杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初4397号
原告：徐亲阳，男，1967年1月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告：何巧红，女，1967年6月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。共同
委托代理人：孙丽霞，浙江天之涯律师事务所律师。
被告：杭州美润房地产有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：张盼，总经理。
委托代理人：汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告徐亲阳、何巧红（下称原告）诉被告杭州美润房地产有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由
审判员付春杰独任审判，于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙丽霞、被告委托代理人汪凌萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年4月27日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄25幢25-2室的商品房。该合同约定：该商品房建筑面积为284.72平方米，单价每平方米为10887.89元，总价款为3100000元，交付时间为2014年12月31日。原告按照合同约定支付了购房首付款2600000元，剩余房款500000元通过商业银行贷款方式按照约定全部支付完毕。然而，被告未按照合同约定的时间交房，拖延到2015年4月25日才通知原告正式交房，相当于延期交付了115天。该房屋实测面积为282.82平方米，比合同约定的284.72平方米少了1.94平方米。按照合同第十条第1款“逾期交房180天以内，按照已交房款的每日万分之一支付违约金”的约定，被告应支付给原告违约金35650元。按照合同第六条中面积差异处理的约定，被告应返还原告面积差价款21123元。按照《商品房买卖合同》附件九“关于底层庭院（包括前庭、后院）的补充约定”第1款约定，庭院围挡为石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等组合，而原告仅以简单的绿篱代替。因被告迟迟不按照合同约定支付违约金及返还面积差价款、建设底层庭院围挡，原告多次催讨协商未果，无奈只能诉至法院，诉讼请求：
一、判令被告立即支付逾期交房违约金35650元（按照已支付总房价款3100000元×1/10000×115天计算，计35650元）、返还面积不足部分的差价款21123元（按照面积差1.94平方米×10887.89元/平方米计算，计21123元）；
二、判令被告立即将原告购买房屋底层庭院的围挡按照合同约定的石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等组合方式整改建造；
三、判令由被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提交并在庭审中出示以下证据：1.《浙江省商品房买卖合同》及附件九一份，证明合同约定案涉商品房交房日期为2014年12月31日、被告逾期交房应当按已付购房款每日万分之一承担违约金、面积误差比在3%以内应当据实结算房款，以及合同补充约定底层庭院（包括前庭、后院）围挡应为石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等材料组合的事实。2.付款凭证（销售不动产统一发票）二份，证明原告依约支付了全部购房款的事实。3.《房屋交付通知书》一份，证明被告通知原告于2015年4月25日正式交房，被告延期交房的事实。4.《商品房交接书》一份，证明案涉商品房实测建筑面积比合同约定面积少1.94平方米，被告依约应当返还给原告购房款21123元的事实。5.底层庭院围挡现场照片一组（3张），证明被告没有依约以石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等组合材料建造案涉商品房围挡的事实。
被告答辩称：
一、因市政配套原因施工延误导致案涉商品房无法交付的，根据《商品房买卖合同》约定可以据实予以延期，不构成逾期交付。1.根据《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款约定：因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。本案中，玉榕庄项目周边道路以及供电、供水、污水、电信、燃气等由政府负责建设的配套设施施工延误，且至今未能建设完成。一方面，因市政道路及配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目内供水、污水、供电、燃气、通讯等综合管线设计、施工严重滞后，道路、景观等工程严重滞后，对项目整体工程施工及工期影响非常巨大；另一方面，因市政道路及配套设施未能建成，导致玉榕庄项目无法办理竣工验收，最终致使整个楼盘无法按时交付使用。因此，根据《商品房买卖合同》约定讼争房屋的交付可据实予以延期，故出卖人不构成逾期交付，也无需承担逾期交付的违约责任，原告主张被告逾期交付没有事实依据。2.《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定并不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。
二、假设被告应承担逾期交付责任，但鉴于被告目前经营困难，实际已无力承担相应的违约金及面积补差款。因房地产市场调控及市政配套迟延批准及施工等原因，被告开发的玉榕庄项目发生了重大亏损，现阶段，被告已负债累累，经营非常困难，所有的资产都被法院查封，所有的银行账户都被冻结，实际已无力承担相应的违约金及面积补差款。
三、根据双方约定，庭院围挡具体采用及组合方式由被告最终确定，以实际交付为准，原告在收房时也已认可且未提出异议，故被告不构成违约且无需整改。《商品房买卖合同》附件九补充协议中关于石材、铁艺、绿篱等材料的表述并非围挡组合交付标准，具体仍需根据实际施工时每一房屋庭院的面积、朝向、密度、路径等因素综合考量确定组合方式，据此双方明确约定具体采用及组合方式由被告确定、以实际交付为准，故被告有权采用绿篱形式围挡。如上所述，围挡的交付标准以实际交付为准，原告在收房时已对包括庭院围挡在内的房屋现状进行了查验并办理了房屋交接手续，视为已对庭院围挡实际交付现状无异议，故被告不构成违约且无需整改。综上所述，被告认为，根据《商品房买卖合同》补充协议约定，因市政配套施工延误，可据实延期交付房屋，被告不构成逾期交付，庭院围挡形式也不存在违约，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实后依法判决。
被告为支持其辩称主张，向本院提交并在法庭上出示以下证据：1.《补充协议书》一份，证明根据《补充协议书》第八条第3款规定，因市政配套施工延误导致项目无法按实交付的，被告可据实延期的事实。2.竣工验收备案表一份，证明玉榕庄项目于2015年4月已达到法律规定及合同约定的交付条件的事实。3.公证书一份，证明玉榕庄项目的市政配套设施迟迟未能建成，公证书照片反映了截止2014年7月23日该项目外围的市政配套施工没有开工建设，而合同约定交房时间为2014年12月31日，市政配套未按期施工建成对交房产生了重大影响的事实。4.关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要（时间为2014年6月4日）一份，证明玉榕庄项目周边的市政配套等建设单位是政府，建设费用由政府来承担，与被告没有关联，以及截止2014年6月4日市政配套还没有招标，建设还没有完成的事实。5.关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示一份，证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设的事实。6.关于要求落实开发余政挂出【2009】65号地块项目基础设施配套工程的报告一份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。7.关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出【2009】65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告两份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。原、被告提供的证据，经庭审组织质证，被告对原告提交的证据1-4的三性均无异议；对证据5的待证事实没有异议，认可案涉商品房围挡目目前采用的是绿篱。本院经审核后认为，对原告提供证据1-5的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，仅对部分证据的待证事实有异议；对证据4未加盖出具单位的公章有异议，不符合有效证据的形式要件，不认可；对证据5、6、7的真实性、证明对象均有异议，系被告单方面制作，不具有证明力。本院经审核后认为，对被告提交证据1-3的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据；对证据4将结合本案事实作出相关认定；对证据5-7，认为原告对证据的异议成立，上述证据不符合有效证据的构成要件，故本院不予确认，但上述证据可作为被告的陈述使用。根据以上有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年4月27日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄25幢25-2室的商品房一套，建筑面积为284.72平方米，单价10887.89元/平方米，总价款计3100000元。该合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。该合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。同日，原、被告又签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。同日，原、被告又签订《关于底层庭院（包括前庭、后院）的补充约定》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件九，对就底层庭院补充约定如下：双方确认，本附件所述底层庭院（包括前庭、后院，下同），包括楼栋周围位于地面首层的花园。出于维护首层业主私密性的考虑，出卖人已经为底层庭院设置了围挡，围挡为石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等组合，具体的采用及组合方式、高度等由出卖人确定并以实际交付为准。在交付时，出卖人已在前庭和后院中种植了草皮……。合同签订后，原告付清全部购房款3100000元。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。2015年4月22日，被告向原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付。2015年10月6日，原、被告签订《商品房交接书》，原告办理了案涉商品房的交房手续，交接书载明案涉商品房实测建筑面积为282.78平方米，原告已付全部房价款3078877元。2016年4月7日，原告诉来本院。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。合同明确约定被告应当在2014年12月31日前将符合具备正常使用基本条件的商品房交付原告使用，但被告并未如期交付，且至2015年4月22日才向原告发送交房通知，告知涉案商品房于2015年4月25日起正式交付。故被告的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求被告承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第七条进行了补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格，故被告以《补充协议书》中的约定为由要求免除违约责任，理由不能成立。关于案涉商品房底层庭院（包括前庭、后院）的围挡设置，根据双方签订的合同附件九《关于底层庭院（包括前庭、后院）的补充约定》约定，明确围挡的用材及组合方式双方由被告确定并以实际交付为准，现被告实际交付的围挡为绿篱并不违反双方合同约定，且从原告提交的绿篱围挡照片看绿篱围挡也具有私密、隔离等功效，故原告要求被告整改围挡的诉请，理由不能成立。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金、退还1.94平方米面积差额房价款，符合双方合同约定，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。
被告辩称的合理部分，本院予以采信；不合理部分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告杭州美润房地产有限公司支付原告徐亲阳、何巧红逾期交房违约金35650元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，按照合同约定已缴房价款每日万分之一计算），于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告杭州美润房地产有限公司返还原告徐亲阳、何巧红面积差额房价款21123元（按照面积差1.94平方米×10887.89元/平方米计算），于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告徐亲阳、何巧红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1220元，减半收取610元，由被告杭州美润房地产有限公司负担，于本案判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1220元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 付春杰
二〇一六年六月二十四日
书记员 郑旭昶 来源：