，证明被告住宅建筑面积为96.91平方米。被告钟利华质证认为，证据1，没有异议。证据2，收到了，因为原告物业管理不到位，被告才不缴纳物业费。证据3，没有异议。证据4，没有异议。原告提供的上述证据，经审核，本院认证认为，证据1、证据3、证据4，被告均无异议，本院予以认定。证据2，被告表示收到了，本院予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，
本院查明事实如下：2008年，原告平湖市大地物业管理有限公司与平湖市幸福房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》1份，合同载明：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，平湖市幸福房地产开发有限公司和原告在自愿、平等、协商一致的基础上，就平湖市幸福房地产开发有限公司选聘原告对新仓芦川公寓提供前期物业管理服务订立本合同。合同约定：原告提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；组织开展社区文化娱乐活动。合同约定的服务费用为：多层住宅每月每平方米0.45元，商业物业每月每平方米0.90元，商场物业每月每平方米0.45元；业主应于开发商通知交房之日起计算交纳物业服务费用；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月30日前履行交纳义务；本合同期限自2008年10月8日起至2013年10月8日止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，原告与平湖市幸福房地产开发有限公司应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，平湖市幸福房地产开发有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，原告对新仓芦川公寓小区提供了物业服务，物业服务的期限自2008年10月8日至2015年12月31日。2015年11月27日，原告和平湖市新仓镇社区居民委员会签订了《新仓芦川公寓物业管理移交协议》，协议载明：根据国务院《物业管理条例》第六章第60条规定精神，原告将新仓芦川公寓的物业管理业务交与平湖市新仓镇社区居民委员会负责。协议约定：交接日期为2015年11月27日；交接时原告提交的材料为：小区业主档案，小区各户物业管理费未缴统计清单；原告将小区配套物业管理用房一并移交给平湖市新仓镇社区居民委员会；原告现有工作人员继续留用到2015年12月31日，协助社区居民委员会处理过渡期间的小区事务，留用人员的工资由原告发放；水、电、电话费缴纳转换手续，双方于2015年12月31日前去供水、供电、电信部门交割完毕。原告在物业服务期间，在小区内车辆停放管理、安保人员值勤等方面服务不到位，履行合同存在瑕疵。被告钟利华系平湖市新仓芦川公寓2幢2单元301室业主，该房屋建筑面积为96.91平方米，自2010年9月1日起至2015年12月31日止，被告钟利华未交纳物业费2791.01元。2016年1月30日，原告向被告发送了《物业费催交函》催缴物业费，但被告没有交纳。
本院认为，原告与平湖市幸福房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然《前期物业服务合同》的合同期限至2013年10月8日，但合同到期后，原告继续在该小区进行物业服务管理，直至2015年12月31日。本案被告作为新仓芦川公寓小区的业主，享受了物业管理服务，理应交纳物业费，但被告在原告书面催交后仍没有交纳物业费，构成违约，应承担违约责任。原告作为涉案小区物业服务企业，不完全履行物业服务合同约定的义务，也应承担相应的违约责任，鉴于物业服务合同的权利义务已经终止，原告也已经退出物业服务区域，本院酌定原告承担违约责任的方式为被告减少应交纳物业费的20%，因此，被告应支付给原告的物业费为2232.81元，扣除被告已经交纳的押金500元，被告还需支付原告物业费1732.81元。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告钟利华于本判决生效后十日内支付原告平湖市大地物业管理有限公司物业费1732.81元；
二、驳回原告本案其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告平湖市大地物业管理有限公司负担6元，被告钟利华负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 丁喜林
二〇一六年六月二十四日
书记员 冯春妹 来源：百度搜索“”