广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1127号
上诉人（一审被告）：韦劲。
委托代理人：闭万好。
被
上诉人（一审原告）：李东展。
委托代理人：邓先勤。
上诉人韦劲因与被上诉人李东展建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区横县人民法院（2015）横民一初字第2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月18日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人韦劲及其委托代理人闭万好，被上诉人李东展及其委托代理人邓先勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：2013年2月24日，李东展与韦劲达成协议，约定由李东展将横县马山乡马山小区×区×号两块建设用地使用权转让给韦劲，每块地价格为278000元，共计556000元。达成协议当日，李东展向韦劲出具《收据》，确认收到韦劲交来的定金70000元，并载明韦劲尚欠李东展建设用地转让价款486000元，约定于2013年4月1日前付清。李东展收到定金后，欲将上述×号两块建设用地交付给韦劲，但因当时有他人对×号建设用地提出争议，经李东展与韦劲协议一致，同意李东展将×号建设用地更换为×号建设用地交付给韦劲，韦劲接受×号两块建设用地后，便交由案外人甘春芳承建房屋，在打地桩时，经李东展同意，韦劲将×号、×号建设用地相邻的5条地桩一起打，现韦劲已在×号建设用地上建成两层楼房，但至今未向李东展付清土地转让价款，李东展经催收未果，遂诉至一审法院，请求判令韦劲向其支付土地价款共556000元。一审法院另查明，李东展于2013年10月18日依法办理了横国用（2013）第×号《土地使用权证书》，通过出让方式取得横县马山乡马山小区×区建设用地使用权；证人闭思钊于2014年9月3日受让上述×号建设用地，经韦劲房屋承建人甘春芳同意，证人闭思钊于同年12月7日从相邻的韦劲房屋处接水电，并在×号建设用地上打地梁。从证人闭思钊受让×号建设用地至今，无任何人提出异议。一审法院经审理认为：
一、关于李东展与韦劲之间是否实际转让了×号建设用地使用权的问题。（1）韦劲先辩称已付清3块土地的价款，在一审庭审中又自认尚欠土地价款278000元，前后矛盾，不予认定；（2）韦劲在一审庭审中称在购买×号土地前，韦劲已向李东展购买×号土地，并已付清价款278000元，无证据佐证，不予采信；（3）韦劲在一审庭审后又称×号土地是同时购买的，与前述相矛盾，不予认定；（4）双方约定每块地的价款为278000元，而《收据》载明的已收定金70000元和尚欠价款486000元，两笔款正好是两块地的价款之和，可见，双方约定的转让土地数量应为两块；（5）本案涉案土地为×号，这3块地是相邻的，且价格也是相同的，在双方达成转让协议、收取定金时，虽然李东展向韦劲出具《收据》载明是×号土地，但之后因有他人对×号土地提出争议，李东展便将×号土地更换为×号土地交付给韦劲，韦劲同意接受，并已使用该地建成房屋，应视为是双方在履行合同过程中，以实际行动对合同内容作出了变更，即将合同标的物×号土地变更为×号土地，这是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，予以认可；（6）证人闭思钊受让×号建设用地后，经韦劲房屋承建人甘春芳同意，在韦劲房屋处接水电、在×号建设用地上打地梁，等等，一年多来，韦劲应当知道这些事实，而未曾提出异议；（7）韦劲辩称李东展曾答应等处理好×号地争议问题再把地交给韦劲，李东展否认，韦劲又未能提供证据佐证，不予采信。综上，一审法院认定双方实际转让的是两块土地即×号土地。
二、关于韦劲是否尚欠李东展建设用地使用权转让价款556000元的问题。（1）关于是否交清土地转让价款486000元问题，首先，按韦劲所说，成交当日就已交清这两块地的价款，韦劲已履行合同完毕，没有必要再以定金名义交纳定金，可见，韦劲的辩称不合常理；其次，韦劲提供的《收据》明确写明是收到定金70000元，再者，《收据》是2013年2月24日制作，当时注明“欠486000元在2013年4月1日前交清”，应理解为：至2013年2月24日止，韦劲尚欠土地转让价款486000元，定在2013年4月1日前交清。现韦劲未能提供证据证明其在约定的时间已交清上述欠款，应承担举证不能的不利后果，故对其辩称不予采信，故而认定韦劲未付清土地转让价款，尚欠486000元；（2）关于定金70000元应否抵作价款问题，首先，韦劲提交的《收据》载明韦劲所缴纳的70000元属于定金，韦劲不按约定履行付款义务，已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，李东展主张没收定金70000元，符合法律规定，予以支持；（3）韦劲辩称李东展不交付×号土地，存在违约，因双方在履行合同过程中已同意变更合同标的物，故李东展不交付×号土地给韦劲，不构成违约，故不应退还定金70000元。综上，一审法院认定韦劲尚欠李东展建设用地使用权转让价款556000元。韦劲以李东展存在违约为由认为李东展应赔偿韦劲直接、间接损失150000元，属反诉范围，因韦劲未提出反诉，故不予调整。综上所述，李东展与韦劲达成建设用地使用权转让合同后，李东展已实际履行了合同，韦劲也已使用合同约定的土地建成楼房，本案合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规范的规定，应受法律保护，李东展诉请韦劲继续履行合同，向李东展支付土地转让价款556000元，合法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：韦劲应向李东展支付建设用地使用权转让价款556000元。一审案件受理费8590元，减半收取4295元，由韦劲负担。
上诉人韦劲上诉称：1、韦劲与李东展之间没有订立书面的定金担保合同，故韦劲已支付的70000元应认定为土地预购款，不应没收，一审适用法律错误。2、李东展一审中未请求适用定金罚则，一审法院却主动适用，判令韦劲向李东展支付土地使用权转让价款556000元，违反不告不理原则，属于程序违法。3、韦劲提交的欠条载明“欠486000元”，在没有证据佐证的情况下，一审将欠条理解为486000元与70000元相加，认定韦劲欠李东展556000元，而李东展一审并未提到韦劲欠其556000元，一审的认定是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判韦劲向李东展支付土地使用权转让款416000元。
被上诉人李东展答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回韦劲的上诉请求，维持一审判决。当事人二审的争议焦点是：韦劲已支付的定金70000元应否予以没收？韦劲还应向李东展支付的建设用地使用权转让款数额为多少？双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，二审均无新证据向本院提交。李东展对一审查明的事实没有异议。韦劲对一审查明事实“每块地价格是278000元”有异议，认为双方并未约定每块地的使用权转让价款。本院对韦劲提出的异议审查后认为，一审庭审中，韦劲陈述李东展向其转让的每块建设用地使用权价款为278000元，根据禁止反言规则，韦劲不认可其在一审的陈述，但并未提供证据证明，故本院对其上述异议不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：韦劲、李东展对双方口头达成了建设用地使用权转让协议无异议，该协议是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。双方达成协议当日，李东展向韦劲出具《收据》，确认收到韦劲支付的定金70000元，并约定尚欠的建设用地使用权转让价款486000元应在2013年4月1日前付清。韦劲辩称本案两块建设用地使用权的转让款共计486000元，其尚未支付的转让款为416000元，韦劲的上述主张与其在一审庭审的陈述不符，且未提供证据证明，本院不予采信。定金罚则适用的前提是合同当事人存在违约行为且该行为致使合同目的不能实现，本案韦劲虽未按约定将转让款支付完毕，但李东展、韦劲均同意继续履行合同，故李东展主张没收定金70000元，于法无据，一审予以支持并判决韦劲向李东展支付建设用地使用权转让价款556000元欠妥，本院予以纠正。韦劲已支付的70000元定金应当抵作转让价款，其还应向李东展支付的建设用地使用权转让价款为486000元。综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，
判决如下：变更广西壮族自治区横县人民法院（2015）横民一初字的2297号民事判决主文为：上诉人韦劲应向被上诉人李东展支付建设用地使用权转让价款486000元。一审案件受理费8975元，减半收取4487.5元，由上诉人韦劲负担3922.5元，由被上诉人李东展负担565元。二审案件受理费8590元，由被上诉人韦劲负担7509元，由上诉人李东展负担1081元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏俊
审 判 员 赵 东
代理
审判员 陈 杨
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”