南京市秦淮区人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏0104民初4361号原告南京市秦淮区五星年华大厦住宅小区业主委员会。负责人高峰，该业委会主任。委托代理人郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。委托代理人彭慧，江苏恒冠律师事务所实习律师。被告中冶置业集团物业服务有限公司（统一社会信用代码913201x146）。法定代表人刘波。委托代理人党红亮，北京友恒律师事务所律师。
原告南京市秦淮区五星年华大厦住宅小区业主委员会（以下简称五星年华大厦业委会）与被告中冶置业集团物业服务有限公司（以下简称中冶物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。
原告五星年华大厦业委会诉称，南京市秦淮区五星年华大厦住宅小区（以下简称五星年华大厦小区）占地5000平方米，总建筑面积58800平方米，可销售面积45216.32平方米。具有高层办公、住宅以及1至4层商铺三种业态，2006年12月交付业主使用，由开发商南京市建华房地产综合开发总公司（以下简称建华公司）指定被告提供前期物业服务。2014年12月，五星年华大厦业委会成立，并于2015年8月26日在南京市秦淮区人民政府五老村办事处备案。由于被告长期以来的服务得不到广大业主的认可，而且从未依法向广大业主公开物业收费收支、公共部位及设施出租收入情况，更未将公共部位及设施出租收入70%纳入小区维修基金，虽经广大业主及原告反复交涉都拒绝改正，因此原告不得不经业主大会授权，决定不再委托被告提供物业服务，而在2016年3月31日与南京佳音达物业管理有限公司签订了《物业管理（临时）委托合同》，并于2016年4月1日通知被告，要求被告在2016年4月5日至4月20日办理交接手续。根据被告与开发商签订的《前期物业服务合同》的约定以及《物业管理条例》，被告在接到原告通知后即无权继续对五星年华大厦小区进行管理，必须依照《江苏省物业管理条例》的规定向小区新聘物业公司办理交接手续。然而虽经原告反复催促，被告始终坚持拒不交接，而且目前占用地下室拒不撤离。且被告从未按照规定将公共部位及设施的收入70%纳入小区专项维修基金，甚至拒绝依法向原告公示物业账目。为维护小区全体业主的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即撤离五星年华大厦小区；2、被告向原告移交五星年华大厦小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图纸等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护、保养、定期检验等技术资料及运行、维护、保养记录（含电梯维修维护资料和相关许可文件）；物业质量保修文件和物业使用说明文件；被告在管理小区期间形成的其他文件；3、被告在10日内提供物业服务费用和经营设施收益收支账目及原始凭证、公共水电费分摊情况供原告查阅、复印；4、被告向原告移交地下车位的管理权；5、被告将2006年12月至2016年4月期间地下车库及地上临时车位收入、公共部位及设施（包括广告位、公共管理用房等）出租收入之和70%返还原告纳入小区专项维修基金（以审计结果为准）；6、被告承担本案诉讼费用。
经审理查明，2005年2月3日，建华公司（甲方）与南京大都市物业管理公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为小锏银巷商住综合楼提供物业服务；物业管理区域四至为东至小锏银巷，南至石鼓路，西至莫愁路，北至汉中路；合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向南京仲裁委员会申请仲裁。合同履行过程中，五星年华大厦业委会成立并在南京市秦淮区人民政府五老村办事处登记备案，物业区域四界为东至小锏银巷，南至石鼓路，西至莫愁路，北至汉中路。2016年4月22日，南京大都市物业管理公司更名为中冶置业集团物业服务有限公司。另，被告中冶物业公司在首次庭审前提交申请书一份，认为原、被告双方约定有仲裁条款，故本案应当裁定驳回起诉。对此原告认为《前期物业服务合同》系建华公司与被告签订，并非原告与被告签署，故对原告没有约束力，本案应由人民法院继续审理。
本院认为，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外。本案中，建华公司与被告签订的《前期物业服务合同》明确约定，合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向南京仲裁委员会申请仲裁，该仲裁条款合法有效，现被告亦在本院首次庭审前提交该仲裁协议，故本案应当驳回原告起诉。关于原告认为《前期物业服务合同》系建华公司与被告签订，故对其不具有约束力的抗辩主张，
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故对于原告的上述抗辩主张，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条之规定，
裁定如下:驳回原告南京市秦淮区五星年华大厦住宅小区业主委员会的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
审 判 员 黄 茜
代理
审判员 杨 燕
二〇一六年六月二十四日见习
书记员 朱秋萍