北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7359号上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人王文博，男，1991年4月10日出生。被上诉人（原审原告）刘玉民，男，1977年10月13日出生。被上诉人（原审原告）杨锐，男，1983年7月14日出生。二被上诉人共同委托代理人刘建华，北京市昆泰律师事务所律师。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人刘玉民、杨锐商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成由法官邢军担任
审判长，法官李坤、法官龚勇超、法官郑慧媛、法官孙承松参加的合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人实地公司之委托代理人王文博以及被上诉人刘玉民、杨锐之委托代理人刘建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘玉民、杨锐在一审中起诉称：刘玉民、杨锐与实地公司于2013年8月7日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），刘玉民、杨锐购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼房屋（以下简称房屋），合同约定实地公司应于2013年11月15日前交房，并规定逾期交房超过90日，刘玉民、杨锐有权退房，实地公司按照刘玉民、杨锐全部已付款的1%向刘玉民、杨锐支付违约金。合同签订后，刘玉民、杨锐支付购房款1059625元，但实地公司逾期交房超过90日，实地公司同时还存在以下行为：1.至今不能交付可以正常经营开业的商铺，致使刘玉民、杨锐的合同目的无法实现；2.实地公司单方变更规划设计，依据双方签订的合同第10条之规定，刘玉民、杨锐有权退房；3.涉案商场在消防方面不具备使用条件，刘玉民、杨锐依据消防法的相关规定有权解除合同；4.涉案商场未经过环保验收，不具备使用条件，依据环境保护法第26、36条规定刘玉民、杨锐有权解除合同；5.实地公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，刘玉民、杨锐依据最高院相关司法解释享有合同解除权；6.因实地公司逾期交付可以正常经营的商铺，经刘玉民、杨锐书面催告后，其至今仍未履行，刘玉民、杨锐享有合同解除权；7.实地公司在签订合同之前进行虚假宣传，涉案商铺并不存在滚梯等实地公司当初承诺的设施设备。综上所述，刘玉民、杨锐起诉要求：1.解除双方于2013年8月7日签订的编号为Y1515415号的《北京市商品房预售合同》；2.实地公司返还刘玉民、杨锐已付购房款1059625元；3.实地公司赔偿自2015年2月8日起至实际付款之日止的银行贷款利息，暂计为24253.9元（暂计至2016年8月10日）；4.实地公司支付违约金10596.25元；5.本案诉讼费由实地公司承担。实地公司在一审中答辩称：实地公司不同意刘玉民、杨锐的诉讼请求，理由如下：1.实地公司提供的商铺已符合交房条件，相关楼宇于2014年10月17日通过了建委的竣工备案并取得了楼宇产权证书，实地公司也给刘玉民、杨锐发放了入住催办函，故实地公司认为合同目的可以实现，刘玉民、杨锐可以取得已购商铺；2.依据双方签订的合同附件十第5条关于解除合同期限的约定及相关司法解释，刘玉民、杨锐解除合同的主张已超过解除权行使期限；3.刘玉民、杨锐认为涉案商场消防环保等设施不符合合同约定亦不属实，因涉案商场已经通过了竣工验收；4.实地公司没有进行过虚假宣传；5.双方之间在签订合同时已经明确，双方是自由买卖，实地公司不存在故意隐瞒事实的情况；6.诉争合同是双方在公平公正的情况下自由买卖达成的合意，该合同是商品房买卖合同，合同并未有实地公司承诺招商或回租等经营性质的合同约定；7.根据合同附件三的内容，所有业主对房屋抵押的事实均已明知并认可，实地公司不存在隐瞒；8.不同意赔偿刘玉民、杨锐贷款利息，因为刘玉民、杨锐该项诉求并无合同依据，且刘玉民、杨锐并未因申请贷款而遭受损失，而是获得了贷款套现，实际上因此而获利。一审法院审理查明：2013年8月7日，刘玉民、杨锐与实地公司签署合同编号为Y1515415的《预售合同》，刘玉民、杨锐购买房屋。《预售合同》约定实地公司应当在2013年11月15日前向刘玉民、杨锐交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订后，刘玉民、杨锐支付首付款799625元，并向上海浦东发展银行北京朝阳支行申请贷款支付剩余房款26万元，刘玉民、杨锐共计支付购房款1059625元。截至2016年2月10日，刘玉民、杨锐已按期偿还贷款14期，其中偿还贷款利息18997.77元。实地公司于2014年6月26日办理完毕了房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区中山大街59号院1号楼）的楼栋权属证明，但刘玉民、杨锐仍未能办理房屋的收房手续。根据《预售合同》显示，房屋的用途为商业。实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且五、六层商铺亦未开业经营。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中刘玉民、杨锐与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年11月15日前向刘玉民、杨锐交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“星悦百货”已经关闭，五、六层商铺亦未能开业经营。刘玉民、杨锐购买的房屋为商业用途，该房屋的性质即要求刘玉民、杨锐的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅刘玉民、杨锐个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故刘玉民、杨锐要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还刘玉民、杨锐已交纳的购房款1059625元。对于刘玉民、杨锐要求实地公司支付违约金的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，刘玉民、杨锐主张的违约金的数额并无不妥，一审法院依法予以支持。对于刘玉民、杨锐要求实地公司支付其已经偿还的贷款利息的诉讼请求，因该项费用是刘玉民、杨锐的实际损失，故理由正当，一审法院予以支持，但对其要求实地公司支付其尚未偿还的贷款利息的主张，因尚未实际发生，故依据不足，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、自判决生效之日起解除刘玉民、杨锐与实地公司签署的编号为Y1515415的《北京市商品房预售合同》；
二、实地公司返还刘玉民、杨锐购房款人民币1059625元，于判决生效之日起七日内执行清；
三、实地公司赔偿刘玉民、杨锐违约金人民币10596.25元，于判决生效之日起七日内执行清；
四、实地公司赔偿刘玉民、杨锐贷款利息损失人民币18997.77元，于判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回杨锐、刘玉民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。实地公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：
一、刘玉民、杨锐已经丧失解除权。合同中明确约定了买受人解除合同的期限是93天，既然双方已经有了约定，刘玉民、杨锐又没有在约定的时间内行使，故刘玉民、杨锐已经丧失了行使解除权的权利，故合同应该继续履行。
二、刘玉民、杨锐利用无法实现合同目的来行使合同解除权，实属转移商业风险的行为。实地公司与刘玉民、杨锐之间签订了房屋买卖合同，实地公司所售房屋通过了竣工验收、取得了楼宇产权证书、与北京国泰平安百货签订了房屋租赁合同，虽然一至四层现在停业，可曾经是正常经营的，刘玉民、杨锐以购买商铺不能实现合同目的为由要求解除合同，实地公司认为是不合理的。一至四层商铺开业后又暂停营业，以至刘玉民、杨锐目前不能正常经营，实属商业风险。在实地公司已经履行全部全同义务的前提下，刘玉民、杨锐又要求解除合同这就是把购买商铺的经营风险完全转嫁给了实地公司，这是不公平、不合理、不符合商业规则的。
三、合同应继续履行，实地公司无需支付违约金。故实地公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由刘玉民、杨锐承担。刘玉民、杨锐服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：刘玉民、杨锐购买房屋的目的是投资经营，现实地公司无法提供商业环境，亦未交付房屋，故刘玉民、杨锐无法实现合同目的。刘玉民、杨锐请求二审法院维持一审判决，驳回实地公司的上诉请求。双方当事人均未向本院提交新的证据。本院
经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《预售合同》、购房发票、楼栋权属证明、竣工验收备案表、照片、宣传资料及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本院二审的争议焦点为刘玉民、杨锐是否有权行使合同解除权。《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据《预售合同》约定，实地公司应于2013年11月15日前向刘玉民、杨锐交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日房屋并未满足交付条件，故实地公司存在逾期交房的违约行为。房屋为商业用房，该房屋的性质即要求刘玉民、杨锐的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，现房屋所在楼层未具备经营环境，刘玉民、杨锐无法实现购买房屋的合同目的，其要求解除《预售合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持。房屋所在楼层无法正常经营的商业风险不应由刘玉民、杨锐承担，实地公司提出的刘玉民、杨锐转移商业风险的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。实地公司上诉主张刘玉民、杨锐逾期行使合同解除权，《预售合同》附件十第五条约定：买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。实地公司以刘玉民、杨锐未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张刘玉民、杨锐不再享有合同解除权。
本院认为，《预售合同》附件十第五条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制刘玉民、杨锐的合同解除权，对实地公司的该项上诉主张，本院不予采纳。另，实地公司对刘玉民、杨锐主张的违约金计算标准及数额均不持异议，本院予以确认。综上，实地公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7325元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费14650元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理
审判员 李 坤
代理
审判员 龚 勇 超
代理
审判员 郑 慧 媛
代理
审判员 孙 承 松
二〇一六年六月二十日
书 记 员 李思巧
书记员陈萌 更多数据：