江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0902民初1505号
原告：陈剑，男，1976年6月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
原告：黄军兰，女，1975年11月6日出生，汉族，宜春市袁州区人，住址同上，系原告陈剑配偶。
被告：宜春新世界置业有限公司，住所地：宜春经济开发区春风路2号，统一社会信用代码：91360900566279442N。
法定代表人：刘灿，该公司董事长。
委托代理人：张云容，男，汉族，系该公司员工。
原告陈剑、黄军兰（以下简称原告）诉被告宜春新世界置业有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年4月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由
代理
审判员杨浩独任审理，
书记员李凯亮担任记录，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告陈剑、黄军兰、被告新世界公司委托代理人张云容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈剑、黄军兰诉称：两原告于2014年3月1日购买由被告开发的凯旋城项目二期45幢104室房屋1套，并签订了编号为YC201403012346《商品房买卖合同》1份，合同约定该房屋总面积159.87平方米，总价款人民币824499元。合同签订后，原告于当日支付首付款254499元，剩余房款570000元以银行按揭的方式交付，并交纳了维修资金2398元，登记费160元，共计257057元。合同约定被告应当于2015年6月30日交房，而被告未能如期交房。2015年9月20日，原告向被告提交了书面退房申请，被告同意于2015年11月20日前退还房款和违约金并办理撤销合同备案等事宜。2015年11月20日，被告未履行约定，双方再次就退房事宜达成一致，由被告于2015年3月31日前退房，被告按总房款的万分之三计算逾期退款违约金，若2016年3月31日仍未按约定退款则从2014年4月1日起按万分之五计算违约金，并且在实际付清之日承担总额10%作为额外违约金。2016年3月，原告多次找到原告协商退房事宜无果，故原告诉至法院请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款824499元、维修基金2398元、办证费用160元；3、被告支付2015年11月20日前的5%违约金41225元；4、被告支付2015年11月21日支付至2016年3月31日止违约金32670元（每日按房款的万分之三计算）；5、被告承担自2016年3月31日至实际退房款止的额外违约金（每天按上述款项总额901453元的万分之五计算逾期利息），并需要额外承担实际付清之日止的总额的10%作为违约金；6、被告承担原告银行还贷利息（以银行实际扣款金额为准）；7、被告补偿原告因租房发生的费用45600元；2、本案诉讼费、执行费由被告承担。
被告新世界公司辩称：1、未取得竣工验收备案表，不能表明该房屋存在质量问题，被告已通知原告办理交房手续，并多次与原告沟通，未取得竣工验收备案表仅仅是交房手续存在瑕疵，不能据此解除商品房买卖合同；2、本案为请求解除合同之诉讼，并非确认解除合同之诉，故原告诉请第4点无依据；3、即便达到合同解除的条件，依据合同第9条约定，违约金为已付款的5%，原告主张其他损失无合理依据，且原告既主张5%的违约金又主张其他损失，违背了违约金的赔付原则，不应予以支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年3月，原、被告签订合同编号为YC201403012346《商品房买卖合同》1份，约定：“出卖人为宜春新世界置业有限公司；买受人为黄军兰，陈剑；第三条、商品房基本情况：宜春凯旋城45幢1104号；第四条、建筑面积为159.87平方米，单价5157.31元/平方米，总价款824499元；第六条、付款方式及期限，买受人采用银行按揭方式付款，首期房款人民币贰拾伍万元肆仟肆佰玖拾元整应于本合同签署的同时支付给出卖人，剩余房款人民币伍拾柒万元整，买受人申请银行按揭贷款。上述贷款应于2014年4月30日全额到达出卖人账户；交付期限：出卖人应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并复合体本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告于2014年3月13日交付首付款254499元，剩余房款570000元在原告办理银行按揭贷款手续后，于2014年7月4日由中国工商银行股份有限公司宜春分公司交付。2015年6月30日，合同约定的交房时间到期后，被告因未能办理竣工验收备案表而未能及时交房。2015年9月20日，原告向被告提交书面退房申请，并由被告员工杨红锋签收。被告收到原告提交的退房申请后，既没有办理交房手续，也没有及时退回购房款，故原告诉至本院。另查明，2014年3月17日，原被告在宜春市房地产管理局办理商品房预售备案，并向宜春市房管局物业维修资金管理中心交款2398元物业维修资金。被告收到原告解除合同通知后60天内并未退还全部已付购房款，原告自2014年8月4日至起诉之日共计支付购房款银行按揭利息50225.51元。此外，因被告未能交房原告租赁案外人刘英杰位于宜春市袁州区高士北路山水名居3#楼。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》1份、《宜春市物业维修资金缴存证明》1份、《退房申请书》1份、银行按揭还款记录1份、《房屋租赁合同》1份、收据及收条各3份，被告提供的房屋租赁信息打印件1份以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告就购房事宜达成一致并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有有效，双方应当按约履行。被告新世界公司未按照合同约定时间履行交房义务，构成违约，故原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退回已交付的购房款824499元的诉讼请求，本院予以支持。另外，原告交付的物业维修基金并非由被告收取，故不应由被告退还，而办证费用150元，原告未提供证据予以证实，故本院不予支持。本案的争议焦点在于原告诉请的违约责任是否合理？对于原告要求被告承担总房款5%的违约金41225元，该项诉请系双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，且不违反法律规定，故本院予以支持。对于原告第4、5项诉请，因原告提供的《退房申请》中被告工作人员杨红锋签字仅仅是表示确认收到退房申请，而其提供的《退房协议》也无被告签字或盖章确认，《聊天记录》真实性、合法性也无法确认，故对于原告的第4、5项诉请，本院不予支持。
三、对于原告的第6、7项诉请，原告主张其偿还的银行贷款利息以及支付房屋租赁费用，系因被告违约造成的损失。其中原告实际支付银行贷款利息算至起诉之日共计50225.51元，而原告主张每月房屋租赁费用为3800元，被告辩称明显过高，结合原、被告提供的证据，酌定按每月1500元计算，自被告违约之日即2015年6月30日起算至起诉之日为15000元，上述两项损失共计65225.51元。虽然原告在第3项诉请中已经要求被告支付总房款5%的违约金，但该违约金约定低于因被告违约给原告造成的实际损失，而且原告于2015年9月20日提出书面退房申请后，依照合同约定被告应于60日内退回全部购房款，而被告未能及时退还全部购房款，该行为亦导致原告损失扩大，故被告应当按照原告实际损失程度承担违约责任。此外对于本案的诉讼费用，因该项费用系因被告违约而产生，故应由被告承担，而执行费因尚未发生，本院暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
判决如下：解除原被告签订的合同编号为YC201403012346《商品房买卖合同》；限被告宜春新世界置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈剑、黄军兰退回购房款824499元，并承担违约损失共计65225.51元；驳回原告陈剑、黄军兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12905元，减半收取计币6457.5元，由被告宜春新世界置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。(在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春分行营业部袁山大道分理处，账号：14×××48，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）
代理
审判员 杨 浩
二〇一六年六月二十四日
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