上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1999号原告宁静，女，1993年9月30日生，壮族，住上海市杨浦区。委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告严俊，男，1985年3月24日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告严孟允，男，1952年1月1日生，汉族，户籍地同上。被告唐丽华，女，1955年3月9日生，汉族，户籍地同上。上列三被告共同委托代理人赵跃生，上海市理合理律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人汪东伦，上海市理合理律师事务所律师。第三人宁伟，男，1956年12月18日生，壮族，住上海市杨浦区。委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。第三人王桂花，女，1972年9月20日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人郭捍东，上海汉联律师事务所律师。
原告宁静与被告严俊、严孟允、唐丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知第三人宁伟、王桂花参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁静的委托代理人卞东风、被告严俊、严孟允、唐丽华的共同委托代理人汪东伦、第三人宁伟及其委托代理人卞东风、第三人王桂花及其委托代理人郭捍东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁静诉称，2014年3月22日，宁伟与被告就购买位于宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋产权转让协议及补充协议。双方约定上述房屋的转让总价为133万元，宁伟依约支付了130万元，双方约定宁伟有权将自己的合同权利、义务转让给第三方，被告应予以配合。为此，被告同意待小产证办出后配合宁伟办理公证委托手续。同年5月1日，宁伟与宁静签订了合同权利义务转让协议，约定由宁静受让宁伟购买该房屋的所有权利义务。同年6月3日，被告取得了该房屋的小产证，但拒绝配合办理公证委托手续及后续的交易事宜，导致交易无法继续进行。故原告起诉要求被告协助原告将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户到原告名下，被告支付逾期交易过户违约金，按已付款130万元的日万分之五计算，自2016年1月1日计算至实际过户日止，被告协助原告办理系争房屋内水、电、物业费及煤气的更名手续。
被告严俊、严孟允、唐丽华辩称，被告一家位于杨浦区眉州路的私房拆迁，经动迁安置分得两套房屋，都在一个小区，其中之一是系争房屋，另外一套是在严俊个人名下。两套房屋都由严俊一个人打理，系争房屋原本出租，严俊居住在另一套，严孟允、唐丽华在国外居住。严俊在2015年因欠债和妻子协议离婚了，严俊一直躲在外面，另一套房屋也不居住了。严孟允和唐丽华不知道卖房子的事情，是严俊代别人做期货理财巨亏后，擅自私下出售房屋还债。严俊和宁伟本不认识，严俊在中介挂牌出售房屋，中介和严俊说宁伟要买房，故两人进行了交易，至于严孟允和唐丽华，严俊都是找了案外人来某某。宁伟没有和严俊说买房子是给宁静的。因为系争房屋是动迁房，宁伟为了保障三年后能够拿到房屋及保障资金安全，严俊和宁伟另外签了一份借款合同，金额130万元，该借款合同严俊处没有留存，该借款只是为了保证，双方之前没有债权债务关系。130万元的房款严俊拿到了，但之后严俊就逃掉了，没有正式交房。房屋之后如何处理严俊也不知道。130万元严俊已用于还债。系争房屋小产证在2015年6月取得。严俊之后又将房屋通过中原公司挂牌出售，下家是第三人王桂花，严俊收了王桂花90万元，也用于还债。90万元收到后，严俊又逃了，也不管房屋如何处理，也没有正式和王桂花交房。严俊无力解决本案纠纷，严俊一直逃在外面，也没有去系争房屋看过，据严俊了解，可能是原告在控制和出租。综上，系争房屋买卖合同系严俊擅自出售，未经严孟允、唐丽华的同意，合同是无效的，要求驳回原告的诉讼请求。第三人宁伟述称，当时宁静在国外读书，故由宁伟先行办理购房手续，宁伟也和严俊说好，是代替女儿购房，到时候房屋过户给宁静。借款合同的事情宁伟不记得，不存在借款事实，就是购房的法律关系。对于严俊说没有交房，是不符合事实的，宁伟和严俊间一直有短信联系。故同意原告的诉请。第三人王桂花述称，本案原告主体资格存在问题，买卖合同的签约方是宁伟和严俊，宁静不应该是本案的原告。王桂花是在2015年7月通过中原地产和严俊交易的，购房用于自住，签合同前知道系争房屋是动迁安置房，虽然小产证是2015年6月取得，但中介告知，安置协议、大产证在2016年1月满三年，因此约定2016年年初过户。当时在中介处，严俊、“严孟允”、“唐丽华”都在场，也出示了三人的身份证，王桂花才和被告三人签订了买卖合同，被告三人都签字了。王桂花一共付了90万元，房价一共138万元。王桂花去看过房屋，是由严俊带着一起看房，房屋内有个租客，租客和严俊打招呼，还说王桂花可以随时看房，其他没有沟通。严俊没有和王桂花说租客何时搬走。交房时间约定为2016年2月。2016年1月，中原地产陪王桂花一起去过户，严俊没有去，所有材料包括产证原件都给了中介，嗣后王桂花发现了系争房屋被法院查封，也联系不到严俊了。王桂花另案起诉要求严俊等将房屋过户，故不同意本案原告的诉讼请求。
经审理查明，位于宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告三人共同共有的产权，于2015年6月3日经核准登记取得房地产权证，该房屋为动迁安置房屋，三年内不得转让和抵押。2014年3月22日，严俊、“严孟允”、“唐丽华”(甲方)与宁伟(乙方)签订了房屋产权转让协议一份，约定，乙方向甲方购买宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为133万元。甲方将该房屋为动迁安置房屋，需要三年后才能上市交易的真实情况告知乙方，乙方对此充分了解。合同中约定了具体的付款方式和期限，并约定甲方应于2015年7月31日前配合乙方至房地产交易中心办理过户手续，并将该房地产全部交付给乙方使用(甲乙双方办理产权过户具体日期以国家政策允许此房屋办理产权过户的日期为准)。甲方在收到乙方收到房子后到未正式交易前，不得将房屋转让给第三人。其他约定中约定，甲方收到乙方支付的房款133万元后于2014年4月20日之前将租客清空并将上述房屋交付乙方使用。合同注明严俊为甲方代表，宁伟为乙方代表。落款处，甲方有严俊、“严孟允”、“唐丽华”的签字，乙方有宁伟签字。同一天，双方签订补充协议，主要内容为，甲方同意在双方办理产权过户之前，若因乙方个人原因转让给第三方甲方必须无条件配合乙方。截止2014年4月20日，原告共计向严俊支付了房款130万元。同年5月1日，宁伟和其女儿宁静签订一份合同权利义务转让协议，宁伟同意将其在系争房屋买卖有关的合同权利义务一并转让给宁静。另查明，系争房屋为动迁安置房屋，开发商为上海明馨置业有限公司，于2012年12月29日取得大产证。本案庭审中，原告为证明其已经实际取得系争房屋，提供物业费发票，证明其支付了2014年4月到2016年12月的物业费；短信记录，证明被告已经向原告履行了交房义务，短信里的秦先生是和严俊签合同的租客，宁伟2014年4月拿到房屋后，秦先生要求从2014年4月延长租期到2014年10月，租金支付给宁伟，租金1,200元一月，因为租期短，宁伟就没有和秦先生另外签合同;租赁合同、银行流水，证明宁伟将房屋出租给案外人宁某，是中介介绍的，每月1,800元，三月一付。银行卡是原告的母亲邹玲的，证明租客的租金支付情况；电费发票，证明房屋电费都是原告支付的。被告对上述证据材料的真实性不予认可，也不认可交房事实。宁伟表示，书面房屋交接书是没有签，但宁伟支付了130万元房款后，严俊将钥匙给了宁伟，就是交房了。本案审理过程中，严孟允本人于2016年5月9日至本院，并表示在老房子动迁后，严孟允和唐丽华就去美国了，并交代严俊看管好安置的两套房屋。2011年出国至今，唐丽华于2013年12月回国一次处理家里事务，严孟允在得知严俊将房屋擅自出售后于2016年5月4日回国。严孟允表示其与唐丽华名下就系争房屋唯一一套住房，在严俊出售房屋期间，两人从未回国洽谈、签约，根本不知晓房屋买卖的事情，对严俊的行为不予认可。严孟允一并提供了其与唐丽华的护照及复印件。宁静、宁伟表示，在交易过程中没有见过严孟允和唐丽华，当时严俊称其父母年纪大了，行动不方便，故先由严俊和宁伟签约，之后中介陪同严俊至家中，再将协议交由严孟允、唐丽华签字。但宁静表示，即便严孟允、唐丽华对本次交易不认可，但原告坚持诉讼请求，要求继续办理过户手续。以上事实，有原告提供的房屋转让协议书、补充协议、房款手续、房地产登记簿、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据物权法规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案的争议焦点在于作为系争房屋共同共有人的严孟允和唐丽华是否与严俊达成一致的出售该房屋的意思表示，严俊与宁伟所签订的买卖协议是否具有法律效力。作为购买方，宁伟自认在系争房屋的买卖磋商、洽谈包括签约整个过程中，出售方均只有严俊一人，严孟允和唐丽华从未出现。而根据严孟允本人陈述以及提供的护照出入境签注登记信息，可证明在严俊出售房屋期间，严孟允和唐丽华均不在上海。故有关严俊表示合同中“严孟允”和“唐丽华”的名字并非两人本人所签，系严俊带案外人冒名所为的陈述，具有客观真实性，本院予以认可。综上，作为房屋共同共有人的严孟允和唐丽华本人从未参与过系争房屋交易整个过程，原告也未提供任何证据证明两人对严俊代为出售系争房屋表示过允诺或默许，而在本案中，严孟允、唐丽华明确表示在得知严俊擅自出售房屋的事实后，对严俊的行为拒绝追认。
本院认为，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，该处分行为无效，即严俊与宁伟所签房屋转让协议及补充协议不发生法律效力。原告宁静要求被告协助办理过户等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。严俊隐瞒严孟允和唐丽华，擅自对外签订出售合同，并用案外人冒名其父母在合同上签字，上述行为严重扰乱了正常市场交易秩序、损害了宁伟的合法权益，在合同无效后，应由严俊承担返还房款的责任。至于宁伟认为存在其他经济损失，可由其另行主张，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，
判决如下：
一、第三人宁伟与被告严俊就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋产权转让协议及补充协议无效；
二、原告宁静要求被告严俊、严孟允、唐丽华协助办理产权过户手续等诉讼请求，不予支持；
三、被告严俊于本判决生效之日起十日内，返还第三人宁伟房款130万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费16,860元、财产保全费5,000元，由被告严俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一六年六月二十日
书 记 员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 来自