成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第3027号原告成都梦苑科技有限公司。法定代表人夏丹。委托代理人张宇恒。被告王维。委托代理人雷波。
原告成都梦苑科技有限公司（以下内容至判决主文前简称梦苑公司）与被告王维房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月1日、2015年9月2日（之后经历了鉴定过程）、2016年6月16日与原告王维诉被告梦苑公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2015）成华民初字第3842号）】公开开庭进行了合并审理，原告梦苑公司的委托代理人张宇恒，被告王维及委托代理人雷波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梦苑公司诉称，2013年12月5日，原被告就位于成都市二环路东二段7号东城国际C座商业项目商铺2层201号房屋租赁事宜签定了《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》。合同签定后原告按约交付了房屋，但自2014年4月开始，被告即欠付租金，截止起诉之日，被告已欠付租金592264.65元。原告多次催收租金，但被告均未理会。被告欠付租金的行为已构成违约，应当承担支付租金及违约金的责任。原告为维护自己的合法权益而起诉，请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租金人民币592264.65元，并支付逾期支付租金的违约金（自2014年4月10日起，至实际支付租金之日止，截至起诉之日的违约金为60000元）。上述两项共计人民币652264.65元。2015年7月10日，原告将诉讼请求变更为：1、依法确认原被告之间签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》以及所有与租赁合同相关的法律文件均已解除。2、依法判令被告向原告支付房屋租金（含免租装修期租金）人民币107729元，并支付逾期支付租金的违约金（自2014年4月9日起，至实际支付租金之日止，截止起诉之日违约金为20000元）。3、判令被告向原告支付房屋占用费（2014年10月25日至2014年11月3日按当年日租金的1倍计算，2014年11月4日至实际腾退房屋之日按当年日租金1.2倍计算），截止变更诉讼请求之日，房屋占用费为人民币592340.16元。第2、3项诉请共计人民币720069.16元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告王维答辩称，原告出租的房屋存在严重瑕疵，漏水严重，影响装修期及承租方的使用品质，应相应扣减租赁期限及租金标准。租金应从2014年6月1日起计算，租金标准要求减半，每月为130元/平方米。原告在租赁合同有效期内违反补充协议第二条的约定，另行招租另一家咖啡店，对王维的咖啡店生意造成影响，承租方有权据此解除租赁合同，并要求原告赔偿全部经济损失。
经审理查明，2013年12月5日，梦苑公司与王维签订《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，约定：梦苑公司将位于成都市二环路东二段7号东城国际C座商业项目商铺二层201号铺出租给王维经营咖啡、甜品（咖啡陪你），租赁面积221.33平方米，租赁期限从2013年12月25日起至2019年12月24日（含免租装修期）；免租期为一个月；租金从2013年12月25日起计算收取；梦苑公司于2013年12月25日将物业交付给王维，租金标准为260元/平方米/月，租金从第二年开始逐年递增，年递增率为6﹪；在签订合同当日王维向梦苑公司交纳租赁定金57545.8元，交房后定金转为租赁保证金，租赁保证金用以冲抵王维拖欠的水电气费、租金、物业管理费、违约金等，剩余部分在王维完好交还物业后15个工作日内无息退还；王维应按季度支付租金，首期租金172637.4在2013年12月21日前足额支付，下期应缴租金须提前15日足额向梦苑公司缴纳；在合同有效期内，王维提前终止合同，应当向梦苑公司支付违约金，违约金的数额按三个月租金标准计算；合同期届满或提前终止本租赁合同，王维应拆除全部可拆除的装饰装修及添置物，将房屋恢复到可租赁状态，如王维无法按期拆除，则超出恢复期间的部分，王维应按合同终止时租金标准的2倍向梦苑公司支付超期租金，恢复期间不超过10日；王维迟延支付租金及费用，每延期一日，向梦苑公司支付违约金2000元，逾期超过30日的，梦苑公司可单方终止合同，不予退还租赁保证金，同时按前述标准支付违约金，梦苑公司有权立即切断商铺用水、用电和电话，关闭租赁场地，造成王维损失的，由其自行承担。同日，双方就部分事宜签订了《补充协议》，约定梦苑公司在《租赁合同》有限期内，任何与王维所经营的咖啡内容直接相关的行业或经营形式不得进入物业内。租赁合同签订后，王维进场装修，发现同为梦苑公司所有的物业即楼上的三楼中餐厅漏水至自己所承租的房屋内，于2014年1月22日向梦苑公司发出《关于延长免租期的函》，要求将免租期延长至2014年3月25日。梦苑公司收到后未予答复。2014年5月26日，招商局物业管理有限公司成都分公司发出一份《有关C座成都香岸餐饮管理有限公司房屋漏水事宜的联络函》，内容是：“东城国际物业服务中心于5月25日日常巡视中，发现贵司3F中餐厅漏水，为了确保C座二楼整体的正常经营，请贵司及时进行整改为宜。”王维陈述，漏水一直持续到三楼餐厅不再经营为止。王维于2013年12月6日向梦苑公司支付172637.40元，2014年7月28日及以后支付352637.40元，共计向梦苑公司转账支付525274.8元（含租赁保证金57545.8元），扣减租赁保证金后，支付租金数额为467729元。梦苑公司2014年10月24日以公证方式向王维发出律师函解除双方的租赁合同，王维以租赁房屋漏水，及梦苑公司违反租赁合同约定引进另一家咖啡经营者进入物业内为由，要求梦苑公司赔偿损失，未能达成一致意见，但王维未提出不同意解除合同。王维继续在租赁房屋内经营，直至2016年1月27日退场。另查明，梦苑公司曾于2014年6月24日与案外人敖华签订了一份《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，约定梦苑公司将位于成都市二环路东二段7号东城国际C座商业项目商铺二层204号铺出租给敖华经营西餐、咖啡。敖华2014年6月24日向梦苑公司转账支付477360元租金和租赁保证金。王维陈述敖华的咖啡店在2014年12月试营业。认定上述事实，有当事人主体信息、《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》、《补充协议》、《有关C座成都香岸餐饮管理有限公司房屋漏水事宜的联络函》、《关于延长免租期的函》、解除合同的律师函、梦苑公司2014年6月24日与案外人敖华签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，及当事人庭审陈述等证据在卷为证。
本院认为，梦苑公司与王维签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，及《补充协议》等法律文件，均体现了双方的真实意思表示，合法有效，各方均应当依照合同及补充协议的约定履行各自的义务。梦苑公司2014年10月24日以公证方式向王维发出律师函解除双方的租赁合同，虽然王维以租赁房屋漏水，梦苑公司违反租赁合同约定引进另一家咖啡经营者进入物业内为由，要求梦苑公司赔偿损失，双方未能达成一致意见，但王维对解除合同本身并未提出异议，自此，双方的合同于2014年10月24日解除。王维提出合同于2014年11月10解除缺乏事实依据，本院不予采信。王维提出承租的房屋漏水，提交了向梦苑公司发出的《关于延长免租期的函》，要求将免租期延长至2014年3月25日，及2014年5月26日，招商局物业管理有限公司成都分公司发出的《有关C座成都香岸餐饮管理有限公司房屋漏水事宜的联络函》。梦苑公司对漏水的事实虽不予认可，但未提交否定性证据，本院确认承租房屋漏水的事实。因承租房屋漏水，影响了王维的装修进程和经营活动，免租期应适当延长以体现公平。王维诉讼中要求自2014年6月1日起支付租金，从《有关C座成都香岸餐饮管理有限公司房屋漏水事宜的联络函》的内容看，至2014年5月26日三楼中餐厅仍然存在漏水情形，因此梦苑公司自2014年4月25日起收取租金比较合理，租金计算至2014年10月24日合同解除时止，为345274.8元。王维与梦苑公司签订的《补充协议》中约定有同业禁止条款，但梦苑公司却在2014年6月24日与案外人敖华签订协议引进另一家咖啡经营商户，已构成违约。王维一开始接手房屋就发现漏水，从2014年5月26日招商局物业管理有限公司成都分公司发出的《有关C座成都香岸餐饮管理有限公司房屋漏水事宜的联络函》看，至2014年5月26日梦苑公司都未对漏水进行处理，本院认可王维主张的漏水情形在王维经营期间长期存在的事实。虽然王维经营期间存在迟延支付租金的行为，但梦苑公司违约在先，且存在多项违约行为，梦苑公司交付的租赁物存在漏水情形且长时间未能改善，给予了王维推迟支付租金的理由，故对梦苑公司要求王维支付违约金的主张，本院不予支持。合同解除后，王维继续在原租赁物中经营，至2016年1月27日撤离，王维应按原租金标准支付期间的房屋占用费，为863187元。梦苑公司主张按租金标准的1.2倍计算支付房屋占用费，缺乏法律依据，本院不予支持。王维应支付的租金345274.8元和房屋占用费863187元，共计1208461.8元。王维在签订合同时支付的租赁保证金57545.8元，在双方合同解除后，应转为王维未支付的租金；连同租赁保证金王维已共计向梦苑公司转账支付525274.8元。品叠后，王维尚需支付梦苑公司683187元。王维主张因承租的房屋租金过高，且梦苑公司存在多项违约行为，租金标准应当减半，按照每月130元/平方米的标准支付租金的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第三项、九十六条第一款、一百零七条、二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，
判决如下：
一、确认原告成都梦苑科技有限公司与被告王维于2013年12月5日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，及于同日签订的《补充协议》，已经于2014年10月24日解除。
二、被告王维在本判决生效后十日内，向原告成都梦苑科技有限公司支付未付房屋租金、房屋占用费共计683187元。
三、驳回原告成都梦苑科技有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5161元，由原告成都梦苑科技有限公司承担2161元，被告王维承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 辉
二〇一六年六月二十四日
书记员 赵小宇 更多数据：搜索“”来源：