陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终4218号上诉人（原审被告）西安惠风置业有限公司。住所地：西安市莲湖区红庙坡**号*层商业用房。法定代表人马琳，该公司董事长。委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人屠明飞，陕西恒达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）刘剑，男，1981年6月21日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托代理人薛鹏，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）董雯，女，1982年9月2日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托代理人薛鹏，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。
上诉人西安惠风置业有限公司（以下称惠风公司）与被上诉人刘剑、董雯商品房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第00852号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人惠风公司委托代理人刘巧芸,被上诉人刘剑的委托代理人薛鹏、刘伟，被上诉人董雯的委托代理人薛鹏、刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2014年11月7日，刘剑、董雯、惠风公司签订《商品房买卖合同》约定，刘剑、董雯按揭购买惠风公司开发的位于西安市莲湖区大兴新区【蔚蓝悦城】10幢2单元6层20601号商品房；用途为住宅，钢混结构，层高为标准层2.9米，建筑面积172.32平方米，套内面积146.22平方米；房屋单价为8487.12元，总金额为1462501元，房屋交付期限为2013年12月30日前。逾期交房不超过60个工作日从合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。该合同还约定了双方其他权利义务。合同附件一房屋平面图显示，该房屋为复式结构，并标明每层房间长宽。刘剑、董雯于2015年2月16日缴纳购房款1462500.52元，惠风公司出具《销售不动产统一发票》；2014年11月17日刘剑、董雯同交通银行签订《个人住房抵押贷款合同》；2015年1月5日，交通银行将贷款转入西安惠风置业有限公司，出具《交通银行借款凭证回单》及《交通银行进账单》；2015年1月11日，刘剑、董雯与西安天朗物业有限公司签订《前期物业管理协议》。交房后，现状为一层为客厅、厨房、卫生间、卧室，二层南北为下沉式露台，露台下为一层厨房、卫生间、卧室。其中二层房屋层高符合合同约定，一层厨房、餐厅、北卧室及南卧室、东南次卧室均未处于下沉式露台下方，该房屋剖面图显示六层房顶露台下沉500MM，上下两层楼面垂直距离3000MM。其中南北露台面积约为58平方米。审理中，刘剑、董雯提供其一层房屋层高系地面至上部楼板底面垂直距离，其中南主卧室2.54米、北卧室两间均为2.54米、一层卫生间2.7米、一层南阳台2.55米。《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》术语中层高概念为：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高概念为：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。标准层概念为：平面布置相同的住宅楼层。刘剑、董雯于2015年2月诉至西安市莲湖区人民法院称，2014年11月7日，刘剑、董雯惠风公司签订《商品房买卖合同》约定，刘剑、董雯购买惠风公司开发的位于西安市莲湖区大兴新区【蔚蓝悦城】10幢2单元6层20601号商品房；用途为住宅，钢混结构，层高2.9米，建筑面积为172.32平方米；房屋单价为8487.12元，总金额为1462501元，交付期限为2013年12月30日前，同时还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订前后，刘剑、董雯按合同约定履行了付款义务。惠风公司于2013年12月30日前通知刘剑、董雯收房，刘剑、董雯收房装修后，发现惠风公司交付的房屋层高与合同中约定的层高严重不符，只有2.6米，刘剑、董雯即要求惠风公司按原合同的约定进行整改，但惠风公司以各种理由拒绝整改恢复至合同约定的2.9米层高。惠风公司未按合同约定交付房屋，理应依照合同的约定将房屋整改恢复至2.9米层高。惠风公司严重违约行为造成交付房屋不符合约定，应以整改恢复至合同约定层高的房屋交付之日为实际交付日。因此，惠风公司应将房屋整改恢复至合同约定的层高，并承担延迟交付房屋的违约责任及赔偿刘剑、董雯的装修损失，合同条约定的违约金明显过低，应予调整。现要求判令：1、请求判令被告将房屋层高按合同的约定恢复至2.9米；2、判令被告向原告支付延迟交付房屋的违约金41050.2元（截止2015年1月31日）直至支付之日；3、判令被告向原告赔偿装修损失10万元；4、本案诉讼费由被告承担。惠风公司辩称，惠风公司按照合同约定已向刘剑、董雯交付房屋，不存在逾期交房的情形，刘剑、董雯主张迟延交房违约金无事实及法律依据。所交付的房屋完全符合合同约定，不存在违约的事实，刘剑、董雯要求将房屋层高恢复至2.9米的诉讼请求不成立。惠风公司在签订《商品房买卖合同》过程中，并不存在违约的情形，也未给刘剑、董雯造成任何财产损失，因此，刘剑、董雯要求赔偿装修损失10万元的诉求不成立，应驳回刘剑、董雯的诉讼请求。原审法院认为，刘剑、董雯惠风公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，应为合法有效。双方在合同履行中，对合同约定层高为标准层2.9米产生争议，惠风公司向刘剑、董雯销售的是复式房屋，至于买卖合同约定房屋层高为标准层2.9米是否适用于复式房屋层高，惠风公司作为房地产开发企业，拥有房地产方面的专业人员，对自己所出售的商品房情况充分了解并向购买者进行客观准确的描述和介绍，是其在签订合同时应尽到的基本义务，该房屋买卖合同又是惠风公司提供的格式化合同文本，现惠风公司并无证据证明该层高约定不适用于复式房屋，因此，惠风公司所交付的房屋层高应符合合同约定标准层2.9米的约定。现一层部分房屋上为下沉式露台，该露台下沉500MM，致露台下房屋未达到合同约定层高为标准层2.9米约定，给刘剑、董雯房屋使用价值和生活造成一定程度的不利影响，惠风公司应当承担违约责任。合同法规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方对所涉及的房屋层高违约金数额和计算方法并无约定，从公平、等价有偿民事基本原则出发，以层高减少的幅度所体现的房屋价值作为计算违约金的依据，按照总房款乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，由惠风公司给付刘剑、董雯。合同约定房屋单价为每平方米8487.12元，58平方米为492253元，按照层高2.9米计算，为168.2立方米，每立方米2927元，以层高2.9米为标准，下沉部分体积23.2立方米，每立方米2927元计67906元，应由惠风公司赔偿刘剑、董雯。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、本判决书生效后十日内，西安惠风置业有限公司支付刘剑、董雯违约金67906元；
二、驳回刘剑、董雯其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3121元，（原告已预交），由刘剑、董雯负担1621元，西安惠风置业有限公司负担1500元。宣判后，惠风公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决以双方合同中关于标准层层高的约定对本案所涉顶跃房屋的层高进行认定，与事实和法律不符。本案所涉房屋为顶楼跃层房屋，双方合同中关于层高的约定为标准层层高的约定。根据国家标准《民用建筑设计术语标准》GB／T50504-2009第2.5.26条关于标准层的定义，标准层的概念为：平面布置相同的住宅楼层：根据国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011第2.0.16条关于跃层住宅的定义，跃层住宅的概念为：套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。由此可见，跃层房屋因其内部下层有通往上层的楼梯，从而与标准层平面布置有区别，它不属于标准层。一审诉讼程序中，中国建筑西北设计研究院针对跃层住宅是否属于标准层出具了情况说明，给予了权威的专业意见，完全可以证明本案所涉顶跃房屋属于非标准层，因此，双方当事人合同中关于标准层层高的约定并不适用于本案所涉房屋，原审判决认为并无证据证明合同中约定的标准层层高不适用于本案房屋显然是错误的。提请二审法院注意的是，刘剑、董雯所购买的房屋系顶跃房屋，除此之外，其余楼下5层的房屋均为平层房屋，故，制式合同文本中所体现的标准层的层高是为了涉案房屋之外的其他房屋所作的设定，与本案所涉房屋没有任何关联。故，原审判决简单机械的以上诉人系合同文本提供方，从而认定惠风公司所交付的房屋层高应符合合同约定的标准层层高没有事实和法律依据。惠风公司向刘剑、董雯交付的涉案房屋符合国家标准，未改变规划及设计，不构成违约，不应承担违约责任，故，原审判决认定惠风公司未全面履行合同义务并应承担违约责任是错误的。依据国家标准《住宅设计规范》，住宅层高宜为2.8m：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低干2.4m，局部净高不应低于2.1m。针对本案所涉房屋，惠风公司在建设过程中，并未改变规划及设计，严格按照国家标准及审批的施工图进行施工，该房屋经竣工验收合格。故，本案所涉顶跃房屋在双方当事人未明确约定层高的情况下，惠风公司将符合国家标准及未变更规划及设计的房屋交付刘剑、董雯，不存在违约的事实，不应承担违约责任。原审判决认定本案所涉顶跃房屋中一层部分房屋上存在下沉式露台，给刘剑、董雯房屋使用价值和生活造成不利影响，与事实及法律不符。首先，双方合同中所涉及的标准层层高的约定并不能适用于本案诉争的房屋，而应参照相应的国家标准予以判断；其次，根据该房屋的剖面图，一层部分房屋上的露台下沉范围500MM，该部分房屋的层高为2.5m，并未低于国家标准《住宅设计规范》的中“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m”的标准要求；再次，通常来讲，在跃层房屋的设计中，下沉式露台的设计恰恰为了达到增大使用面积，防止水倒流，以及增加房屋层次立体感的目的，反而是增加了房屋的使用价值。因此，无论是从法律上，还是事实上，本案诉争房屋都不存在因露台下沉导致使用价值和生活造成不利影响的事实，故，原审判决的该项认定，与事实和法律不符。原审判决根据公平、等价有偿的民事基本原则以及下沉式露台引起一层房屋层高减少的幅度所体现的房屋价值，从而判令惠风公司承担违约金，缺乏事实和法律依据，首先，本案双方当事人在签订合同过程中，对于房屋价款的约定完全是基于平等自愿的原则，并不存在欺诈、胁迫的事实；同时，惠风公司交付的房屋是完全符合国家标准中关于最低层高的要求。由此可见，本案并不存在违背公平、等价有偿的民事基本原则。其次，按照《合同法》的规定，违约金的适用及标准必须是以双方当事人合同中明确的约定以及法律的直接规定作为前提，而原审判决所采用的违约金标准及依据，即无合同约定，亦没有法律法规的明文规定。因此，该项认定缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决按照总房款乘以房屋体积减少比例确定违约金与被上诉人诉请的迟延交房违约金不符，超越了被上诉人的诉讼请求，程序违法。本案中，被上诉人关于违约金的诉讼请求非常明确，其提起诉讼主张的是迟延交付房屋的违约金，是按照逾期交房的期限作为计算依据，而一审法院是按照总房款乘以房屋体积减少比例来判定违约金，显然，刘剑、董雯的请求与判决之间并没有任何的关联。惠风公司认为，法院的判决只能按照刘剑、董雯的诉讼请求来做出支持或者驳回的判决，刘剑、董雯没有请求的，法院不可以自己另外增加。故，原审判决的违约金与刘剑、董雯的诉请不符，超越了刘剑、董雯的诉请，应属程序违法。上诉请求：
一、请求撤销西安市莲湖区人民法院(2015)莲民初宇第00852号民事判决书第一项，并改判为驳回刘剑、董雯的诉讼请求；
二、一、二审诉讼费用由刘剑、董雯承担。刘剑、董雯辩称，1、双方合同明确约定层高为标准层2.9米，并未注明跃层和标准层的层高；2、惠风公司混淆事实，验收房屋是惠风公司的法定义务，惠风公司一是要交付合格房屋，一是要交付符合合同约定的房屋；3、从本案事实及查明，层高确实减少，减少房屋面积和使用空间；4、层高减少造成惠风公司对房屋的改造花费远比违约金高，原审判决的结果和刘剑、董雯诉请不一致，是法官采取自由裁量，减少惠风公司的损失。认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确；惠风公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，请求驳回惠风公司上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘剑、董雯与惠风公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违法法律、法规规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定“层高为标准层2.9米”，且该房屋买卖合同是由惠风公司提供，《中华人民共和国合同法》第三十九条明确规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”至于买卖合同约定房屋层高为标准层2.9米是否适用于复式房屋层高，原审判决认为惠风公司作为房地产开发企业，拥有房地产方面的专业人员，对自己所出售的商品房情况充分了解并向购买者进行客观准确的描述和介绍，是其在签订合同时应尽到的基本义务，该房屋买卖合同又是惠风公司提供的格式化合同文本，现惠风公司并无证据证明该层高约定不适用于复式房屋，因此，惠风公司所交付的房屋层高应符合合同约定标准层2.9米的约定正确。惠风公司未提供证据证明在签订合同向对方层高的约定不适用该涉案房屋，作为格式条款提供方的惠风公司应当按照合同约定履行义务，惠风公司不仅应交付符合国家标准的房屋且应当符合合同约定的房屋。庭审中，双方均认为将层高恢复至2.9米不现实而且成本过高，原审判决从公平、等价有偿的民事基本原则出发，以层高减少的幅度所体现的房屋价值作为计算违约金的依据，按照总房款乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，符合案件实际情况；
本院认为该计算依据在恢复层高难度大而且成本高的具体情况下，以层高减少的幅度所体现的房屋价值作为计算违约金的依据并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，惠风公司的上诉没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1498元（西安惠风置业有限公司已预交），由西安惠风置业有限公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理
审判员 窦 敏
代理
审判员 王学堂
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 陈 歆 来自