云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终1377号上诉人（原审被告）昆明高原明珠房地产开发有限公司。住所地：昆明市永中路东聚大车配件市场旁综合服务楼*楼。法定代表人黄春荣，董事长。委托代理人彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）钱峻昕，男，汉族，1966年2月24日出生。委托代理人胡昌林、周海鸣，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司（以下简称“高原明珠公司”）因与被上诉人钱峻昕商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2009年7月2日，高原明珠公司与案外人钟育坤签订了《经营权投资协议》，双方约定将位于昆明市昌宏路边（KC2008—17号地块）高原明珠国际五金机电商城E10-9号商铺出售给案外人钟育坤，总价款为人民币：1551926元，一次性取得商铺40年的五金机电经营权及房屋所有权。后钱峻昕与钟育坤协商，案外人钟育坤同意将该套房屋出售给钱峻昕。2010年12月23日，高原明珠公司建设的房屋进行了竣工验收并报送备案，且高原明珠公司在昆明日报上刊登交房公告，通知各业主在2010年12月31日前到项目现场招商中心办理接房手续。案外人钟育坤已于2012年9月6日接房，并按合同约定向高原明珠公司缴纳了配套费、契税、房屋维修基金及办证工本费。2012年10月9日，钱峻昕、高原明珠公司及案外人钟育坤签订《交易备忘录》，三方约定：原钟育坤与高原明珠公司所签订上述《经营权投资协议》项下的所有权利义务关系转让给钱峻昕，钱峻昕取得该套房屋所有权。钱峻昕先后支付了房屋购房款1551926元给高原明珠公司。2012年10月18日，双方签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定高原明珠公司应于2012年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给钱峻昕，且高原明珠公司以报纸公告方式履行通知义务的，钱峻昕未在通知确定的期限内办理交接手续的，视为钱峻昕同意该商品房符合交付条件，并已实际交付；钱峻昕委托高原明珠公司办理产权登记手续，高原明珠公司房屋交付后在180个工作日内为钱峻昕办妥产权登记（逾期一天处以100元罚款）等内容。另：2009年昆明市城乡规划委员会会议纪要（四）会议原则同意《挂拍出让地块KC2008-17号（高原明珠机电交易中心）规划设计方案》，要求不涉及机场限高的功能区及其建筑，在2010年10月前建成，办理规划许可前，应满足国家和地方消防、交通等强制性规范和规定。在业主诉高原明珠公司系列案中，一审法院向昆明市规划局发函核实有关昆明市昌宏路边高原明珠国际五金机电商城的规划是否影响房屋产权证的办理问题，昆明市规划局回函称：
一、由昆明高原明珠房地产开发有限公司建设的高原明珠五金机电商城工程项目，于2010年2月取得《建设工程规划许可证》（编号：530101200900276），许可面积387708.40平方米（其中地上310625.40平方米，地下77083平方米），共39栋，地上5-16层，地下2层。
二、经核实，建设单位至今未向我局申请该项目的规划核实工作。据了解，尚未申报规划核实的主要原因是机场净高限高导致工期延误，且该项目绿地率不符合规划许可要求，需整改满足或取得园林部门异地补绿意见后，才能按正常程序办理规划核实工作。
三、按照工作程序，《建设工程规划核实意见书》是住建部门办理房屋产权登记的前置要件之一。目前，建设单位尚未取得该项目《建设工程规划核实意见书》，暂不具备办理产权登记的条件。但建设单位正在积极做好前期准备工作，预计今年11月份可按正常程序申请规划核实。本案诉讼中，昆明市官渡区住房和城乡建设局于2015年2月4日出具证明，证明昆明高原明珠房地产开发有限公司开发建设的位于昆明市昌宏路中段的高原明珠五金机电商城共33幢商品房竣工后取得《建设工程竣工验收备案表》，2014年12月1日取得《建设工程规划核实意见书》（昆规核实（2014）0127号）。经我局工作人员实地查看，该项目符合办理房屋产权证条件，我局于2014年12月9日开始办理高原明珠五金机电商城商品房产权证。钱峻昕认为高原明珠公司未按照合同约定时间办妥房产证，因此诉至一审法院，请求：
一、判令高原明珠公司支付逾期办理所有权证自2013年1月1日起至2015年3月31日止的违约金82000元，从2015年4月1日计至2015年5月20日为5000元，并从2015年5月21日计至房屋所有权证办理完毕之日止的违约金（按每日100元的标准计算），并立即为钱峻昕办理房屋所有权证；
二、诉讼费用由高原明珠公司承担。一审法院认为：本案双方争议的焦点是高原明珠公司是否应当向钱峻昕承担逾期办证的违约责任，违约金支付的起止时间。关于是否承担违约责任的问题。首先，根据昆明市规划局的复函的内容可知，房屋产权无法办理的原因为机场净空限高导致工期延误以及项目绿地率不符合规划许可的要求。审理中查明，工期延误虽然有高原明珠五金机电城项目中商务酒店的开发只能在机场搬迁后进行，而机场搬迁时间推迟导致了该项目的开发推迟的因素存在，该原因确不能以昆明高原明珠房地产开发有限公司意志决定，但在巫家坝机场于2012年6月28日搬迁后，高原明珠公司此时即应当积极进行酒店的开发建设而不能以机场搬迁迟延为由仍拖延竣工，不履行合同义务。其次，绿地率不符合规划要求导致房产证无法办理也是由于高原明珠公司的原因所致，其主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，一审法院不予支持，至于昆明高原明珠房地产开发有限公司申请对商务酒店施工工期进行鉴定，因属自身不积极履行合同义务，一审法院对其请求不予准许。关于违约金支付的起止时间，根据《补充协议》第五条的约定，高原明珠公司应当自房屋交付后180个工作日内为钱峻昕办妥产权登记，如逾期，则每天处以100元罚款，双方已明确约定由高原明珠公司代为办理，高原明珠公司支付违约金应计算至房屋所有权证办理完毕之日止。本案案外人钟育坤接房时间为2012年9月6日，在其将与高原明珠公司的债权债务关系转让给钱峻昕后，虽然钱峻昕与高原明珠公司签订《商品房购销合同》及补充协议时间为2012年10月18日，但根据合同转让过程中债权债务的承继关系，接房时间应以原购房人案外人钟育坤接房时间2012年9月6日为准。本案钱峻昕自愿谅解高原明珠公司，将诉请的违约金的起算日期改为2013年1月1日，不违反法律规定，本院予以确认。故高原明珠公司应自2013年1月1日起向钱峻昕支付逾期办证违约金至房屋所有权证办理完毕之日止（按100元/天的标准计算）。现涉案房屋已具备办理产权证的条件，高原明珠公司应当为钱峻昕办理产权证。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决:“被告昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告钱峻昕办理高原明珠五金机电商城E10-9号商铺房屋的所有权证，并支付原告钱峻昕自2013年1月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止按100元/天的标准计算的逾期办证违约金。”案件受理费1975元，由高原明珠公司承担。一审判决宣判后，高原明珠公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉的事实与理由为：
一、一审认定上诉人应于2013年1月1日起承担逾期办证的违约金错误。根据上诉人提交的《交易备忘录》，已明确上诉人与案外人钟育坤、被上诉人形成的是两个单独的商品房买卖合同关系，上诉人先与钟育坤建立了商品房买卖关系，钟育坤与被上诉人又进行了商品房的转让，上诉人与钟育坤在解除前一个商品房买卖合同关系后，与被上诉人建立了新的商品房买卖合同关系，前后两个商品房买卖合同关系无任何的关联，上诉人应按与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》履行相应的义务，故上诉人应于合同签订之日2012年10月18日后180个工作日内即2013年7月15日前为被上诉人办妥产权登记，上诉人在此之后未办妥产权登记才构成违约。一审判令上诉人从2013年1月1日起承担违约责任也不具有任何的法律依据。
二、《补充协议》中已经明确约定上诉人向产权登记机关报送合格资料后，即视为上诉人已履行完毕协助办理产权的义务，上诉人已于2014年12月9日向产权登记机关报送了合格资料，已履行完毕协助办证义务。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人钱峻昕答辩称：
一、虽然本案被上诉人、案外人及上诉人签订了《交易备忘录》，但本案各房屋买卖合同关系存在相互承继，被上诉人与上诉人签订的商品房购销合同也应按钟育坤与上诉人所签订的商品房购销合同中约定的义务履行。
二、类似本案纠纷的案件已经过法院审理后作出了生效判决，上诉人应承担逾期办证的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，上诉人向本院提交以下新证据：房屋产权证，欲证实涉案房屋已于2015年11月5日办理了房屋所有权证。经质证，被上诉人对上诉人所提交的证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。双方当事人对于一审判决确认的事实均无异议，本院予以确认。本案经二审审理查明，2012年10月9日，上诉人与被上诉人及钟育坤签订了《交易备忘录》，约定钟育坤将涉案商铺的经营权及相关产权（权利义务关系）转让给被上诉人，钟育坤将交付投资款项的全部发票（上诉人开具）交回给上诉人，钟育坤应在签订本备忘录三日内到房产登记部门办理房产登记变更手续，上诉人直接与被上诉人签订《商品房购销合同》，由上诉人按该合同履行义务，上诉人直接开具与钟育坤交回收据金额同等的发票给被上诉人（被上诉人不向上诉人支付任何款项），涉案商铺的产权办理至被上诉人名下，钟育坤、被上诉人转让商铺产权及经营权交易中的相关权利义务关系与上诉人无关，上诉人不因本次交易（合同变更等）对钟育坤、被上诉人承担任何法律责任。被上诉人于2012年10月9日签订《交易备忘录》当天即接收了涉案房屋，涉案房屋于2015年11月5日办理了房屋所有权证。其他法律事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人的上诉请求是否应得到支持？
本院认为：因涉案房屋于2015年11月5日办理了房屋所有权证，且双方对此均无异议，故被上诉人要求上诉人办理涉案房屋的所有权证的诉讼请求无事实依据，本院对被上诉人的该项诉讼请求不予支持。上诉人是否应向被上诉人承担逾期办证的违约责任。根据上诉人与被上诉人、钟育坤所签订的《交易备忘录》，约定上诉人与被上诉人另行签订《商品房购销合同》，由上诉人按该合同履行相关义务，上诉人与钟育坤所签订的原《商品房购销合同》也已经解除，《交易备忘录》中也未约定上诉人与被上诉人应按上诉人与钟育坤签订的《商品房购销合同》中的内容履行，故一审认定各《商品房购销合同》间具有承继关系错误，本院予以纠正。因上诉人与被上诉人于2012年10月18日签订了《补充协议》，约定被上诉人委托上诉人办理产权登记手续，上诉人交付房屋后在180个工作日内为被上诉人办妥产权登记（如上诉人未能如期办理，逾期一天处以100元罚款），现上诉人与被上诉人均认可被上诉人于2012年10月9日接收涉案房屋，故按该协议约定，上诉人应从2012年10月10日起的180个工作日内即截止至2012年7月1日为被上诉人办妥房屋产权登记手续。因涉案房屋的房屋所有权证已于2015年11月5日办理，故上诉人应从2013年7月2日起按每天100元向被上诉人支付逾期办证违约金85600元，一审法院判令上诉人从2013年1月1日起支付违约金错误，本院予以改判。综上，一审判决认定事实不清，所作判决结果错误，本院依法予以改判。上诉人高原明珠公司所提上诉请求成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，
判决如下：
一、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第695号民事判决；
二、上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人钱峻昕支付逾期办证违约金85600元；
三、驳回被上诉人钱峻昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1975元，二审案件受理费1975元，共计3950元，由上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司承担3760元，由被上诉人钱峻昕承担190元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 郑会利
代理
审判员 符圆圆
代理
审判员 邓林春
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 吴 帅 来源：百度“”