沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第02518号原告李成相，男，朝鲜族，无职业，住沈阳市东陵区。委托代理人崔波，系辽宁宋达律师事务所律师。被告沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号B-21-20室。法定代表人朱春林，系该公司总经理。委托代理人李丹丹，女，汉族，系该公司工作人员，住黑龙江省讷河市长发镇。被告沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。法定代表人沙爽，系该公司董事长。委托代理人袁雪琼，系辽宁百联律师事务所律师。
原告李成相与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法由本院
审判员孙迪担任
审判长，与
代理
审判员朱婉姝、
人民陪审员董娇组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李成相及其委托代理人崔波、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称：女人街发展公司）委托代理人李丹丹，被告沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称：鼎盈公司）委托代理人袁雪琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年9月9日，原告与被告鼎盈公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买鼎盈公司开发的位于浑南区某街x号商铺一处，套内面积16.04平方米，房屋总价款191580元。同日，原告与被告女人街发展公司就该商铺签订了《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平方米131元，每月租金为2100.7元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。承租期届满后，如女人街商业公司继续租用，原告应同意。协议签订后，被告女人街发展公司一直未支付原告租金，原告每年多次向被告索要，被告均推诿不支付。被告鼎盈公司在未取得原告同意的情况下，将商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告财产权利。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告给付原告自2010年1月1日至2015年9月1日（因协议约定“上打租”，实际主张2015年整个下半年租金，计算至2015年12月31日）租金及商铺占有使用费151250.4元及逾期利息27434.93元；2、被告沈阳鼎盈置业有限公司承担连带给付责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告女人街发展公司辩称，原告计算租金及商铺占有使用费金额有误，按照商铺租赁协议约定，原告每月租金2100.7元，乘以68个月，金额应为142847.6元；根据双方签订的商铺租赁协议第三条约定：租赁期限自2007年1月1日到2012年12月31日止。租赁期限已经届满，原告无权请求支付租金。根据《物权法》的相关规定，原告在取得商铺所有权证后，才能取得诉争商铺的物权，进而享有诉争房屋的占有、使用、收益、处分的权能，才能对诉争房屋出租从而获得收益。但事实上原告并未取得商铺所有权证，该份租赁协议并未生效。原告无权请求支付租金及违约金及利息。时至今日，原告与第二被告间并未对诉争房屋办理交付手续，即原告并未实际占有房屋。原告也未将房屋交付被告女人街发展公司使用，因此原告要求女人街发展公司支付租金利息以及占有使用费的请求无事实依据。同时，支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间。商铺租赁协议第五条约定的租金支付方式为自租赁起算日起，每6个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的延付或拒付租金一年的诉讼时效期间，原告未在诉讼时效期间内主张权利，因此无权请求支付的租金。综上，原告所述内容与事实不相符，请求法院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告女人街发展公司的合法权益。
被告鼎盈公司辩称，原告与被告鼎盈公司之间签订的是商品房买卖合同，而本案是房屋租赁合同纠纷，被告鼎盈公司不应为本案适格主体；其他意见同被告女人街发展公司。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同及发票，证明原告从被告鼎盈公司有限公司处购买C028商铺。被告女人街发展公司称与其无关。被告鼎盈公司对该份证据没有异议。2、商铺租赁协议1份，证明协议约定租金从2007年1月1日至2012年12月31日，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租期，租金每月2100.7元，租金支付方式为每6个月为一个结算周期，在结算周期的第一个月内支付租金，以此类推承租期届满后如被告女人街发展公司继续租用，原告应同意。被告女人街发展公司对该份证据的真实性没有异议，对关联性有异议，称不能成为请求租金的依据；关于租金计算，商铺租赁协议第四条约定月租金2100.7元，说明原告计算金额有误。被告鼎盈公司对该份证据的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，称该证据签订人为被告女人街发展公司，应向被告女人街发展公司主张，原告要求被告鼎盈公司承担连带责任缺乏事实及法律依据。3、证人证言3份，证明原告在租赁期间内每年均多次向被告女人街发展公司主张过租金，租赁期满后每年也多次向被告女人街发展公司主张过租金。原告诉讼请求未超过诉讼时效。被告女人街发展公司对上述证据有异议，称三位证人所提交的书面证明与本人陈述不一致，不能形成完整的证据链，证人李顺子不能表达自己的正确想法，该证言不能采信，三位证人证言相互存在矛盾，请求法院排除证人证言。被告鼎盈公司称证人证言不具备证明力，对三性均有异议。
一、内容不实有虚假成分，三份文字表述完全相同，几乎一字不差，被告鼎盈公司可以认为是在原告指引下书写，原告代理人提问李顺子的问题，证人李顺子在庭审中清晰做答，具备意思表达能力，其证言与证人庭审陈述之间的内容矛盾；
二、证人与被告女人街发展公司有利害关系，有的已经起诉，有的考虑起诉，三人都与被告有纠纷，所以其证言的内容应予以排除；
三、三位证人在询问中表示均向被告女人街发展公司主张过权利，但没有向被告鼎盈公司主张过权利，所以证明目的不能适用被告鼎盈公司；
四、三位证人对其主张权利经过讲述不清楚，对法庭提问题不能准确回答，包括对接待人员、性别的回答不能确定；
五、三位证人对权利的主张均为口述，不能提供任何证据确实陪同过原告向被告主张权利。综上，证人证言内容缺乏事实及法律依据，同时违反证据规则，陈述不实，恳请法庭不予采信。
被告女人街发展公司与被告鼎盈公司均未向法庭提交证据。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：原告李成相与被告沈阳鼎盈置业有限公司（2014年11月17日，沈阳女人街房地产开发有限公司更名为沈阳鼎盈置业有限公司）于2005年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告其开发的位于浑南新区某街x号商铺一处，房屋总价款191580元。当日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日止，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米131元，每月租金为2100.7元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）；在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。合同约定原告的权利义务：1、原告同意：该商铺由被告女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，原告不得以任何理由进行干预。被告女人街发展公司的权利义务：租赁期届满后，如女人街发展公司继续承租，则原告应同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。原告要求二被告支付2010年1月1日至2015年12月31日（因协议约定“上打租”，原告实际主张2015年整个下半年租金，计算至2015年12月31日）的租金、占有使用费及利息未果，故来院起诉。另查明，2012年1月1日，被告鼎盈公司将包括原告购买的商铺在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
本院认为，原告与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。协议约定，2010年1月1日期至2012年12月31日止为有偿租赁期，每月租金为2100.7元，故该部分租金2100.7×36个月计算为75625.2元，本院予以确认。对租赁期届满后的2013年1月1日起至2015年12月31日期间的占有使用费，因被告女人街发展公司没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告占用时间的使用费，故对原告主张自2013年1月1日至2015年31日止占有使用费75625.2元（2100.7元×36个月），本院予以支持。关于原告要求被告女人街发展公司支付利息的诉讼请求，由于被告女人街发展公司未按合同约定履行，违约在先，应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约责任作出约定，故被告女人街发展公司依法应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为12604.2元（2100.7元×6个月）。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金12604.2元计算，自2010年2月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付违约金。因被告鼎盈公司不是本案所涉商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，被告鼎盈公司应对2012年1月1日至2015年12月31日的租金、占有使用费及利息承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，
判决如下：
一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告李成相自2010年1月1日起至2012年12月31日止的商铺租金75625.2元；
二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告李成相自2013年1月1日起至2015年12月31日止的商铺占有使用费75625.2元；
三、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李成相支付商铺租金及占有使用费151250.4元的利息（按本金12604.2元计算，自2010年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至本判决确定的给付之日止）；
四、被告沈阳鼎盈置业有限公司对2012年1月1日以后应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；
五、驳回原告李成相的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3974元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司、被告沈阳鼎盈置业有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 迪
代理
审判员 朱婉姝
人民陪审员 董 娇
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 韩袁园本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十条2人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。 百度搜索“”