北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第38511号原告中资文创（北京）文化发展有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同17号2幢B1316号。法定代表人郭珍，董事长。委托代理人毛雪华，北京市中闻律师事务所律师。被告北京裕宝商贸中心，住所地北京市海淀区阜成路**号。法定代表人林凤水，总经理。委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。第三人北京拓雅世纪商务服务有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号9号办公楼一层。法定代表人韩兆立。
原告中资文创（北京）文化发展有限公司（以下简称中资文创公司）与被告北京裕宝商贸中心（以下简称裕宝中心）、第三人北京拓雅世纪商务服务有限公司（以下简称拓雅公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中资文创公司委托代理人毛雪华，被告裕宝中心委托代理人王春艳到庭参加诉讼。拓雅公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中资文创公司诉称，我公司与拓雅公司分别于2014年8月15日、2014年10月1日签订了两份《房屋租赁协议》（见证据一），约定：我公司自拓雅公司处承租了坐落于海淀区×9号楼及8号楼三层房屋（以下称租赁标的），租赁期限均为6年，分别自2014年8月15日至2020年8月14日、自2014年10月1日至2020年8月31日。另，根据裕宝中心出具的《委托物业管理证明》（见证据二），就拓雅公司将租赁标的出租给我公司，系裕宝中心委托北京兴达恒基物业管理有限公司（以下简称“兴达恒基公司”）将租赁标的对外出租及从事物业管理，委托期限至2021年7月1日。而根据裕宝中心法定代表人耿玉成及拓雅公司法定代表人汪长春于2007年4月20日签订的会议纪要（见证据二），因部分股股东要求退股，兴达恒基公司解散，未退股股东另行成立拓雅公司，购买了兴达恒基公司的资产继续经营，裕宝中心确认拓雅公司取得原兴达恒基公司享受的承租优惠，在2000年7月裕宝中心出具的委托物业管理证明所规定的期限内，双方继续租赁关系。据此，我公司对租赁标的依法享有租赁权，且裕宝中心对此情况是知晓的。《房屋租赁协议》签署后，裕宝中心与拓雅公司因房屋租赁合同纠纷、拓雅公司违约等，且经一审诉讼、上诉被驳回起诉、维持原判后，拓雅公司未履行贵院（2014）海民初字第1640号民事判决书，裕宝中心申请强制执行。贵院于2015年8月26日作出（2015）海执字12283号公告，责令拓雅公司限期拆除其擅自加盖的海淀区×内9号办公楼（即租赁标的部分）第三层，将房屋恢复原状并返还给裕宝中心；将海淀区×内8号办公楼（即租赁标的部分）等返还给裕宝中心，逾期不履行，贵院将采取强制措施。而为保障自身租赁权行使及合法权益，我公司于2015年9月22日向贵院提出案外人执行异议申请，请求贵院依法裁定停止对我公司合法承租的坐落于海淀区×9号楼及8号楼三层房屋的执行，但该异议申请被贵院（2015）海执异字第140号执行裁定书（见证据三）驳回。综上，我公司特根据《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第227条等规定提起本案诉讼，请求贵院判如所请，以维护我公司的合法权益。诉讼请求：1、判令停止对作为执行标的的坐落于海淀区×9号楼及8号楼三层房屋的执行；2、裕宝中心承担本案全部诉讼费用。
被告裕宝中心辩称，不同意中资文创公司的诉讼请求。中资文创公司的请求没有事实和法律依据。中资文创公司与拓雅公司签订租赁合同期间正处于我方与拓雅公司就租赁纠纷进行争议期间，在中资文创公司进场后、装修期间，我方曾多次阻止中资文创公司装修且多次向贵院反映，当时贵院也曾经要求拓雅公司停止装修。但在此期间，中资文创公司从未向我方主张过任何承租人的权利，其对于自身是次承租人，仅与拓雅公司发生法律关系是清楚的，而且是明知的。另外，委托物业证明是我方出具给兴达恒基公司的，我方与拓雅公司之间的租赁纠纷自2008年5月持续到2015年6月。到目前为止共有两份生效判决，均认可我方与拓雅公司之间是租赁关系。在诉讼中，拓雅公司也将中资文创公司在本案出具的委托物业管理证明作为证据提交，在存在该证明的情况下，法院的生效判决均认定我方与拓雅公司之间是租赁关系，从未因该委托物业证明的存在而认定双方是委托关系。事实上，拓雅公司多年向我方持续交纳租金，履行承租人的权利和义务，而从未向我方履行所谓受托人的义务，也没有享受受托人取得报酬的相关权利。因此，我方与拓雅公司之间是租赁关系，而中资文创公司仅为次承租人。同时，我方对于中资文创公司是否实际从拓雅公司转租了该房屋存疑。我方认为，中资文创公司与拓雅公司之间的租赁合同应当另案解决，就本案的诉讼请求不能成立，应予驳回。
经审理查明，裕宝中心原名称北京市海淀区玉渊潭华郊畜牧机械厂，是×号院内房屋的权利人及院内土地的使用权人。×原有20世纪50年代以来不同时期建设的平房若干。北京兴达恒基物业管理有限公司（以下简称兴达恒基公司）是一改制企业，裕宝中心为扶持兴达恒基公司的发展，从2000年开始将×院内的部分房屋及场地出租给兴达恒基公司，并按照租金市场价格的20%给予优惠，允许兴达恒基公司以自己的名义对外转租，为此，双方于2000年7月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2000年7月1日至2003年6月30日。裕宝中心还给兴达恒基公司出具了委托期限至2021年7月1日的《委托物业管理证明》。裕宝中心和兴达恒基公司又于2001年7月2日签订《房屋租赁合同的补充协议（二）》，约定由兴达恒基公司对部分房屋进行改建、装饰、装修，建房费用由兴达恒基公司负担，新建楼房产权归裕宝中心，裕宝中心无偿提供8号楼10年（2002年3月10日至2012年3月9日）的使用权用以抵偿兴达恒基公司的建房费用。此后，裕宝中心与兴达恒基公司又先后签订了租赁期限自2003年7月1日至2004年12月31日以及租赁期限自2005年1月1日至2007年12月31日的《房屋租赁合同》。2006年12月，兴达恒基公司部分股东退股，兴达恒基公司经工商部门核准注销，剩余股东成立了拓雅公司。拓雅公司购买了兴达恒基公司的资产继续经营。2007年4月20日，裕宝中心的法定代表人耿玉成与拓雅公司的法定代表人汪长春签订《会议纪要》，《会议纪要》中裕宝中心确认拓雅公司取得原兴达恒基公司所享有的承租优惠，在2000年7月裕宝中心出具的《委托物业管理证明》所规定的期限内，继续租赁关系，8号楼继续无偿使用至期满。裕宝中心负责出具委托物业出租证明。2008年5月，裕宝中心以与兴达恒基公司于2005年1月1日签订的房屋租赁合同已于2007年12月31日到期、双方就签订新的合同无法达成一致为由，起诉拓雅公司要求返还租赁物、支付房屋和土地占用费。拓雅公司在诉讼中反诉要求裕宝中心继续交付租赁物、无偿使用8号楼至2012年3月9日、赔偿损失。法院于2009年10月30日作出生效判决，法院判决在裁判理由部分认定裕宝中心与拓雅公司存在租赁法律关系，租期始于2000年7月1日，有效租赁期限20年。确认8号楼应当由拓雅公司无偿使用至2012年3月9日，拓雅公司与裕宝中心就房屋租金可以重新协商，确认新的租赁价格并签订新的租赁合同。法院判决驳回裕宝中心的诉讼请求，支持拓雅公司要求交付租赁物的诉讼请求。判决生效后，双方就新的租金标准未达成一致，拓雅公司按照原租金标准交纳了2010年7月1日至2014年6月1日的房屋租金639353.5元。2010年11月，裕宝中心以拓雅公司擅自对9号楼加建一层、擅自拆除南平房为由起诉拓雅公司，要求解除租赁合同，对×内9号楼恢复原状，并返还8、9号楼和尚未拆除的南平房及中心通道以东全部场地3560平方米，以及赔偿损失、支付租金土地使用费的差额等。拓雅公司则反诉要求裕宝中心赔偿拓雅公司无法正常使用租赁物的损失及南平房危改扩建费用。我院作出一审判决后，双方均提起上诉，二审法院以认定事实不清为由裁定发回重审。发回重审后，我院重新组成合议庭审理了该案，并于2014年12月16日一审判决，判决第一项为：解除北京裕宝商贸中心与北京拓雅世纪商务服务有限公司之间就北京市海淀区×号院内房屋及土地使用权的租赁合同；第二项为：北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内拆除其擅自加盖的北京市海淀区×号院内九号办公楼第三层，将该房屋恢复原状并返还给北京裕宝商贸中心；第三项为：北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内将北京市海淀区×号院内八号办公楼、尚未拆除的南平房一百三十五点二平方米的房屋及中心通道以东全部场地三千五百六十平方米返还给北京裕宝商贸中心。同时还就拓雅公司给付裕宝中心租金和土地使用费等费用、裕宝中心赔偿拓雅公司无法正常使用租赁物的损失等诉讼请求作出了判决。裕宝中心和拓雅公司均提出上诉，北京市第一中级人民法院于2015年6月18日作出原诉二审判决，判决驳回上诉，维持原判。原诉判决生效后，裕宝中心已经到我院申请强制执行。中资文创公司提交了租赁合同显示该公司于2014年8月15日、2014年10月1日与拓雅公司签订《房屋租赁协议》，拓雅公司将×9号楼及8号楼三层出租给中资文创公司，租赁期限分别为自2014年8月15日至2020年8月14日、2014年10月1日至2020年8月31日，双方还就房屋租金及付款方式、供暖费、保证金等内容进行了约定。中资文创公司主张租赁房屋在此经营公寓，但目前已经停止经营。本案审理过程中，因无法与拓雅公司取得联系，本院通过公告方式向拓雅公司送达了起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，但拓雅公司无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《委托物业管理证明》、民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：裕宝中心是×房屋的权利人及土地的使用权人，裕宝中心将部分房屋以优惠价格出租给兴达恒基公司，后拓雅公司承继了兴达恒基公司与裕宝中心租赁关系中兴达恒基公司的权利义务，裕宝中心与拓雅公司存在租赁法律关系，裕宝中心是出租人，拓雅公司是承租人。拓雅公司将9号楼及8号楼三层出租给中资文创公司，双方存在租赁法律关系。从裕宝中心、拓雅公司与中资文创公司三方之间的关系看，裕宝中心是出租人，拓雅公司是承租人，中资文创公司是次承租人。裕宝中心出具的《委托物业管理证明》并不能否定拓雅公司在三方之间的承租人地位，也不代表裕宝中心和中资文创公司之间存在直接的租赁关系。同时，根据合同相对性原则，中资文创公司如果认为其与拓雅公司之间的《房屋租赁协议》不能继续履行会使其民事权益受到损害，应向拓雅公司主张。鉴此，本院不能确定中资文创公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故中资文创公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。拓雅公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百一十二条之规定，
判决如下：驳回中资文创（北京）文化发展有限公司的诉讼请求。公告费二百六十元，由中资文创（北京）文化发展有限公司负担，已交纳。案件受理费七十元，由中资文创（北京）文化发展有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 庞 松
人民陪审员 初星华
人民陪审员 杨 洪
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 董琳雪 来源：