乌鲁木市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书(2015)水民三初字第917号
原告：刘保明
委托代理人：王亮，新疆资本律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐国群食品厂，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：陆素玉，该厂负责人。
委托代理人：王清泉,乌鲁木齐市水磨沟区金铭法律服务所法律工作者。
被告：陆素玉
委托代理人：王清泉，乌鲁木齐市水磨沟区金铭法律服务所法律工作者。
被告：朱白宝原告刘保明与被告乌鲁木齐国群食品厂、陆素玉、朱白宝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘保明及其委托代理人王亮、被告乌鲁木齐国群食品厂、陆素玉的委托代理人王清泉到庭参加诉讼。被告朱白宝经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘保明诉称，2006年4月4日，原、被告双方签订了一份厂房租赁合同，合同约定由被告承租原告位于乌鲁木齐市水区八道湾村五队的厂房，建筑面积为1800平方米，年租金7.5万元，租赁期限5年，自2006年4月1日至2011年3月31日。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告在使用租赁期间，未经原告允许，擅自对房屋进行乱挖乱建，已造成该房屋成为危房，被告拒不承担维修责任。现请求法院判令被告承担修缮费用216088.56元（308697.93元×70%），承担违约金5万，并由被告承担本案诉讼费用。
被告乌鲁木齐国群食品厂、陆素玉辩称，原告要求承担责任的主体不明确，乌鲁木齐国群食品厂的性质为合伙，该合伙企业的合伙人有被告陆素玉、案外人严军及原告刘保明。被告陆素玉作为被告乌鲁木齐国群食品厂的法定代表人与原告签订租赁合同，租赁合同相对人系被告乌鲁木齐国群食品厂而非被告陆素玉。本案已经超过诉讼时效，本案经（2009）水民一初字第953号判决后原、被告均上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，中级人民法院裁定发回水区人民法院重审。2013年5月8日水区人民法院重审时，原告未按时到庭按照自动撤诉处理。2015年6月原告再次提起诉讼已经超过诉讼时效。被告朱白宝未到庭答辩。
经审理查明，2006年4月14日原告刘保明与被告朱白宝、乌鲁木齐国群食品厂（以下简称国群食品厂）签订厂房租赁合同，原告刘保明将位于乌鲁木齐市水磨沟区八道湾村五队的厂房租赁给被告朱白宝、国群食品厂使用，租赁期限为5年，从2006年4月1日至2011年3月31日，每年租金7.5万元人民币，约定每年的3月31日或该月之前向出租方支付下半年度的租金。合同第十条装修条款约定，在租赁期限内如承租方需对租赁物进行装修、改建，须事先向出租方提交装修、改建设计方案，并经出租方同意，改建、装修费用由承租方承担。第十一条约定，双方均不得提前解除合同，如解除则应赔偿对方损失，并向对方承担5万元违约金。2006年6月被告国群食品厂对承租的房屋进行了装修，改建，被告在生活用房北侧第一间开间锅炉房内安装装一台蒸汽式锅炉，因蒸汽式锅炉超过原生活锅炉房层高，安装锅炉时拆除了锅炉房屋面板并向上加砌了砖墙，但锅炉房屋顶未完全封闭。被告在生活用房由北向南第二开间内有一蓄水池，未设立独立基地，被告在由北向南第四开间为水冲式厕所内设蹲便器，排水管渗漏。2009年4月3日原告刘保明出具收条，记载收到被告国群食品厂自2009年4月至2010年3月房租7.5万元。2009年5月4日水磨沟区七道湾街道社会治安综合治理领导小组办公室向被告陆素玉送达了(水)安监管责改字[20093第(14)号责令改正指令书、该指令书指出被告生产厂房有裂痕，需要整改。2009年7月23日乌鲁木齐市水磨沟区安全生产监督管理局向原告刘保明作出(水)安监管责改字【2009】第(91)号责令改正指令书，指令书由被告陆素玉签收。该指令书指出出租的厂房不符合国家有关房屋建设工程安全的规定。2009年5月26日，原告刘保明诉至水区人民法院要求三被告承担承租房屋维修费用，案件进入诉讼阶段。2009年11月27日原告申请对被告租赁使用的房屋损坏部分的形成原因进行鉴定，水区人民院依法委托新疆建设工程质量安全检测中心进行鉴定，2010年3月30日新疆建设工程质量安全检测中心出具检测报告，结论为，该工程建筑场地土质为湿陷性黄土。建筑场地地势为西高东低，南高北低。生活用房北侧第一间锅炉房改建改变了房屋原有结构，且房顶未完全封闭，地面大量积水；生活用房由北向南第四开间厕所内，蹲便器排水管有渗漏；生活用房由北向南第二开间内的蓄水池池底未设独立基础，局部产生附加应力。该工程地基为湿陷性黄土，浸水后在压力作用下塌陷，致厂房东侧、北侧基础下沉，造成北山墙、东纵墙及生活用房墙体开裂。鉴于该工程已出现多次裂缝且裂缝宽度较大，建议进行观测，如裂缝变化加大应立即采取措施。2010年5月4日原告申请对损坏部分进行加固方案鉴定。水区人民法院依法委托西部建筑抗震勘察设计研究院新疆分院进行鉴定。2011年5月19日西部建筑抗震勘察设计研究院新疆分院出具地基检测报告及设计图纸。该地基检测报告结论为，1、已建场地内第2层黄土状粉土具有轻微一中等湿陷性，场地属自重湿陷性场地，地基湿陷等级为II级(中等)湿陷性黄土地基。2、已建建筑地基未采取处理措施，也未进行检漏和结构措施。3、建筑物在使用工程中，生活生产用水和雨水大量渗漏，导致基底下土层含水增加，物理力学性质发生变化，致使地基承载力、变形模量大幅降低。4、建议对已建建筑物基础采取加固措施，具体方法：可采取基础托换桩加固，托换桩端置于湿陷性土层不小于2.0m。”2011年6月20日原告申请对加固工程所需费用进行鉴定，我院依法委托新疆鸿联工程造价咨询有限公司对加固、维修费用进行鉴定。2011年9月22日新疆鸿联工程造价咨询有限公司出具报告书，鉴定结论为，乌鲁木齐八道湾村五队创业路64号厂房依据加固方案对加固修复总费用为：308697.93元。原告总计支付三次鉴定费用45400元。在诉讼后期，为防止危险继续扩大，原告进行房屋加固维修，在此次庭审中原、被告确认按照2011年新鸿工价字（2011）D06-03号司法鉴定报告书的鉴定结论作为房屋加固维修费用的标准。2011年水区人民法院做出（2009）水民一初字第953号民事判决书，原、被告不服上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，中级人民法院发回重审。案件发回重审期间，2013年5月8日原告刘保明经法院合法传唤无正当理由未按时到庭，法院做出（2013）水民三初字第89号民事裁定书，裁定按原告自动撤诉处理。2013年9月原告向法院递交诉状起诉乌鲁木齐市水磨沟区工商局，请求法院依法撤销乌鲁木齐国群食品厂注册登记。以上事实有场地承包合同、厂房租赁合同、收条、起诉书、村委会证明、(水)安监管责改字【2009】第(14)号责令改正指令书、(水)安监管责改字【2009】第(91)号责令改正指令书、(2010)新建质鉴字第004号检测报告书、西部建筑抗震勘察设计研究院刘保明车间地基检测报告、新鸿工价字（2011）D06-03号司法鉴定报告书、庭审笔录、（2013）水民三初字第89号民事裁定书等证据为证。
本院认为，本案的第一个争议焦点是原告的诉讼是否超过诉讼时效。2013年5月8日法院重审开庭时，原告未按时到庭按照自动撤诉处理，但原告举证行政起诉书证实原告以其系被告乌鲁木齐国群食品厂合伙人身份登记错误，2013年9月提起行政诉讼，亦是与本案相关的诉讼，原告以一直占有被告国群食品厂的部分设备维护其权益，表明原告未放弃其诉求，因此本案于2015年6月起诉，原告未超过诉讼时效。本案的第二个争议焦点为应由何者对原告房屋损害承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中租赁合同第十条亦约定，在租赁期限内如承租方需对租赁物进行装修、扩建须事先向出租房提交装修、改建设计方案，并经出租方同意。本案中被告无证据证实被告增加蒸汽式锅炉，修建蓄水池及改建厕所的行为征得原告的同意。在未经原告同意的情形下，承租人擅自装修、改建造成损失应当承担赔偿责任。因此，本案中承担赔偿损失的一方应是房屋的承租人。而本案中何者承租房屋，亦是双方的争议焦点，其中涉及三个主体即合同中签字盖章的三被告陆素玉、朱白宝及乌鲁木齐国群食品厂。根据（2009）水民一初字第953号庭审笔录中记载，被告朱白宝对于承租人身份予以确认，第一，对于被告朱白宝的自认，结合合同中朱白宝的签字，
本院认为被告朱白宝系承租人，第二，本次诉讼中被告陆素玉提出其在合同中签字的身份应为被告乌鲁木齐国群食品厂法定代表人，对于被告陆素玉的辩称，本院予以采纳，其理由，被告陆素玉作为被告乌鲁木齐国群食品厂的法定代表人，有权代表被告乌鲁木齐国群食品厂签字，同时原告未举证被告以个人身份向其支付租金，原告出示的收条亦记载收到被告乌鲁木齐国群食品厂的租金。第三，对于被告乌鲁木齐国群食品厂的承租人身份，被告提出被告乌鲁木齐国群食品厂系合伙企业，应由合伙人作为被告的辩解意见，本院不予采纳，其理由，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（二）依法登记领取营业执照的合伙企业。因此，被告乌鲁木齐国群食品厂作为依法登记领取营业执照的合伙企业可以作为独立的民事诉讼当事人。同时对于合伙企业承担债务时，依照《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条规定，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。第三十九条规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。由于原告自认至今占有合伙企业部分设备，设备能否清偿合伙企业债务尚属未知，且原告主张本案中仅以被告乌鲁木齐国群食品厂为被告要求清偿债务，并提出请求对于企业合伙人承担责任不在本案中处理，因此，本院亦采纳原告的主张，对于合伙人债务承担不予审理。本案的第三个争议焦点是对于损失，双方责任如何划分。
原告认为其与被告之间以3:7的比例承担损失费用，
本院认为房屋部分出现裂缝以及塌陷，经鉴定部门鉴定损坏原因为生活用房北侧第一间锅炉房改建改变了房屋原有结构，且房顶未完全封闭，地面大量积水，生活用房由北向南第四开间厕所内，蹲便器排水管有渗漏，生活用房由北向南第二开间内的蓄水池池底未设独立基础，局部产生附加应力。该工程地基为湿陷性黄土，浸水后在压力作用下塌陷，致厂房东侧、北侧基础下沉，造成北山墙、东纵墙及生活用房墙体开裂。本院结合鉴定报告中现场检测情况中表述，被告承租后加装一台4吨蒸汽式锅炉。因4吨蒸汽式锅炉超过原生活锅炉房屋层高，加装锅炉时拆除了锅炉房屋面板并向上加砌了砖墙，但锅炉房屋顶未完全封闭。检测时，锅炉房内地面有大量积水。再结合西部建筑抗震勘察设计研究院新疆分院出具的地基检测报告结论，1、已建场地内第2层黄土状粉土具有轻微一中等湿陷性，场地属自重湿陷性场地，地基湿陷等级为II级(中等)湿陷性黄土地基。2、已建建筑地基未采取处理措施，也未进行检漏和结构措施。参照上述鉴定部门出具的报告，本院认定涉案房屋出现损坏与被告使用不当及原告房屋建设本身不规范、当地土质环境均有一定关系。原、被告双方对于房屋的损坏均应有责任，但是由于原告房屋已建场地内第2层黄土状粉土具有轻微一中等湿陷性，地基湿陷等级为II级(中等)湿陷性黄土地基房屋地基为中级，失陷性情况并非严重。而被告装修并未经过原告同意，擅自改变房屋结构，改建、增建部分应做封闭及防水工作未做，长期渗水，被告的过错明显大于原告的过错，因此本院划分责任比例为原告承30％责任，被告承担70％责任。根据西部建筑抗震勘察设计研究院新疆分院及新疆鸿联工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告，本院认定涉案房屋维修费用为308697.93元。根据上述责任比例被告应赔偿原告房屋维修费216088.56元(308697.93元×70％)，并相应承担鉴定及其他诉讼费用。本案的第四个争议焦点是合同解除是何者的责任，应否承担违约金。原告认为被告提前解除合同，依照租赁合同第十一条应当支付违约金5万元。
本院认为在（2009）水民一初字第953号案件中被告提出反诉解除合同的原因系房屋存在安全隐患无法继续实现租赁的目的，而造成房屋安全隐患的原因系原告与被告朱白宝及被告乌鲁木齐国群食品厂的共同责任，因此违约金亦应由双方按照3：7的比例承担，因此被告向原告承担违约金3.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，
判决如下：
一、被告朱白宝、被告乌鲁木齐国群食品厂支付原告刘保明房屋修理费216088.56元；
二、被告朱白宝、被告乌鲁木齐国群食品厂支付原告刘保明违约金35000元；
三、驳回原告刘宝明要求被告陆素玉以个人承租人身份承担房屋修理费及违约金的诉讼请求；以上被告朱白宝、被告乌鲁木齐国群食品厂共计给付原告251088.56元，应于本判决生效后十日内给付。如被告朱白宝、被告乌鲁木齐国群食品厂未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5291.33元(原告已预交)，由原告刘保明负担317.33元，被告朱白宝、被告乌鲁木齐国群食品厂负担4974元。鉴定费45400元(原告已预交)，由原告刘保明负担13620元，被告朱白宝、被告乌鲁木齐国群食品厂负担31780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 张 熠
人民陪审员 苏 静
人民陪审员 何新英
二〇一六年六月二十日
书 记 员 苏应芳 来自：