成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0112民初364号原告范平，女，汉族，1954年11月1日出生。原告王开荣，男，汉族，1952年5月1日出生。以上二原告的共同委托代理人张广宇，四川致高守民律师事务所律师。被告四川三联家禽有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区西河镇鹿角村*组。法定代表人郑艳，董事长。委托代理人钟锐，四川均鼎律师事务所律师。委托代理人余曼丽，四川均鼎律师事务所律师。第三人成都三联市场经营管理有限公司。住所地：成都市龙泉驿区西河镇成洛大道****号。法定代表人郑艳，董事长。委托代理人钟锐，四川均鼎律师事务所律师。委托代理人余曼丽，四川均鼎律师事务所律师。
原告范平、王开荣诉被告四川三联家禽有限责任公司（以下简称三联家禽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理。诉讼中，原告提交书面申请追加成都三联市场经营管理有限公司（以下简称三联市场管理公司）作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许并通知其参加诉讼。本案由依法由本院
审判员唐芸适用简易程序于2016年3月30日，6月17日和6月24日公开开庭进行了审理。原告范平、王开荣及其委托代理人张广宇，被告三联家禽公司和第三人三联市场管理公司共同的委托代理人钟锐到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告范平、王开荣诉称，范平、王开荣系夫妻关系。2010年12月31日范平与三联家禽公司签订《三联禽产品物流中心（市场）商铺买卖合同》约定：范平购买三联家禽公司开发的“三联禽产品物流中心（市场）”7栋1-022号商铺，价款152771元。合同第七条约定：“本合同期满五年时，若乙方对该商铺不满意的，应于2015年12月30日前30天内，向甲方提交书面退房要求，甲方应无条件按人民币244434元在30个工作日内办理退房。”合同签订当日，范平与第三人三联市场管理公司签订了《补充协议》及《商铺委托经营管理合同》。合同签订后，范平依约支付了购房款及办理权属证书所需税费。三联家禽公司2012年11月28日为范平、王开荣办理了房屋所有权证书，2013年5月10日办理了国有土地使用权证书。2015年11月12日，范平、王开荣依据合同第七条约定，向三联家禽公司书面提出退房申请并请求按照合同约定支付房款，三联家禽公司收到申请后拒绝办理退房手续和支付退房款。据此，请求判令：被告三联家禽公司支付原告范平、王开荣退房款244434元并承担资金占用利息（资金占用利息按银行同期贷款利率从2016年2月1日计算至退房款付清之日止）；本案诉讼费由被告三联家禽公司承担。
被告三联家禽公司辩称并反诉称，对范平、王开荣主张的双方签订合同，交付房款、办理房屋及土地证书的事实没有异议。但认为，1、范平与三联家禽公司签订的商铺买卖合同已履行完毕，案涉商铺产权已过户到范平、王开荣名下，不具备退房条件。合同约定的退房条款应为协商解除合同条款。而案涉商铺已登记在范平、王开荣名下，由范平、王开荣实际占有和使用，不具备解除的法定要件。范平、王开荣要求退房款，系要求三联家禽公司购买其所有的商铺，为另一买卖合同。依据合同法的规定，双方应当在自愿协商的基础上建立合同。范平、王开荣的退房款请求，三联家禽公司不予认可，其请求不能成立；2、即使范平、王开荣的诉讼请求成立，依据合同约定，案涉商铺所涉税费均应由范平、王开荣承担。同时，范平、王开荣还应退还因案涉商铺取得的租金收入、销售佣金。案涉商铺两次交易产生税金、销售佣金75232.7元，取得租金44663.56元，共119896.26元，扣除后三联家禽公司仅应退还124537.74元。据此，请求判令：范平、王开荣协助三联家禽公司办理三联禽产品物流中心（市场）7栋1-022号商铺过户手续，并承担过户时买卖双方的全部税费；反诉诉讼费由原告承担。
原告范平、王开荣针对反诉辩称，1、三联家禽反诉诉讼请求在程序上不成立。因其反诉是基于其未按期履行义务违约所致；2、范平、王开荣在三联家禽公司的协助过户义务系基于三联家禽公司履行其回购义务而产生，三联家禽公司不履行其义务，范平、王开荣亦不应该履行过户义务；3、关于范平、王开荣应承担的费用。合同第7.3条为格式条款，约定不明确且加重了购房人的负担，为无效条款。同时，条款要求范平、王开荣承担全部税费，三联家禽公司在范平签订合同时未充分告知，对范平、王开荣不产生拘束力。4、三联家禽公司协助范平、王开荣办理房屋权属证书时代收了办证费用6502.79元，但实际仅产生了各类税费5907.73元，剩余款项三联家禽公司未退还。该款应从范平、王开荣承担的税费中抵扣。第三人三联市场管理公司针对本、反诉述称，范平、王开荣与三联市场管理公司2010年12月31日签订《商铺委托经营管理合同》约定，范平、王开荣将案涉商铺委托给三联市场管理公司统一经营管理和统一物业管理，合同期从2010年12月31日至2020年12月30日止。双方签订合同的前提是范平、王开荣系案涉商铺的所有人，如退房将导致合同无法继续履行，三联市场管理公司将追究其违约责任。原、被告的诉讼请求应予驳回。
经审理查明，范平、王开荣于1990年8月登记结婚。范平于2010年12月31日与三联家禽公司签订《三联禽产品物流中心（市场）商铺买卖合同》。合同约定：范平购买三联家禽公司开发的7栋1-022号商铺，建筑面积19.15㎡，总价152771元。合同第七条关于无条件退房的约定：“7.1本合同期满五年时，若乙方（范平）对商铺不满意的，应于2015年12月30日之前30天内，向甲方（三联家禽公司）提交书面退房要求，甲方应无条件按人民币（大写）贰拾肆万肆仟肆佰叁拾肆元整，￥244434元在30个工作日内办理退房。…。7.3若乙方已办理房屋产权证书、或已向房管部门提交办理房产手续的，或已开具不动产销售发票的，则该商铺双方所涉税费均由乙方承担，由甲方直接从房款中扣除。”同日，范平与三联市场管理公司签订《三联禽产品物流中心（市场）商铺委托经营管理合同》及补充协议约定，范平将案涉商铺委托给三联市场管理公司统一经营管理和统一物业管理；委托期限从2010年12月31日至2020年12月30日止；三联市场管理公司定期向范平支付租金；范平向三联市场管理公司支付包干装修费、一次性招商推广费和一次性市场宣传费等相关费用共计50924元。合同签订后，范平按约向三联家禽公司支付了购房款、市场招商推广费。2012年2月7日三联家禽公司向范平代收办理房屋所有权证费用6502.79元。范平、王开荣分别于2012年11月26日和2013年5月10日取得案涉房屋的房屋所有权证书（登记的业务件号：权1746038）和土地使用权证书[龙国用（2013）第7451号]。三联家禽公司向范平、王开荣交付了以下发票：房管局开具的手续费962.45元、书证费50元、房屋专项维修基金275.76元、地税局开具的契税完税发票4583.13元、印花税76.39元，贴花税5元，共计5952.73元。同时，三联家禽公司还向范平、王开荣交付了票面金额为152771元的销售不动产统一发票。2011年至2012年三联家禽公司陆续以案涉房款152771元为基数向税务机关缴纳了营业税及附加5.6%，印花税0.05%，土地增值税7%价调基金0.07%和企业所得税2.5%，共15.22%，共23251.75元。2012年3月12日成都市龙泉驿区地方税务局稽查局对三联家禽公司2009年1月1日至2010年12月31日地方税收缴纳情况进行了检查，认为该公司存在“少申报缴纳房产税、企业所得税、土地增值税等行为”，作出泉地税稽处（2012）OH17564320号《税务处理决定书》向该公司罚款并追缴税费。三联家禽公司按照要求，以其向购房人收取的一次性招商推广费和一次性市场宣传费50924元为基数补缴了税费。2015年11月12日，范平、王开荣向三联家禽公司递交了退房申请，双方因抵扣税金金额发生争议。范平、王开荣诉至本院提出如上主张。以上事实，有原、被告当庭陈述、原告提交商铺买卖合同、委托经营管理合同、补充协议、收据、购房发票、完税证、房屋专项维修资金交款凭证、房屋所有权证、土地使用权证、情况说明、处罚决定书、地税发票等证据在案证实，足以认定。
本院认为，范平与三联家禽公司2010年12月31日签订的《三联禽产品物流中心（市场）商铺买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。（一）关于案涉商铺的退房条件是否成就。按照合同约定，范平在合同期满5年时，如对商铺不满意，可在2015年12月30日之前30天内向三联家禽公司提交书面退房要求，三联家禽公司无条件在30个工作日内办理退房并退还购房款244434元。范平、王开荣在庭审中出具了三联家禽公司工作人员余芬书写的情况说明证明其于2015年11月12日向三联家禽公司提交了退房申请。因此，原告要求退房，符合合同约定，本院予以支持。三联家禽公司辩称余芬并非该公司工作人员，但未提供证据证实其抗辩主张，本院不予支持。（二）关于退房款是否应当扣减税金、佣金及租金。三联家禽公司辩称，如退房其有权从退房款244434元中扣除买卖双方缴纳的税、费包括全部税金，三联家禽公司为销售案涉房屋委托销售商售房产生的佣金和范平、王开荣收取的全部租金。但根据商铺买卖合同第7.3条：“若乙方已办理房屋产权证书、或已向房管部门提交办理房产手续的，或已开具不动产销售发票的，则该商铺双方所涉税费均由乙方承担，由甲方直接从房款中扣除。”的约定，扣除费用为买卖双方因商铺办理房屋产权证或开具不动产销售发票而产生的税费。因此，三联家禽公司要求范平、王开荣承担税金符合合同约定，但要求二人承担售房佣金和租金，没有依据，本院不予支持。范平、王开荣认为7.3条的约定不明确，且加重了其负担，未明确告知，为无效条款。
本院认为条款约定的税金种类及金额均系法定的，其内容明确，且非强制购房者承担义务而是对购房者选择退房后承担费用的约定，不属于合同法第三十九条规定的无效条款情形。范平、王开荣应当承担买卖双方因商铺交易、办理产权证书和产权过户所产生的全部税费。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《成都市价格调节基金征收使用管理办法实施细则》和2011年第1号《成都市地方税务局成都市财政局公告》等相关法律法规，结合三联家禽公司的纳税发票和处罚决定书，被告以购房款152771元和招商推广宣传费50924为基数，缴纳了5.6%的营业税及附加、0.05%的印花税、7%的土地增值税、0.07%的价调基金和2.5%的企业所得税，共计31002.38元。该款应当由范平、王开荣承担。范平、王开荣在购房时向三联家禽公司缴纳了办证费用6502.79元，但实际产生的费用为5952.73元，余款550元三联家禽公司应当从税金中抵扣。范平、王开荣应当承担的税金与退房款折后，余款由三联家禽公司支付范平、王开荣。（三）关于资金占用利息、协助过户及费用承担。范平、王开荣主张三联家禽公司承担未按约定期限退款的资金占用利息。但三联家禽公司未按约退款的原因在于双方未就退房退款的相关事宜达成一致意见，不能归责于三联家禽公司，原告的主张没有依据，本院不予支持。三联家禽公司反诉请求范平、王开荣在案涉商铺退回后协助其办理过户手续并承担由此产生的相关税费，其请求符合合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告四川三联家禽有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告范平、王开荣退房款213981.62元；
二、原告范平、王开荣于本判决生效之日起十五日内协被告四川三联家禽有限责任公司办理位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路5999号三联家禽7栋1层22号（权1746038）房屋的产权及土地使用权过户手续，并承担过户税费；
三、驳回原告范平、王开荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费2483元，反诉诉讼费100元，共计2583元，由被告四川三联家禽有限责任公司平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 唐芸二０一六年六月二十四日
书记员 李辉 来源：百度搜索“”