广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初2851号
原告：郑绪涛，男，汉族，1984年5月1日出生，住湖北省大悟县，
委托代理人：段庭玮，广东智捷律师事务所律师。
被告：张定武，男，汉族，1974年2月6日出生，住北京市房山区，
被告：陈慧，女，汉族，1976年8月30日出生，住江苏省如东县，
委托代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。
委托代理人：万笑雯，广东彰显律师事务所辅助人员。
原告郑绪涛诉被告张定武、陈慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由
审判员陈国云适用简易程序独任审判，分别于2016年4月15日、2016年6月14日公开开庭进行了审理，第一次庭审中，原告郑绪涛及其委托代理人段庭玮，被告陈慧的委托代理人方木辉、万笑雯到庭参加了诉讼，被告张定武经本院合法传唤没有到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告郑绪涛的委托代理人段庭玮，���告陈慧的委托代理人方木辉、万笑雯到庭参加了诉讼，被告张定武经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑绪涛诉称：2016年1月2日，郑绪涛与张定武通过东莞市高原房地产经纪公司提供居间服务签订了《房地产买卖合同》，该合同约定郑绪涛以人民币990000元的价格购买张定武与陈慧共同所有的位于东莞市××镇××裕田花园××7Ａ的商品房。合同签订后，张定武与陈慧已经办理了该商品房的赎楼手续，并取得完全所有权。同时，郑绪涛也已经向中国邮政储蓄银行股份有限公司长安支行申请了个人二手房按揭贷款手续，并于2016年2月24日获得银行的审批通过。2016年3月15日，张定武通过短信的方式向东莞市高原房地产经纪公司的经手人易某龙明确表示“合同无效，合同自动终止，请拿回购房定金”。其后，郑绪涛多次致电张定武，要求其履行合同，但张定武均明确表示经过其与陈慧商量一致同意不再卖房，并承认自己存在违约行为。因此，郑绪涛现根据《房地产买卖合同》第十三条违约责任之约定，要求解除《房地产买卖合同》，并要求张定武与陈慧返还购房定金以及支付违约金和赔偿损失。基于上述的事实与理由，郑绪涛起诉至法院，请求判令：1.确认原告郑绪涛与被告张定武签订的《房地产买卖合同》于2016年3月30日解除；2.被告张定武、陈慧向原告郑绪涛返还购房定金50000元；3.被告张定武、陈慧向原告郑绪涛支付违约金198000元；4.被告张定武、陈慧向原告郑绪涛支付代理费损失10000元；5.被告张定武、陈慧向原告郑绪涛赔偿房屋涨价损失300000元；6.被告张定武、陈慧承担本案的诉讼费。
被告陈慧辩称：
一、张定武并非案涉房产的所有权人，且不是案涉《房地产买卖合同》的相对人，其作为本案的被告主体不适格。
二、案涉《房地产买卖合同》没有得到所有权人陈慧的追认，该合同尚不具备生效的要件，因此郑绪涛的诉讼请求没有事实和法律依据。被告张定武没有答辩，也没有提交任何的证据及提出任何的质证意见。
经审理查明：张定武与陈慧系夫妻关系，俩人于2002年4月22日登记结婚，共有一套位于广东省东莞市××镇××裕田花园××房的房屋（房地产权属人登记为陈慧，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号），建筑面积为130.47平方米，套内面积为107.49平方米。2016年1月2日，陈慧作为卖方，郑绪涛作为买方，东莞市高原房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订一份编号为NO.GY0000550的《房地产买卖合同》，约定：郑绪涛向陈慧购买位于广东省东莞市××镇××裕田花园××房的房屋，房地产权证编号为0600097381，登记建���面积为130.47平方米，套内建筑面积为107.49平方米；该房屋处于抵押状态，卖方承诺于合同生效之日起60日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；转让总价款为人民币990000元，在合同签订时由买方向卖方支付定金50000元，买方须于2016年1月30日之前（在过户当天支付给卖方）支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款210000元，余款730000元采用普通贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账号内；因买方或者卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。张定武在该《房地产买卖合同》的卖方落款处签字并按指模。合同签订后的当天，郑绪涛即向张定武支付购房定金50000元，并向中介方支付了佣金10000元。此后，郑绪涛即向中国邮政储蓄银行股份有限公司长安支行办理银行贷款按揭申请。而陈慧与张定武也作为出售人，向中国邮政储蓄银行股份有限公司长安支行出具一份《房屋出售人声明》，内容为：“本人现就向购房人郑绪涛出售坐落于东莞市××镇××裕田花园××房的房产，声明如下：（一）所出售的房产为本人通过合法途径取得，无抵押、被法院查封等影响房产合法买卖的情况，并可办理上市交易的手续。现本人自愿出售该房屋，本人配偶及其他共有人无条件同意售房该房屋，并与购房人签订合法有效的房屋买卖合同，合同交易价格￥1100000.00元，如有虚假本人承担相应的法律责任。（二）本人保证在购房人的贷款申请获得批准之后，根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续，本人在确认该房屋交易的全部款项收妥后，如有关上述款项发生任何纠纷，与贵行无关。（三）上述房产的出租情况为自住，本人承诺承担因此而产生的一切法律责任。”2016年2月24日，中国邮政储蓄银行股份有限公司长安支行向郑绪涛发出《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，表示郑绪涛申请的个人二手房按揭贷款已审批通过，贷款金额/额度为人民币720000元。其后，张定武、陈慧即办理案涉房屋的赎楼手续。郑绪涛主张，陈慧、张定武基于房价快速上涨而单方毁约，并提交有2016年3月15日的短信记录及2016年3月15日的对话录音为凭。其中短信记录系张定武通过其手机向经纪方所发送的，显示：“高原地产（佳盈地产）易先生，我是东莞丰泰裕田花园31栋7A业主，由于所签购房合同有明显不合法地方，与律师沟通，认为合同无效。合同自动终止，请拿回购房定金。逾期责任自负，特此正式通知。”而在对话录音中，张定武有说到：“……这段时间真的事情比较多，可能有一些自己的事情，可能暂时觉得卖的话不合适。想暂时停停，是这个意思，所以说呢觉得有点不好意思，不好跟你讲，就跟中介讲了。嗯，希望呢，房子暂时不卖了。”、“嗯，当时也咨询了一下律师，他说我们肯定是有一些过错的，但是具体过错到什么程度呢，要根据具体情况，再来处理这个事情。嗯，你也知道，家里面也不是一个人做主，家里面有时亲戚朋友，这个一说，那个一说，嗯，你暂时不要卖了吧，嗯，她有一个堂弟，他想用它来做淘宝，这也是一个东西，当时他说你现在卖呢，也是卖亏了，再考虑一下其他情况，然后再说。我呢是希望一个事情一个事情处理好了，毕竟很多情况，然后天天说，还有家里不只一个亲戚朋友，因为丰泰那里以前还有很多业主朋友，家里还有一些亲戚，加上还有一些中介打电话，大哥不要卖了吧，有什么情况再说。然后跟中介这样讲，我知道我们肯定有点有点不合适，没有直接跟你讲，跟中介讲，这个买房这个事情呢，目前就希望暂时不要卖了，随后的责任呢该承担多少就承担多少。”诉讼期间，本院根据郑绪涛的财产保全申请依法对张定武、陈慧采取了财产保全措施。以上事实，有房地产权证、《房地产买卖合同》两份、《房屋出售人声明》、定金收条、收据、短信记录、电话录音以及当事人的陈述和本院的庭审笔录为证。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。张定武经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。综合郑绪涛与陈慧的诉辩意见，本案的争议焦点有三：一是涉案《房地产买卖合同》是否合法有效；二是如涉案《房地产买卖合同》合法有效，郑绪涛是否享有合同的单方解除权；三是郑绪涛主张的各项诉求是否成立。关于焦点一。涉案位于广东省东莞市××镇××裕田花园××房的房屋系张定武与陈慧的夫妻共同财产，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。陈慧主张，编号为NO.GY0000550的《房地产买卖合同》系张定武个人所签订的，并没有得到陈慧的追认，故认为该合同无效。对此，
本院认为，首先，合同签订后郑绪涛向张定武支付了定金50000元，张定武与陈慧于2016年2月2日到达银行协助郑绪涛办理银行贷款事宜，并签署《房屋出售人声明》；其次，张定武与陈慧于2016年3月办理了涉案房屋的赎楼手续，根据《房地产买卖合同》的约定履行了一部分的合同义务；综上以上两点，本院依法认定出售涉案房屋系张定武与陈慧的共同意思表示，涉案《房屋买卖合约》合法有效。关于焦点二。郑绪涛与张定武所签订的编号为NO.GY0000550的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均���依约履行。张定武与陈慧作为卖方，具有交付房屋并协助办理权属变更登记手续之义务，但从双方的短信记录以及录音对话可见，张定武、陈慧在合同签订后不久即因房价问题明确表示拒绝继续履行合同，已经构成根本性违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，郑绪涛有权解除双方的《房地产买卖合同》。因此，郑绪涛诉请确认其与张定武签订的编号为NO.GY0000550的《房地产买卖合同》于张定武、陈慧收到本案应诉材料之日即2016年3月30日解除，本院予以支持。关于焦点三。首先，针对定金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经��行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，郑绪涛诉请张定武、陈慧返还定金50000元，符合上述法律规定，本院予以支持。其次，针对违约金、代理费损失（即郑绪涛诉请的佣金损失）、房屋涨价损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，郑绪涛主张其损失包括佣金损失10000元以及房屋涨价损失300000元，对此
本院认为，目前东莞虎门房价确实上涨幅度较大，但毕竟��绪涛并未能提供充分的证据证明其损失超过约定的总楼价20%的违约金即198000元（990000元×20%=198000元），故本院仅支持其诉请的违约金198000元，对其诉请的代理费损失10000元以及房屋涨价损失300000元，依法予以驳回。值得一提的是，在郑绪涛向张定武、陈慧交付了50000元定金后，中介方从中预留了5000元作为卖方的交房保证金，此款约定在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时予以退还。因此，该款如何退回，应由张定武、陈慧向中介方另行主张，本案不作认定和审理。综上所述，当事人在签订合同后均应严格恪守约定，履行各自的合同义务，张定武、陈慧在合同签订后单方违约，郑绪涛诉请返还定金50000元并支付违约金198000元，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告张定武、陈慧应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑绪涛返还定金50000元；
二、被告张定武、陈慧应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑绪涛支付违约金198000元；
三、驳回原告郑绪涛的其他诉讼请求。如未按照指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费4690元、保全费2010元，合计6700元（已由原告预交），由原告郑绪涛承担3723元，由被告张定武、陈慧承担2977元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈国云
二〇一六年六月二十四日
书记员 何丽姗谭绍槐 微信公众号“”