广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5606号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司。
法定代表人：罗永强，职务：总经理。
委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：张晓琴。
委托代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。
委托代理人：练秋婷，广东伟通律师事务所实习律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人张晓琴商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东X号致岭假日花园X栋X房。2009年5月21日，张晓琴（乙方、买受人）与致岭公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定张晓琴向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为160985元；乙方以按揭贷款方式付款。甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。合同第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同附件五本合同补充协议第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。合同签订后，张晓琴按约定向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司亦于2010年9月30将涉案房屋交付给张晓琴使用。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2015年5月21日，张晓琴向致岭公司提交办理房地产权证所需的契税完税证等相关资料。2015年8月7日，涉案房屋登记至张晓琴名下。张晓琴向原审法院提起本案诉讼，请求判令：
一、致岭公司向张晓琴支付自2013年11月10日起至2015年8月14日止的逾期办证违约金10351.34元。
二、本案诉讼费由致岭公司承担。致岭公司原审辩称：请求驳回张晓琴的诉讼请求。1.张晓琴起诉的证据不足。张晓琴并无提供其已满足办证条件的相关证据，存在故意隐瞒事实的情形。2.致岭公司在本案中没有任何过错，迟延办证是由于张晓琴迟延缴纳购房款、契税、迟延提交办证材料等自身原因所致。3.合同及补充协议已约定张晓琴提交办证资料的时间，致岭公司不另行通知。张晓琴迟延提交资料，致岭公司有权顺延办证时间。4.本案属于无偿委托办证，致岭公司没有过错，依照法律规定，致岭公司不承担赔偿责任。5.张晓琴的诉请已超过二年的诉讼时效期间。原审法院认为：张晓琴与致岭公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，张晓琴已按约定履行向致岭公司支付购房款160985元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起540个工作日内为张晓琴办妥产权登记，并将以张晓琴为产权人的房地产权证交付张晓琴。涉案房屋已于2010年9月30日交付张晓琴使用，但致岭公司未在约定期限内为张晓琴办妥产权登记，构成违约，故张晓琴要求致岭公司支付逾期办证违约金合法有据。关于张晓琴是否存在逾期提交办证所需资料的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在大确权手续办妥之前，张晓琴是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，因此自致岭公司逾期办证之日起至2014年2月17日期间，致岭公司应承担逾期办证违约责任。在致岭公司办妥大确权登记手续后，张晓琴于2015年5月21日才向致岭公司提交办证所需资料，应认定为逾期提交资料，张晓琴在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至张晓琴向致岭公司提交办证所需资料之日（2015年5月21日）共459天的时间，致岭公司无须承担逾期办证违约责任。经计算，自房屋交付之日（2010年9月30日）后540个工作日为2012年11月29日，该时间距离张晓琴起诉已超过二年诉讼时效期间，因此违约金应自2013年11月18日开始计算。涉案房屋于2015年8月7日登记至张晓琴名下，致岭公司并无举证证明其向张晓琴交付权属证书的时间，因此张晓琴将违约金计算至出证之日后第七天合理合法。故逾期办证违约金应自2013年11月18日起计算至2015年8月14日止，并扣除459天。综上，致岭公司应向张晓琴支付逾期办证违约金2833元【160985元×0.01%×（635天-459天）】。对张晓琴主张的有理部分，原审法院予以支持；对超出上述金额部分，原审法院不予支持。针对致岭公司的其他抗辩意见，原审法院认为，因涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出双方约定的办证期限，对此致岭公司应承担相应责任。另外，合同已对逾期办证违约责任进行了约定，致岭公司以办证属无偿委托等理由请求免责无理。因此，对致岭公司的其他抗辩意见，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，
判决如下：
一、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告张晓琴支付逾期办证违约金2833元；
二、驳回原告张晓琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元，由原告张晓琴负担8元，由被告广州市致岭房地产开发有限公司负担21元。判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、张晓琴于2015年5月21日向致岭公司提交办理房产证资料，致岭公司收到资料后交花都房管局，房管局2015年7月3日出具受理回执。实际办证时间.5个工作日，而合同约定540个工作日，致岭公司没有违反合同约定。一审判决致岭公司支付176天逾期办证违约金，无视事实和法律规定。造成如此错误是因为一审判决违反合同和法律规定计算违约金起止时间。
二、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。1、本案办理房产证期限是540工作日，过此期限才能计算违约金，这是张晓琴、致岭公司双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是张晓琴的权利，但该权利必须由张晓琴自愿主张，其他人不能强迫张晓琴主张，而张晓琴主张权利的标志是提交办证资料。一审判决在张晓琴没有主张办证，没有提交办证资料，判决致岭公司支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反了广州中院审判惯例。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：张晓琴交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但一审判决在张晓琴没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，居然就判决致岭公司支付延迟办证违约金，这是极为荒唐的。4、合同期限起点。按照双方合同约定，张晓琴委托致岭公司办证，张晓琴必须将办理房产证所需资料递交致岭公司，致岭公司只有在收到张晓琴办证资料后，才能在约定的540工作日，为张晓琴办好房产证。一审判决己经认定：合同附件五为本合同补充协议，“第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”。但一审判决不顾张晓琴延迟提交办证资料的事实，判决致岭公司在张晓琴不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定，等于剥夺了合同约定的、双方认可的540工作日的办证期限。
三、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2003]24号)第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其己在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。这里明确规定了致岭公司只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。事实上，致岭公司在收到张晓琴提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给张晓琴或者按揭银行的。从致岭公司将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间致岭公司不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证后七日，明显违反法律规定和案件事实。而且，当合同约定与法律规定存在差异的情况下，只能是依据法律规定判案。
四、一审判决违法更改合同约定，免除了张晓琴迟延提交办证资料的责任，明显偏袒张晓琴一方。合同约定办证期限是540个工作日，从张晓琴自愿主张办证资料起算，根本与大确权时间无关。
五、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，这是导致一审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒张晓琴的实际效果。
六、一审判决回避了致岭公司一审时的答辩意见，对致岭公司答辩意见不作实质性回应，并且在一审判决书中省略致岭公司答辩意见。没有阐述不予采纳致岭公司答辩意见的法律依据，存在法理缺陷，在事实上起到了偏袒张晓琴乙方的作用。综上所述，一审判决无论是事实认定还是适用法律，均有错误。上文指出了一审判决的实质性错误，至于计算错误和笔误还未涉及。同时，致岭公司致岭公司根据最新实施的《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交”。致岭公司请求二审法院依法责令一审张晓琴提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。综上，上诉请求：撤销一审判决，驳回张晓琴全部诉讼请求。被上诉人张晓琴答辩认为：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回致岭公司的上诉请求，维持原判。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，张晓琴于2015年11月17日向原审法院提起本案诉讼。二审中，致岭公司表示张晓琴迟延缴纳购房款、维修基金、税费。1、关于购房款，合同约定付款方式是张晓琴支付首期款后办理按揭手续，但其司认为张晓琴是否在合同约定的期限内交齐首期款并办理了按揭手续以及按揭款何时发放到致岭公司账户均应该由张晓琴举证，张晓琴没有举证证实，就应该认定其迟延缴纳上述款项。2、关于维修基金，合同没有明确专项维修基金缴交时间，也没有约定办理房产证必须提交维修基金缴纳凭证，但其司认为这是建设部、广州市国土资源和房屋管理局等行政机关的文件规定。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。本案二审争议的焦点是迟延办证及违约责任的认定。关于延迟办证的认定问题，致岭公司认为办理涉案房屋产权证是张晓琴的权利，应以张晓琴自愿办证即提交办证资料为起点计算办证时间。该表述与双方合同约定不符。双方合同已经明确约定办证起点及时间为“商品房交付使用后540日内”。且从合同约定内容看，为涉案房屋办理产权证，已经明确是致岭公司的义务，作为合同约定事项的履行义务方，应尽力完善自身的办证条件及主动办理。原审查明直至2014年2月17日之前，涉案房屋所在楼盘并未完成大确权，并不具备办证条件，而该时点已经超出合同约定办证时限。从查明的事实看，未办理大确权是无法办证的基本主因，致岭公司认为该时段是张晓琴未交付办证资料而无法办证，缺乏事实基础。原审考虑到在涉案楼盘大确权办妥之前，张晓琴是否提交办证所需资料对于办证期限并不造成影响，据此认定致岭公司延迟办证，但对于致岭公司一方已经具备办证条件即完成大确权之后至张晓琴交付材料期间的时段不由致岭公司承担违约责任，该认定并无不当，本院予以维持。综上，致岭公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理
审判员 姚伟华
二〇一六年六月二十日
书 记 员 邹文芳