吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终709号
上诉人（原审被告）：张琪，男，汉族，1966年5月3日出生，住吉林省梅河口市。
被
上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司梅河口市分公司，住所：吉林省梅河口市。代表人：宋海峰，总经理。委托代理人张斌斌，男，汉族，1982年10月9日出生，该公司法务部职员，住吉林省梅河口市。
上诉人张琪因与被上诉人中国电信股份有限公司梅河口市分公司（以下简称梅河电信）房屋租赁合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2016）吉0581民初393号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。梅河电信一审诉称：2013年1月1日，梅河电信与张琪签订梅河口市兴佳办公楼与欧华女人街房屋互换合同，合同约定欧华女人街房屋产权人为梅河电信，由张琪使用，兴佳房地产办公七楼，由梅河电信使用，兴佳地产办公七楼房屋租赁费由张琪承担，互换期限为五年（自2013年1月1日起至2017年12月31日止）。互换期限内，张琪需每年1月份向兴佳房地产支付当年房屋租金。合同签订后，张琪向兴佳房地产交纳了2013年-2015年的租金。从2016年开始拒不缴纳当年的租金，截止到2016年2月29日，张琪已欠租金25000元。现起诉要求张琪给付租金25000元，如果不履行，解除双方之间的租赁合同。张琪一审辩称：张琪与梅河电信签订梅河口市兴佳办公楼与欧华女人街房屋互换合同属实，但张琪于2015年4月10日停止租赁，并将租赁房屋钥匙交给梅河电信，梅河电信的工作人员高扬收取并打一收条，双方终止了租赁关系。应驳回梅河电信的诉讼请求。一审法院
经审理查明：2013年1月1日，梅河电信与张琪签订梅河口市兴佳办公楼与欧华女人街房屋互换合同，双方约定：位于梅河口市泰源街22号欧华女人街387.44平方米房屋产权人为梅河电信，由张琪使用；梅河电信租赁兴佳房地产办公七楼，该房屋租赁费由张琪承担，互换期限为五年（自2013年1月1日起至2017年12月31日止）。互换期限内，张琪需每年1月份向兴佳房地产支付当年房屋租金。并约定兴佳办公七楼的租赁费以梅河电信与兴佳地产公司签订的租赁协议金额为准。另查明，梅河电信租赁兴佳房地产七层办公楼的租赁费为2010年1月1日至2014年12月31日期间每年133500元，2016年的租赁费150000元。合同签订后，张琪向兴佳房地产交纳了2013年-2015年的租金。从2016年1月开始未向梅河电信交纳租赁费。现梅河电信起诉要求张琪给付租金25000元，如不履行，解除双方之间的租赁合同。一审法院认为：张琪与梅河电信签订的房屋互换合同，实为房屋租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应信守。张琪主张双方租赁合同已终止，但其未能提供充分证据证明，故对其主张该院不予支持。现双方租赁合同尚未到期，张琪应在租赁期内及时足额交纳租赁费，但其逾期未交纳属违反合同约定。张琪主张合同终止，应视为拒绝履行合同义务，梅河电信主张解除租赁合同符合法律规定，应予支持。关于张琪尚欠的租金数额，根据梅河电信与张景范于2016年2月25日签订的房屋租赁合同约定，每年租金为150000元，即每月租金为12500元，梅河电信主张张琪给付2个月租金即25000元的请求符合合同约定，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条的规定，判决：
一、张琪于该判决生效后立即给付梅河电信房屋租金人民币25000元；
二、解除梅河电信与张琪于2013年1月1日就梅河口市兴佳办公楼与欧华女人街房屋签订的互换合同。案件受理费215元（已减半），由张琪负担。张琪不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销（2016）吉0581民初393号民事判决，驳回梅河电信的诉讼请求，并由梅河电信承担一、二审案件受理费。理由为：梅河电信诉称2013年1月1日，梅河口兴佳办公室与欧华女人街房屋互换合同期限5年，同张琪签订租赁合同属实。但张琪于2015年4月10日与梅河电信达成和解并解除租赁关系，将租赁房屋钥匙交给梅河电信，梅河电信工作人员高杨收取并打一收条，双方终止了租赁关系。不知什么原因，梅河电信将房屋交给方德斌经营“梅河口市美之幻理发店”使用。从法律事实上，张琪从2015年4月10日开始至今与梅河电信之间没有任何法律关系。梅河电信二审辩称：
一、张琪上诉称，2015年4月10日双方终止了租赁关系与事实不符。张琪确实向梅河电信工作人员交过钥匙一把，是因为其经营困难，希望梅河电信帮助转租房屋。但事实上，梅河电信并未成功帮助张琪寻租，且张琪也一直占有并使用房屋，合同并未解除，租赁关系并未终止。2013年1月1日，双方签订的《梅河口市兴佳办公楼与欧华女人街房屋互换合同》实际上是租赁合同，梅河电信与张琪签订合同并未约定用途，所以张琪如何使用房屋，交与何人使用与梅河电信无关。
二、一审法院适用法律正确。张琪的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明的事实与一审基本一致。另查明，2015年4月10日，张琪将争议房屋的钥匙交给了梅河电信工作人员高杨。之后，张琪又将该房转租给案外人方德斌，张琪收取了方德斌2015年租金15万元。2016年3月，因梅河电信未收到该年度房屋租金，而将争议房屋强行上锁。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本法律事实承担举证证明责任。”的规定，张琪对租赁合同关系的解除负举证证明责任。本案中，对于张琪将争议房屋的钥匙交给梅河电信工作人员的事实，双方当事人均无异议，但对于交付原因陈述不一。张琪主张该交付系因双方的房屋租赁合同已协商解除，但张琪并未能向法庭提交证据来证明该事实。相反，张琪在二审中当庭陈述“后来我一个朋友想租这个房屋，让我帮着联系，后来被上诉人就在20日左右把房屋租给方德斌了，但是没有签协议。方德斌把2015年的租金15万元交给我了，我就把我垫付的15万元拿回来了。方德斌2016年是否交租金，我就不知道了。2016年3月份，房屋被电信公司锁上了。方德斌当时给我打电话告诉我电信找他要租金，要锁门，问我怎么回事。我说不知道什么情况，他们想锁就锁吧。后来方德斌又找我，问我事怎么解决，我说现在电信起诉我了，看看电信将来怎么解决。”由此可见，在2015年4月10日张琪交付钥匙后，仍将本案争议的房屋对外进行了转租，并收取了租金。在发生争议时，实际承租人方德斌找张琪进行协商解决，而非梅河电信。该事实与张琪主张的其与梅河电信的房屋租赁合同已于2015年4月10日协商解除相矛盾。张琪对此，既无充分的证据予以证明，亦不能作出合理解释。故张琪的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由上诉人张琪负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王艳刚
代理
审判员 王立武
代理
审判员 范立华
二〇一六年六月二十日
书 记 员 徐晓东 百度搜索“”