湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终2818号
上诉人（原审被告）：湖北南美生态置业有限公司，住所地武汉市汉南区汉南大道458号。
法定代表人：胡圣明，该公司总经理。
委托代理人：杨信发，该公司员工。
委托代理人：陈冠男，湖北武珞律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：武汉汉南城乡建设投资开发有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽正街518号。
法定代表人：肖早先，该公司执行董事。
委托代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人湖北南美生态置业有限公司（以下简称南美生态公司）因与被上诉人武汉汉南城乡建设投资开发有限公司（以下简称汉南城投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2015）鄂汉南民一初字第00247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2015年9月23日，汉南城投公司诉至一审法院，请求判令：1.解除双方于2013年1月31日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120182154）；2.南美生态公司立即退还汉南城投公司已付购房款7526480元，并赔偿汉南城投公司自2013年9月29日起至南美生态公司实际清偿之日止的经济损失（截止2015年9月28日计2年，按每年24%的标准计算为7526480元×24%×2＝3612710.4元）；3.本案诉讼费用由南美生态公司承担。一审法院
经审理查明：2013年1月31日，汉南城投公司与南美生态公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120182154），合同约定：南美生态公司将其投资建设的位于武汉市汉南区兴三路的武汉新区企业总部（一期北区）中的第D4幢-1-3层1号商品房（建筑面积1505.35平方米），出售给汉南城投公司；单价5000元每平方米；交房期限为2013年9月28日前；南美生态公司如未按合同规定的期限将该商品房交付汉南城投公司，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，南美生态公司按日向汉南城投公司支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，汉南城投公司有权解除合同，汉南城投公司解除合同的，南美生态公司应当自汉南城投公司解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按汉南城投公司累计已付款的3%向汉南城投公司支付违约金。汉南城投公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，南美生态公司按日向汉南城投公司支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，等等。合同签订后，汉南城投公司于2012年2月、3月、8月共支付南美生态公司购房款780万元。2013年3月28日，因汉南城投公司所购房户型面积原因，南美生态公司委托其他公司退还了汉南城投公司273520元。由于汉南城投公司所购房屋未完工，南美生态公司不能向汉南城投公司按期交付房屋，为此，汉南城投公司诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审庭审中，汉南城投公司认为约定的违约金标准过低，应提高标准，参考借贷利率的四倍即年利率24%计算违约金。一审法院认为：汉南城投公司与南美生态公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上述合同约定：南美生态公司如未按合同规定的期限（2013年9月28日前）将该商品房交付汉南城投公司，逾期超过60日后，汉南城投公司有权解除合同。现因南美生态公司对其出售的房屋未建设完毕，不能向汉南城投公司按期交付房屋。解除合同的条件业已成就，汉南城投公司可以解除合同。一审庭审中南美生态公司对解除合同不持异议，一审法院对汉南城投公司解除上述合同予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，汉南城投公司、南美生态公司双方解除合同后，南美生态公司应退还汉南城投公司购房款。由于南美生态公司不能向汉南城投公司按期交付房屋，未能履行合同义务，构成违约，应按合同约定向汉南城投公司支付违约金。但是，汉南城投公司认为约定的违约金标准过低，应参考借贷利率的四倍即年利率24%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”汉南城投公司、南美生态公司约定的违约金是南美生态公司按汉南城投公司累计已付款的3%向汉南城投公司支付违约金。众所周知，汉南城投公司作为城投公司，其主要资金来源系向金融机构融资，而上述约定的违约金明显低于其融资成本。因此，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定，南美生态公司支付汉南城投公司的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
一、解除武汉汉南城乡建设投资开发有限公司与湖北南美生态置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120182154）；
二、湖北南美生态置业有限公司退还武汉汉南城乡建设投资开发有限公司购房款7526480元，限于一审判决生效之日后三十日内付清；
三、湖北南美生态置业有限公司支付武汉汉南城乡建设投资开发有限公司违约金（以上述本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年9月29日起算至本金应付之日止），与上述款项同时付清；
四、驳回武汉汉南城乡建设投资开发有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88635元，由武汉汉南城乡建设投资开发有限公司负担16993元，湖北南美生态置业有限公司负担71642元。财产保全费5000元，由湖北南美生态置业有限公司负担。一审宣判后，上诉人南美生态公司不服，向本院提起上诉称：1.一审判决未查明双方签订商品房买卖合同的真实前提，仅依据备案合同约定条款解除合同违背了双方之间真实意思，属事实不清。2.一审判决即使解除合同，突破合同约定意思自治原则，判决上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金属错误，显属加重上诉人的责任。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或依法发回重审。2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人汉南城投公司针对上诉人南美生态公司的上诉请求与理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人南美生态公司提交租赁合同一份、补充协议一份，证明在签订商品房买卖合同之前双方已经达成协议，被上诉人汉南城投公司无偿使用广告牌三年，承诺不退房也不换房。经质证，被上诉人汉南城投公司对上诉人南美生态公司提交证据的意见为：对两份协议的真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。这两份协议所签署的时间早于商品房买卖合同签订的时间，与本案无关，并且这两份协议的内容当中没有直接或间接地反映出汉南城投公司曾经有过购房不退房、不换房的承诺。
本院认为，对于上诉人南美生态公司提交租赁合同一份、补充协议一份，被上诉人汉南城投公司对两份协议的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。但该两份协议无法达到其证明目的，被上诉人汉南城投公司对两份协议的证明目的也不予认可，本院对其证明目的不予确认。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，汉南城投公司与南美生态公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应按照合同约定全面履行。因双方当事人在商品房买卖合同中约定，南美生态公司如未在2013年9月28日前将商品房交付汉南城投公司，逾期超过60日后，汉南城投公司有权解除合同。现南美生态公司未能按照合同约定的交房日期交付房屋逾期超过60日，合同解除的条件已经成就，汉南城投公司主张解除合同有事实和法律依据。南美生态公司上诉认为一审判决未查明双方签订商品房买卖合同的真实前提，仅依据备案合同约定条款解除合同违背了双方之间真实意思，属事实不清，但对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由，本院不予采纳。一审判决解除双方签订的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。因南美生态公司违约导致双方当事人签订的商品房买卖合同解除，故南美生态公司应承担相应的违约责任，除返还汉南城投公司已支付的购房款7526480元外，南美生态公司还应向汉南城投公司支付违约金。南美生态公司上诉认为一审突破合同约定意思自治原则，判决上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金属错误，显属加重上诉人的责任。双方当事人在商品房买卖合同中约定，汉南城投公司解除合同的，南美生态公司应当自汉南城投公司解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按汉南城投公司累计已付款的3%向汉南城投公司支付违约金。现汉南城投公司在本案一审中主张合同约定的违约金过低，请求法院予以调整。虽然汉南城投公司并未对其损失进行举证，但其在双方约定的交房日期即2013年9月28日之前，向南美生态公司支付了购房款7526480元，该款项被占用的利息应为汉南城投公司的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，一审认定南美生态公司支付汉南城投公司的违约金以7526480元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年9月29日起算至本金应付之日止并无不当，本院予以维持。综上，上诉人南美生态公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88635元，由湖北南美生态置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 李双利
审判员 王 薇
审判员 李 瑜
二〇一六年六月二十四日
书记员 黄 劼 微信公众号“”