广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤01民终4918号
上诉人（原审原告）：陈启新，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：陈某甲，香港居民，住址：香港沙田。
上诉人（原审原告）：陈某乙，香港居民，住址：香港。
上诉人（原审原告）：陈某丙，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：陈某丁，女，1954年12月22日出生，汉族，系澳大利亚居民，住址：5/47，DOPKINGRPADBOXHILLVIC3128,AUSTRALIA。
上诉人（原审原告）：陈某戊，女，1962年5月2日出生，汉族，系澳大利亚居民，住址：3,STEORRANEWS,DONCASTEREASTVIC3109，AUSTRALIA。上述五上诉人共同
委托代理人：陈启新，身份情况同上。
上诉人（原审被告）：陈某己，香港居民，住址：香港九龙。
委托代理人：叶杜兴，广东中大圣律师事务所律师。
上诉人陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊与上诉人陈某己因房屋析产纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：广州市荔湾区恩宁路多宝南横6号房屋原登记在严某名下。该房屋为2-1/2层，建基面积为123.7455平方米，建筑面积309.3638平方米。经原审法院（2010）荔法民一初字第169号民事判决书判决，该房屋由陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊各继承1/36份额，陈某庚华继承6/36份额，陈某己继承24/36份额。陈某庚华已于2005年去世。原审诉讼中，原审法院发出公告，要求陈某庚华的继承人到庭参加诉讼，但陈某庚华的继承人没有到庭参加诉讼。原审诉讼中，原审法院到讼争大楼进行勘验，现场的情况为：首层和二楼由陈某己管理，首层空置、二楼出租；三楼上楼梯右边（北边）的最北面的房间、厕所由陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊使用，该区域使用面积大约为16平方米。三楼上楼梯右边靠近楼梯的房间由陈某己管理，该房间使用面积大约为3.3平方米。三楼上楼梯左边的房间、客厅、阳台、厕所由陈某己管理，该区域的使用面积大约为45平方米，厕所是陈某己的管理人加建。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊在三楼楼梯处设置了一个铁闸，只有陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊持有钥匙，陈某己上三楼需陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊配合开铁闸才能进入三楼和四楼。四楼是天台，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊在天台的北面加建了房间、厨房，还在上楼梯的左边搭建了雨棚。三楼加建的厕所及四楼天台加建的房间、厨房均没有向规划部门申报。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊于2015年2月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：对广州市荔湾区恩宁路多宝南横六号房屋进行析产，并确认陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊和陈某己所占以上房屋的使用位置及其套内建筑面积（具体分割方案：三楼楼梯左边即南边的房厅阳台区域归陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊所有，三楼楼梯右边即北边的房间区域归陈某庚华所有，二楼北边20平方米区域归陈某庚华所有，二楼剩余部位及首层归陈某己所有。原审法院认为，根据法律规定，陈某庚华、陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊、陈某己经过诉讼取得讼争房屋的继承权，即取得了讼争房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九十九条、一百条、一百零一条规定，按份共有人可以对房屋进行分割。现陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊、陈某己是讼争房屋的按份共有人，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊要求对上述房屋进行分割有法律依据，予以支持。讼争的房屋是一座2-1/2层的房屋，面积较大，明确各产权人的产权范围有利于各产权人今后对房屋的管理和利用。对于划分的方案，由于陈某己经原审法院传票传唤没有到庭参加诉讼，没有对陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊的析产方案提出抗辩意见，故根据房屋的实际状况等因素、遵循尽量不破坏房屋结构、避免双方在使用时产生冲突的原则综合考虑确定。根据继承份额计算，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊应占的产权建筑面积为51.56平方米，而陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊现使用三楼的部位使用面积约为16平方米，即使换算为建筑面积，换算后的面积仍与应占的产权建筑面积相差较大，故在房屋别处增加划出部分面积或在房屋别处划出相应面积归陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊所有。根据现场勘验的情况，三楼上楼梯的左边区域使用面积大约为45平方米，与陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊的产权面积相近，上述区域可划归陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊所有。三楼上楼梯的右边区域（包括陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊使用的部分和陈某己管理的部分）、首层和二楼，因陈某庚华及其合法继承人、陈某己均没有到庭提出对房屋的具体划分意见，故该剩余部分可归陈某庚华及陈某己共同所有。上述划分范围详见判决书后面附图。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊取得上楼梯的左边区域房屋的产权后，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊应将原使用的部位腾退给陈某庚华及陈某己，陈某己也应将三楼上楼梯右边（应为左边，本院注）的房间腾退给陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊。另外，如经房管部门测绘，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊取得的房屋建筑面积大于或少于继承应得的产权建筑面积51.56平方米的，各产权人可就差额部分进行货币补偿。至于楼梯、走廊、天台，属于整栋大楼的公共部位，全体业主均有权使用。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊应将设置在三楼楼梯处铁闸的钥匙提供给其他业主，使他们可以无障碍地使用三楼上楼梯右边的房屋和天台（包括天台上加建的房间、厨房）。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十九条、九十九条、第一百条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,于2015年10月30日作出判决：广州市荔湾区恩宁路多宝南横6号房屋三楼楼梯的左边（即南面）区域归陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊所有；上述房屋首层、二楼、三楼楼梯的右边（即北面）区域归陈某庚华（或其合法继承人）和陈某己所有。上述房屋的楼梯、走廊、天台由共有人共同使用。上述划分范围详见判决书后面附图。各共有人协助对方办理房屋的产权变更登记手续。案件受理费26576元，由陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊负担4430元，陈某己负担22146元。判后，上诉人陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决书误认房屋结构，把三楼南边室内（套内）以外无上盖的范围误认为是讼争房屋的阳台是不对的。因阳台是计二分之一建筑面积产权的，而上述无上盖的范围是不计建筑面积的（即房屋产权中不含此建筑面积在内的），另以上套内的东面外建有一厕是陈某己加建，无产权，而原审判决以三楼楼梯的左边（即南面区域）析产分割归陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊，这区域是包含上述的南面无上盖范围和加建的厕所，这会使陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊少了套内实际面积，即得不到应得的房产建筑实际面积51.56平方米。这等于以析产形式把无上盖范围和无报建无产权的厕所明确可析产分割所得，超越了法院的审理权限。
二、原审判决偏离诉讼主题。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊明确要求陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊和陈某己所占以上房屋的使用位置及套内建筑面积，但原审法院判决由陈某己与陈某庚华混合析产分割所得，即此两人一齐同得同样位置使用。加上陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊与陈某己的纠纷，偏离了析产分割的原则。法院判决应是限于合法的房地产权证或相关判决书记载总的建筑面积的数字内进行析产。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊分割方案如下：1、陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊析产分割而得讼争房屋三楼南边（楼梯左边）的房间和客厅约32.625平方米室内建筑面积及北边楼梯右边的A房约14.88平方米，套内建筑面积共约46.625平方米（以上三楼的南边无上盖范围和违建厕所除外）；2、陈万华或其合法继承人析产分割得讼争房屋的三楼楼梯北面靠楼梯边的一房间B房约7平方米及一楼由街入门口处的客厅和一房，共约44平方米建筑面积；3、陈某己析产分割得讼争房屋的一楼除陈某庚华的客厅和一房间外的其他房和厅及二楼全部的建筑面积。以上房屋公共楼梯和走廊的建筑面积由全部涉案人员按平均分得另计。全部涉案人员（含陈某庚华或继承人），现凡有与该析产分割方案相抵触的，应按该方案纠正。请求判令：1、撤销原审判决;2、改判按照广州市荔湾区恩宁路多宝南横6号房屋的房地产权证或相关的已生效判决书记载的房产总建筑面积为依据进行析产分割，使陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊和陈某己（含陈某庚华或其合法继承人）各按应得房产份额分得实际使用位置（区域）。陈某己答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人陈某己亦不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、讼争房屋二层和三层楼梯以南部分一直由陈某己实际使用，应判决继续由其一人使用。上述部位一直由陈某己的亲友使用，而且这两部分总面积未达到陈某己所占有的份额;对于二层的分配情况，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊均表示无异议;陈某庚华所占有的份额仅有6/36，折合约为51平方米。如果将陈某庚华份额集中分配到第一层，有利于陈某己房屋使用权的实现，亦利于日后进一步析产，减少纠纷。
二、讼争房屋一层可由案外人陈某庚华和陈某己所有。讼争房屋一层一直无人居住，日后处理可操作性更大，而且陈某庚华实际上已于2005年去世，生前无配偶也无子女。依法律规定其房屋份额最终也由陈某己和陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊来继承。而且整个房屋从未有人以陈某庚华名义实际使用过，即使现在将其份额放到一层，日后也不会有其他案外人提出异议。而且将陈某庚华的房屋所有权归到一层，对日后的继承和再次析产更为有利。
三、房屋天台一直由陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊私自占用，侵害其他所有权人的合法权益，违建部分应当拆除。涉案房屋坐落在广州老城区，该房屋属历史文物，受法律特殊保护。陈启新未经其他权利人同意，私自在房屋天台加建建筑物，严重侵害其他权利人合法权益，应当拆除。
四、本着和谐处理问题的角度，最好将涉案房屋拍卖，将拍卖所得的款项按房屋所有权份额分配。根据《中华人民共和国物权法》第96条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”陈某己占讼争房屋的24/36份额，依法律规定有权将房屋出卖。请求判令：1、撤销原审判决;2、讼争房屋一层归陈某己和陈某庚华所有;3、讼争房屋的二层归陈某己所有;4、讼争房屋的三层楼梯以北部分归陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊共同所有;5、楼梯、走廊、四楼天台由全部人共同使用;6、陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊清拆四楼天台全部私自加建建筑，并承担全部清拆费用;7、将讼争房屋拍卖，将所卖得款项按（2010）荔法民一初字第169号判决份额分配;8、陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊承担一、二审诉讼费。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊答辩意见与其上诉意见一致。
本院经审查认为：讼争房屋于1953年登记在严某名下。严某死亡后，经原审法院作出（2010）荔法民一初字第169号民事判决，确定了相应继承人对讼争房屋的继承份额，但相关继承人均未办理讼争房屋的产权变更登记。本案诉讼中各方对讼争房屋三楼南面的厕所为加建的违法建筑无提出异议，在各方重新办理产权证，明确合法产权范围和面积之前，违法建筑的范围和面积无法确定。此外，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊主张三楼南面的阳台实为露台，应计一半产权面积的问题需待产权证办理之后才能明确。基于以上原因，陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊提出对讼争房屋进行析产不具备前提条件，故对陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊的起诉，本院予以驳回。审查原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，
裁定如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第478号民事判决；
二、驳回陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊的起诉。陈启新、陈某甲、陈某乙、陈某丙、陈某丁、陈某戊预交的一审案件受理费26576元、二审案件受理费13288元，以及陈某己预交的二审案件受理费13288元，均予以退回。本裁定为终审裁定。
审 判 长 蔡粤海
代理
审判员 闫 娜
代理
审判员 曹佑平
二〇一六年六月二十日
书 记 员 游瑞娜 微信公众号“”