山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋04民终308号上诉人（原审被告、原审反诉原告）张俊莲，女，汉族，系李秋龙之妻。上诉人（原审被告、原审反诉原告）李旭旺，男，汉族，系李秋龙长子。上诉人（原审被告、原审反诉原告）李爱琴，女，汉族，系李秋龙长女。上诉人（原审被告、原审反诉原告）李慧琴，女，汉族，系李秋龙次女。以上四上诉人的共同委托代理人赵云志，山西雷风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）马建民，男，汉族。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）刘贵林，男，汉族。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）吉宝珠，男，汉族。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）位喜胜，男，汉族。以上四被上诉人的共同委托代理人王磊，山西恒烨律师事务所律师。
上诉人李秋龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市郊区人民法院（2014）郊民初字第01003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，上诉人李秋龙在本案二审开庭之前因病去世，本院依法通知其权利义务承继人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴继续参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李旭旺、李爱琴、李慧琴及上诉人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴的共同委托代理人赵云志，被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜的共同委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，四原告（反诉被告）均系长治市郊区安居卧龙山庄宾馆的合伙人。租赁房屋的所有人为李秋龙。2012年9月原告（反诉被告）刘贵林与被告（反诉原告）李秋龙达成口头协议，由原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）所有的位于安居村的房屋用于宾馆经营，同年10月被告(反诉原告）将该房屋交于原告（反诉被告）刘贵林。2012年12月28日，原告（反诉被告）刘贵林与被告（反诉原告）李秋龙签订了《卧龙湾宾馆租赁合同》。合同明确约定，第一条房屋坐落地址：长治市郊区黄碾镇安居村；第二条责任和义务：甲方（甲方为本诉被告）负责提供场地、房屋及室内外原有财产，乙方（乙方为本诉原告）负责办理一切正常手续；第三条房屋结构：北楼四层、临街南楼二层、西楼二层、东北楼二层、临街门房一层。甲方将院内外财产，宾馆室内外财产随房屋一并出租给乙方使用，具体财产以甲乙双方共同签定的《卧龙湾宾馆租赁财产登记表》为准；第四条租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；第五条租金第一年为20万元，第二年为30万元，第三年为30万元；第六条交款方式为签订合同书时交清第一年租金20万元，次年提前一个月交清剩余总租金60万元；第九条租金不包括乙方在后续运转时的工商、税务等费用，所有费用乙方自行承担；第十条乙方在租赁期间内，不得破坏宾馆的主体结构及正常设施，宾馆内财产不得损坏，如损坏扣除折旧后，乙方负责赔偿该财产损坏后等值；第十一条乙方因经营需要添置的财产，在租赁期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方。合同签订后原告（反诉被告）给被告（反诉原告）交款20万元，李秋龙出具“今收到房租费20万元”收条一支，收条上注明此款为2013年房费。2012年7月17日原告（反诉被告）办理的《个体工商户营业执照》，经营者为马建民；后原告于2013年陆续办理了《组织机构代码证》、《税务登记证》、《特种行业许可证》、《卫生许可证》。2012年12月6日长治市郊区公安消防大队对长治市郊区安居卧龙山庄进行了消防检查，下达了《消防监督通知书》，认为符合有关消防技术规范要求，具备消防安全条件。2013年10月中旬，因长襄连接线建设工程施工，长治市郊区黄碾镇政府通知，对被告（反诉原告）的房屋进行拆迁。为保证长襄连接线顺利施工，对长治市郊区安居卧龙山庄进行补偿提供参考依据，长治市郊区黄碾镇政府委托山西信宏达房地产估价咨询有限公司对长治市郊区安居卧龙山庄所有的建筑物、构筑物及装饰装修按照市场价值进行估价，现场勘查日期为2014年7月18日，估价作业时间为2014年7月18日至2014年7月29日。2014年7月29日作出估价结果，市场价值为4598400元，其中装饰装修为1048400元、消防设施为359200元。政府实际补偿卧龙湾宾馆5000000元。2014年9月6日开始拆迁，除卧龙湾山庄大门和南楼没有拆，其余建筑均被拆掉。
被告（反诉原告）交付房屋后，原告（反诉被告）对该房屋进行了装饰装修，安装了消防设施，增添了部分固定资产。结合原告（反诉被告）提供的证据，可以认定原告（反诉被告）消防设施投入559280元、装饰装修投入574144.4元。
原告（反诉被告）主张的增添的固定设施在被告的财产移交表中没有显示，其中锅炉一台在明细表中显示为JH-QTC无塔供水锅炉，而在估价明细中显示为4T锅炉，不能认定为同一台锅炉，故原告（反诉被告）主张的估价为161400元的采光板房、车棚、锅炉房、锅炉及霓虹灯，应认定为原告（反诉被告）添置的财产。以上原告（反诉被告）投入的费用共计1294824.4元。原判认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《卧龙湾宾馆租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。从合同的内容和被告收取房租费的收条上可以看出，该合同实际上是房屋租赁合同。根据有关规定，房屋租赁合同租赁期间内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，因此双方的租赁关系在政府发出拆迁通知时起，该租赁合同终止履行。
原告（反诉被告）承租房屋属于经营性房屋，双方间确立了合法有效的房屋租赁合同关系，原告（反诉被告）亦合法取得了承租房屋的营业执照且实际经营，原告（反诉被告）作为承租房屋的实际经营人，有权依法获得相应的补偿。《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施。如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。合同第十一条约定，“乙方（本诉原告）因经营需要添置的财产，在租赁期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方”。依照法律规定，该条可以确认被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）添置财产。合同未实际履行完毕，拆迁补偿中包含了原告（反诉被告）的投入和添置的财产。卧龙湾山庄的成立是基于原告（反诉被告）的工商登记而设立的。政府为了拆迁工作顺利进行，委托有关单位对本案所涉财产进行了评估，评估所指对象是卧龙湾山庄所有的建筑物、构筑物及装饰装修。
原告（反诉被告）作为宾馆的实际经营者，对租赁房屋进行装饰装修和安装消防设施及增添固定设施的行为可以认定。根据原告（反诉被告）的举证，原告（反诉被告）投入的装饰装修、消防设施、增添的固定财产费用，应归原告（反诉被告）所有。双方在签订租赁合同的同时签订的《卧龙湾宾馆租赁财产登记表》是区分双方财产的重要依据，除去登记表中的财产属于被告（反诉原告）外，原告（反诉被告）主张添置的财产在评估表中显示的采光板房、车棚、锅炉房及锅炉、霓虹灯，未在登记表中显示，故应认定为原告（反诉被告）添置的财产。因拆迁政府实际补偿卧龙湾宾馆5000000元，比估价多出的401600元，虽然没有明确补偿的项目，应认定为是对按照拆迁协议及时拆迁的奖励和企业的停业损失的补偿。对该项补偿酌情处理，双方各得50%，为200800元。接到拆迁通知后，因原告（反诉被告）未及时从涉案房屋搬出，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应支付所占房屋租金的请求应予以支持。结合评估报告的时间，拆迁实际应认定为2014年9月6日。以双方约定第二年的租赁费用300000元，平均每月25000元计算，考虑到原告（反诉被告）实际占用时间，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）8个月的房屋占用期间的费用共计200000元。
被告（反诉原告）主张要求原告（反诉被告）支付拆迁后所占用房屋的租赁费，考虑到因所占房屋用于拆迁后财产的存放，合同中“乙方因经营需要添置的财产，在租赁期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方”的约定及因补偿款的分配产生纠纷未解决的实际，被告（反诉原告）的该项主张不予支持。但原告（反诉被告）应及时搬离所占房屋，以减少损失的扩大。
被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付擅自改造房屋对被告（反诉原告）造成的损失100000元，因被告（反诉原告）没有提供相应的证据，故对被告（反诉原告）的主张不予支持。本院经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审
判决如下：被告（反诉原告）李秋龙支付四原告（反诉被告）因租赁房屋投入的消防设施、装饰装修、增添的固定设施的费用共计1294824.4元。
二、被告（反诉原告）李秋龙支付四原告（反诉被告）停业补偿费用200800元。
三、四原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）拆迁后占用房屋的费用200000元。
四、驳回双方的其他诉讼请求。以上一、二、三折抵后，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）1295624.4元，在本判决生效后十日内履行完毕。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20368元、反诉费3369元、财产保全费5000元，共计28737元，由四原告（反诉被告）负担3737元，被告（反诉原告）负担25000元。判后，上诉人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴不服，提起上诉。上诉人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴的主要上诉理由是：
一、一审法院认定被上诉人在卧龙湾山庄投入的消防设施价值559280元是错误的。
二、一审法院在没有任何证据证明的情况下，认定因拆迁政府实际补偿卧龙湾宾馆比估价多出的401600元为企业停业损失补偿款，属心因性判决，于法无据。
三、一审法院认定被上诉人在卧龙湾山庄投入的装饰装修费用为574144元依据不足。
四、一审法院在主体法律关系认定上存在错误。请求：1、一审法院认定的法律关系和基本事实不清，请二审人民法院依法撤销山西省长治巿郊区人民法院（2014）郊民初字第01003号民事判决，核查事实后公正裁决。2、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予以维持。经二审审理查明的事实与原判认定一致。
本院认为：本案双方当事人签订的房屋租赁合同因租赁房屋在租赁期间被征收拆迁而导致该合同终止履行。根据双方合同第十一条约定“乙方（被上诉人）因经营需要添置的财产，在租赁期满后，除固定资产折旧外，其余不固定资产可按折旧价处理抵给甲方（上诉人）”，可以确认上诉人同意被上诉人添置财产。鉴于本案房屋租赁合同未实际履行完毕，被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜作为房屋承租方和实际经营人，其在经营期间对房屋的装修及添置的相关设施包括因拆迁而造成的停业损失等依法有权获得相应的补偿。根据被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜提供的消防设施安装工程承包合同、建筑装饰工程施工合同以及相应的工程预（结）算书、收款收据及对账单等证据，一审法院认定被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜消防设施投入559280元、装饰装修投入574144.4元于法有据，本院予以确认。除去双方当事人在签订租赁合同时签订的《卧龙湾宾馆租赁财产登记表》中的财产外，一审法院认定在拆迁评估表中显示的采光板房、车棚、锅炉房及锅炉、霓虹灯等财产亦属于被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜添置的财产并无不当，本院予以支持。由于卧龙湾宾馆拆迁实际补偿款比估价多出401600元，在未明确补偿项目的情况下，一审法院认定该401600元是对被拆迁方按照拆迁协议及时拆迁的奖励和企业停业损失的补偿并酌情按双方当事人各得50%处理妥当，本院予以支持。在接到拆迁通知后，被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜未能及时从涉案房屋搬出，其应当向上诉人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴支付占用房屋期间的费用，一审法院结合评估报告时间和实际占用情况，认定该费用应按平均每月25000元，计算8个月共计200000元并无不当，本院予以支持。至于上诉人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴要求被上诉人马建民、刘贵林、吉宝珠、位喜胜支付拆迁后所占用房屋的租赁费及因被上诉人擅自改造房屋而给其造成的损失100000元，因无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。基此，上诉人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果恰当，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十二条第一款之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费23737元，由上诉人张俊莲、李旭旺、李爱琴、李慧琴承担。本判决为终审判决。
审判长 王 瑞
审判员 闫明先
审判员 张路伟
二〇一六年六月二十日
书记员 王琳峰 来源：百度“”