重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0238民初1009号原告巫溪县鸿运物业管理有限责任公司，住所地巫溪县马镇坝西城紫都一期。法定代表人朱顺才，该公司董事长。委托代理人吴运平，重庆峡郡律师事务所律师。委托代理人向远斌，重庆峡郡律师事务所律师。被告李文学，男，汉族。
原告巫溪县鸿运物业管理有限责任公司与被告李文学物业服务合同纠纷一案，原告巫溪县鸿运物业管理有限责任公司于2016年4月13日向本院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、要求被告李文学付清欠交物业管理服务费2773元；2、要求被告李文学付清欠交物业公摊费144元。本院依法适用小额诉讼程序，于2016年5月17日公开开庭进行审理，原告巫溪县鸿运物业管理有限责任公司的法定代表人朱顺才及其委托代理人吴运平与向远斌、被告李文学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，原告巫溪县鸿运物业管理有限责任公司是依法成立的物业管理企业，被告李文学系西城紫都小区业主，其房屋建筑面积为134.19平方米。2009年8月28日，被告李文学与巫溪县鸿运物业管理有限公司西城紫都管理处签订了《前期物业服务合同》约定，巫溪县鸿运物业管理有限公司西城紫都管理处为西城紫都小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.3元向业主收取，同时还约定该协议自双方签字之日起生效，至《西城紫都前委托合同》终止之日本合同终止。巫溪县鸿运物业管理有限公司西城紫都管理处系巫溪县鸿运物业管理有限公司设立的一个部门。2010年10月13日，原告与巫溪县卓利房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》约定，原告为西城紫都小区提供物业管理服务，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.4元，公摊费每月3元向业主收取。双方在该合同中约定上述收费标准从2015年1月开始执行。2015年6月西城紫都小区业主委员会与原告签订了《西城紫都物业管理委托合同》约定，原告为西城紫都小区提供物业管理服务，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.5元，公摊费每月3元向业主收取。委托管理期限从2015年1月1日起到2016年12月31日止。原告依约定向被告向小区业主提供了物业服务，被告李文学从2012年1月1日起到2015年12月31未交物业管理服务费。审理中被告李文学提出其与物管公司签订有合同，应按该合同执行，业主委员会签订的合同对其没有约束力；房屋漏水造成了损失没有得到妥善处理、物业服务不到位为由不同意原告的诉讼请求，双方各持已见，调解未果。房屋漏水问题，原告曾多次向开发商等部门多次反映。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《西城紫都小区物业管理委托合同》以及提供物业服务的相关证据材料，被告提交的《前期物业服务合同》在卷为证，本院予以认定。
本院认为，关于本案中三份合同，第一份巫溪县鸿运物业管理有限责任公司西城紫都管理处与被告李文学签订的《前期物业服务合同》，虽然巫溪县鸿运物业管理有限公司西城紫都管理处不是独立的法人单位，但其是巫溪县鸿运物业管理有限公司下设的一个部门，其所进行的民事行为应由其主管部门承担。该合同对巫溪县鸿运物业管理有限责任公司以及李文学具有法律约束力。在该合同的有效期内物业服务费的收取应依该合同的约定。第二份合同是原告与巫溪县卓利房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，该合同的终止期限与第一份合同的终止期限相同，且第一份合同是业主与物业服务企业直接签订的，物业服务费的收取应执行第一份合同约定的标准。第三份合同是原告与西城紫都小区业主委员会签订的《西城紫都物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同是在前两份合同终止后，业主委员会与物业服务企业签订的，对合同双方当事人以及包括被告在内的全体业主均具有法律约束力，在该合同的有效期内物业服务费的收取应依该合同的约定。在诉讼中，原告提交了相关证据证明其履行了物业合同中约定的义务，被告未举示充分的证据证明原告的服务不到位，且物业服务系动态的、持续的过程，不应以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣，故原告要求被告给付物业服务的部份诉讼请求，本院予以支持。被告李文学提出房屋漏水造成其损失，由于房屋漏水成因众多，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告李文学在本判决生效后十日内给付原告巫溪县鸿运物业管理有限公司物业服务费共计2290.39元(36月134.19平方米0.30元＋12月134.19平方米0.5元+12月3.00元)；
二、驳回原告巫溪县鸿运物业管理有限公司其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告李文学负担20元,原告巫溪县鸿运物业管理有限公司负担5元。
审判员 金忠明
二〇一六年六月二十日
书记员 杨木一 关注公众号“”