湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初1122号原告湖南美世界物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区双湾路69号双湾国际1栋2单元1楼。法定代表人陆小军，总经理。委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师。委托代理人舒畅，湖南湘商律师事务所实习律师。被告谭建华，男，xxxxxxxxxxx出生，汉族，住湖南省长沙市开福区苗圃散住户马栏山分场。被告章艳，女，xxxxxxxxxx出生，汉族，住湖南省长沙市开福区国营综合农场马栏山分场五队**号。委托代理人谭建华，系章艳丈夫。
原告湖南美世界物业管理有限公司诉被告谭建华、章艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员黄旭适用简易程序公开开庭进行了审理，代理
书记员周明宏担任庭审记录。原告湖南美世界物业管理有限公司的委托代理人刘江、舒畅，被告谭建华及谭建华作为章艳的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告因购买长沙市开福区xxxxxxxxxxxxxxxxxxx，与原告产生物业服务合同法律关系。2009年10月31日，原告与被告签订了前期物业服务协议，由原告为被告提供物业管理服务，合同约定，物业服务费用按建筑面积缴纳，具体标准按1.3元/月·平方米计算（后经小区大多数业主同意并公示，自2015年1月1日起调整为1.5元/月·平方米）。业主不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是业主应缴纳额的千分之二。上述合同签订后至今，原告一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定为被告提供物业管理服务，但自2011年10月1日至2016年3月31日，被告一直未按约缴纳物业服务费（欠缴物业费10417元及违约金2471元）。此后，经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳。原告遂起诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付欠缴物业服务费人民币10417元及自2011年10月1日起至实际履行完毕之日止，按照每日万分之五的标准支付违约金（截止至2016年3月31日人民币2471元），共计人民币12888元。2.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，关于欠缴物业费的问题跟其他业主都是一些共性问题，因为买方之初，在物业发放房产证的时候，我的房产证上出现了经济适用房的备注，产权的性质发生了变化，我曾多次找物业开发商及物业公司反映，一直到现在都没有给我解决，所以我才欠缴物业费。
经审理查明，2009年10月31日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告湖南美世界物业管理有限公司对被告进行物业服务，物业费为住宅高层1.3元/月·平方米。协议还约定了双方权利义务、物业服务事项、要求和标准、物业维修资金使用、违约责任等内容。协议签订后，原告一直作为被告所住小区的物业服务公司，按照协议约定为被告提供物业管理服务，自2011年10月1日至2016年3月31日，被告一直未按约缴纳物业服务费。原告于2014年3月4日发出了物业服务费调整意见征求表，但被告谭建华、章艳并未在意见征求表上签名。被告谭建华、章艳系美世界园林公寓3栋501室的业主，产权面积142.31平方米。以上事实，有《前期物业服务协议》、美世界园林公寓物业服务费调整意见征求表、律师函、房屋产权情况、当事人的陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告谭建华、章艳签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《前期物业服务协议》对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，被告辩称物业发放房产证时，房产证上有经济适用房的备注，且找开发商和物业公司一直没有解决，所以拒缴物业费，此项辩称并非物业服务协议约定的内容，故被告拒缴物业费并无正当理由。被告对于物业公司服务瑕疵的抗辩理由并未提供相应的证据予以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”故本院对被告的抗辩理由不予采信。原告依约履行了物业管理服务，被告应当依约支付物业管理费，本院对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求予以支持。
原告诉称经大多数业主同意并公示，物业费自2015年1月1日起调整为1.5元/月·平方米，根据合同相对性，被告并未在《美世界园林公寓物业服务费调整意见征求表上》签名，因此，对于原告按照涨价后的价格计算物业费本院不予支持，物业费应按1.3元/月·平方米计算为宜，故被告欠缴的自2011年10月1日至2016年3月1日的物业费共计为9805元。原告诉请被告支付违约金2471元，
本院认为该金额过高，依法核减为500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，
判决如下：
一、被告谭建华、章艳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告湖南美世界物业管理有限公司支付物业管理费9805元及违约金500元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费122元，因适应简易程序减半收取61元，由被告谭建华、章艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 黄 旭
二〇一六年六月二十日代理
书记员 周明宏 搜索“”