安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终990号
上诉人（一审原告）：邱广梦，男，1978年10月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市埇桥区祁县，经常居住地安徽省宿州市埇桥区。
上诉人（一审原告）：葛欢欢，女，1984年7月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市埇桥区祁县，经常居住地安徽省宿州市埇桥区。上述两上诉人共同的
委托代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。上述两上诉人共同的
委托代理人：昝响，江苏浩然风律师事务所律师。
被
上诉人（一审被告）：宿州市恒立置业有限公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：董淼，该公司经理。
委托代理人：徐文东，安徽拂晓律师事务所律师。
上诉人邱广梦、葛欢欢因与被上诉人宿州市恒立置业有限公司（以下简称恒立置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年1月27日作出的（2015）埇民一初字第09754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日受理后，依法由
审判员丁伟担任
审判长，与
审判员吴昊彧、杨俊举，
代理
审判员李震、ＸＸ组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人邱广梦、葛欢欢共同的委托代理人李昌田、昝响，被上诉人恒立置业公司的委托代理人徐文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱广梦、葛欢欢一审起诉称：2013年3月25日，邱广梦、葛欢欢与恒立置业公司签订商品房买卖合同，购买恒立置业公司开发的安盐·冠景华亭小区6幢701室房屋。该合同第一条第二款约定该小区土地规划用途为商住，土地使用年限自2007年10月至2077年10月。经了解得知，邱广梦、葛欢欢购买的房屋所涉土地的使用权期间至2054年届满，与合同约定的土地使用年限相比少了23年。恒立置业公司在签订合同时明显存在欺诈行为，损害了邱广梦、葛欢欢的利益。请求判令：恒立置业公司赔偿邱广梦、葛欢欢因土地使用权限短少而造成损失30000元。恒立置业公司一审答辩称：恒立置业公司开发建设的安盐·冠景华亭小区建设项目用地为城镇混合住宅用地。邱广梦、葛欢欢购买的商品房规划用途为住宅，其占用范围的土地使用权年限为70年，期满后自动续期。恒立置业公司在签订及履行商品房买卖合同过程中不存在欺诈行为，且案涉房屋占用范围内的土地使用权尚未进行登记，故邱广梦、葛欢欢的诉讼请求无事实和法律依据。请求驳回邱广梦、葛欢欢的诉讼请求。一审法院审理查明：2013年10月14日，邱广梦、葛欢欢与恒立置业公司签订商品房买卖合同，购买恒立置业公司建设的安盐·冠景华亭之6幢701室房屋。合同约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于拂晓大道与纺织路交叉口，编号为宿州国用（2007）第0740043号、宿州国用（2007）第0740044号的地块的土地使用权。该块地土地面积为159490㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2007年10月至2077年10月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名安盐·冠景华亭”。邱广梦、葛欢欢于2013年3月25日向恒立置业公司交付预收购房款183836元，剩余房款已办理房屋贷款；该购房合同已于2013年4月11日经宿州市房地产管理局备案，商品房性质为住宅；至起诉时该房屋尚未办理房屋产权证。恒立置业公司开发建设的安盐·冠景华亭小区项目2007年共办理了两份土地使用权证，土地证号分别为宿州国用（2007）第0740043号、宿州国用（2007）第07400**号，土地用途均为城镇混合住宅用地，土地使用年限均为50年，年限终止日期均为2054年。2010年初，房地产开发企业与业主在城镇混合住宅用地和住宅用地使用年限问题上产生争议。为此，2010年1月22日，宿州市国土资源局出具《关于国有土地使用权使用问题的函》（宿国土资函[2010]5号），明确：在国有土地使用权出让期间，出现土地用途为城镇混合住宅用地（指住宅用地和商业用地），在宿州市房地产管理局承办房屋产权证时，城镇混合住宅用地涉及的住宅用地部分使用年限为70年，商业用地部分使用年限为40年。房屋产权登记不注记房屋使用年限。2015年11月13日宿州市国土资源局《关于房地产使用年限问题的函》（宿国土资函[2015]552号），再次对该问题进行确认。邱广梦、葛欢欢认为案涉房屋占用的土地使用年限比合同约定短少了23年，未提供证据证明因此而产生的具体损失，但在庭审中请求对此予以鉴定。一审法院认为：邱广梦、葛欢欢与恒立置业公司签订的商品房买卖合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，按照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”恒立置业公司所涉土地为城镇混合住宅用地，包括住宅和商业用房。宿州市国土资源局于2010年1月22日向宿州市房地产管理局出具宿国土资函[2010]5号《关于国有土地使用权使用年限问题的函》明确载明：在国有土地使用权前期出让期间，出现土地用途为城镇混合住宅用地（指住宅用地和商业用地），请你们再受理承办房屋产权证时，城镇混合住宅用地涉及的住宅用地部分使用年限为70年，商业用地部分使用年限为40年。2015年11月13日宿州市国土资源局再次向宿州市房地产管理局出具宿国土资函[2015]552号《关于房地产用地使用年限问题的函》明确载明：贵局在办理房屋产权证涉及住宅用地及商业用地使用年限问题请以（宿国土资函[2010]5号）意见办理。故，邱广梦、葛欢欢诉称土地使用年限短少的主张不能成立；其次，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，该款对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题未作规定，且目前国家尚未出台相应的办法和相关具体规定，故邱广梦、葛欢欢请求恒立置业公司赔偿因土地使用权期限短少而造成的损失30000元属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。邱广梦、葛欢欢要求对损失进行鉴定的主张，不予采纳。综上，邱广梦、葛欢欢的诉讼请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百二十八条的规定，判决：驳回邱广梦、葛欢欢的诉讼请求。案件受理费275元，由邱广梦、葛欢欢负担。邱广梦、葛欢欢不服一审判决，向本院提起上诉称：1、案涉土地使用年限应根据国有土地使用权出让合同确定。根据安盐·冠景华亭小区所涉两宗土地的国有土地使用权证记载，案涉土地使用权期间至2054年届满，且使用年限为50年，而案涉商品房买卖合同约定的土地使用年限为70年，且使用权期间至2077年届满，案涉土地使用年限存在短少，已对案涉房屋价值造成实际影响，恒立置业公司应承担违约责任并赔偿损失。2、案涉土地系城镇混合住宅用地，与《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定的住宅建设用地无法相提并论，不能机械适用该条规定。即使法律规定土地使用权期间届满后自动续期，因土地使用期限短少而造成的损失亦是客观存在的，并非一审法院认定的损失尚未发生。请求二审法院依法改判支持邱广梦、葛欢欢的诉讼请求或将本案发回重审。恒立置业公司二审答辩称:案涉土地系城镇混合住宅用地，即以居住为主的住宅与商业混合用地，其中住宅用地的使用年限为70年，不存在短少使用年限的事实，一审法院认定事实及适用法律并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，邱广梦、葛欢欢向本院提交了如下证据：1、吴亚军、邱广梦的不动产产权证书各一份，证明涉案土地使用权期限不足50年，与案涉商品房买卖合同的约定不一致，恒立置业公司存在违约行为。2、河南省洛阳市中级人民法院民事判决书一份，证明因土地使用年限不符合商品房买卖合同的约定，损害了买受人的权益，法院判决出卖人承担赔偿责任。恒立置业公司对上述证据的质证意见为：证据1，对吴亚军的不动产产权证真实性无异议，该证所载明的使用权年限系制作错误，宿州市国土资源局答复可更正为70年；邱广梦的不动产产权证系复印件，对其真实性不予认可。证据2无制作法院名称，亦无案号，对其真实性不予认可，亦与本案无关联性。本院对上述证据的认证意见为：恒立置业公司对证据1吴亚军的不动产产权证真实性无异议，本案予以认定；邱广梦的不动产产权证系复印件，为确定该证据的真实性，本院到不动产登记中心予以核实，该复印件载明信息与不动产登记中心登记信息一致，本案对其真实性予以认定。证据2未加盖制作法院公章，恒立置业公司对真实性不予认可，亦无其他证据佐证，且与本案无关，本案不予认定。二审期间，恒立置业公司向本院提交了如下证据：李荣蓝、徐浩、沈雪艳、张学金、乔亮亮、段梅萼的不动产产权证各一份，证明案涉土地使用年限为70年。邱广梦、葛欢欢对上述证据的质证意见为：李荣蓝、徐浩非本案当事人，且两人的不动产产权证所涉土地与案涉土地不同；沈雪艳、张学金、乔亮亮、段梅萼的不动产产权证系复印件，恒立置业公司应提供原件。本院对上述证据的认证意见为：李荣蓝、徐浩的不动产产权证系原件，且能证明两人房屋占用土地使用年限为70年，对其证明力本案予以确认。沈雪艳、张学金、乔亮亮、段梅萼的不动产产权证系复印件，为确定该证据的真实性，本院到不动产登记中心予以核实，该复印件载明信息与不动产登记中心登记信息一致，本案对其真实性予以认定。经二审审理查明：2013年3月25日，邱广梦、葛欢欢与恒立置业公司签订商品房买卖合同。除
本院查明的上述事实外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。另查明：邱广梦就案涉房屋办理的不动产登记证书上载明使用期限自2005年4月1日至2054年4月1日。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：邱广梦、葛欢欢请求恒立置业公司赔偿损失30000元能否支持。《中华人民共和国合同法》第六十条一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，邱广梦、葛欢欢与恒立置业公司签订的商品房买卖合同约定案涉房屋土地使用权期限为70年，表明恒立置业公司有义务协助邱广梦、葛欢欢为案涉房屋办理土地使用权期限为70年的产权证书，而邱广梦持有的不动产登记证载明土地使用权期限为50年，与合同约定不一致，故，恒立置业公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其应承担违约责任。从本案查明事实看，虽该房屋所在项目的土地使用权证载明的土地使用权期限及邱广梦所办理的不动产权证土地使用期限均为50年，但由于土地用途为城镇混合住宅用地，宿州市国土资源局为解决业主与恒立置业公司因城镇混合住宅用地中的住宅用地使用权期限问题，曾两次致函宿州市房地产管理局，明确城镇混合住宅用地中的住宅用地部分使用年限为70年，二审期间，恒立置业公司提供了案涉开发项目内其他购房者在其后办理的土地使用期限为70年的不动产权证，且恒立置业公司明确表示愿意为未办理产权登记的业主办理土地使用权期限为70年的产权证书或为已经办理产权登记但土地使用期限不足的业主更换土地使用权期限为70年的产权证书，据此，恒立置业公司应采取相应的补救措施，为买受人办理变更土地使用权为70年的登记手续。故，邱广梦、葛欢欢所购买商品房的土地使用权期限可通过变更登记予以补救，且邱广梦、葛欢欢未提供其损失确实存在的相应证据，其要求恒立置业公司赔偿30000元的上诉理由，本院不予支持。一审法院结合案涉开发项目占用土地的性质、案涉房屋可更换70年期限不动产权证的实际情况、邱广梦、葛欢欢不存在实际损失等因素，未支持其要求对损失进行司法鉴定的请求并驳回其要求赔偿30000元的诉讼请求并无不当。综上，一审法院查明事实清楚，审判程序合法，但适用《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百二十八条进行判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百三十四条之规定：
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人邱广梦、葛欢欢负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 吴昊彧
审 判 员 杨俊举
代理
审判员 李 震
代理
审判员 曹 志
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 张 猛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一款规定予以维持。 关注公众号“”