安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0522民初222号
原告：俞敏，女，汉族，1976年1月10日出生，住安徽省含山县环峰镇大庆。
原告：胡伟，男，汉族，1968年7月2日出生，住安徽省含山县环峰镇大庆。两原告共同
委托代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者。
被告：含山县恒和置业有限公司，住所地含山县。
法定代表人：金永武，该公司负责人。
被告：芜湖中恒商业经营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：徐启帆，该公司负责人。
原告俞敏、胡伟诉被告含山��恒和置业有限公司、芜湖中恒商业经营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年1月9日受理后，依法适用普通程序由
审判员魏明明担任
审判长，与
代理
审判员徐晨炜、
人民陪审员司胜木组成合议庭审理此案，于2016年4月12日公开开庭进行审理，原告俞敏、胡伟共同委托代理人齐伟到庭参加诉讼，被告含山县恒和置业有限公司、芜湖中恒商业经营管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告俞敏、胡伟诉称:原告在被告含山县恒和置业有限公司购买了位于含山县环峰镇太湖山路西侧的“横山国际文化广场”1幢104-204号门面房，支付了全部房款1339247元。原告经被告含山县恒和置业有限公司安排将所购房产委托租赁给被告芜湖中恒商业经营管理有限公司经营管理，2013年8月23日，原告与芜湖中恒商业经营管理有限公司签订了《委托租���经营管理协议》，约定了租赁期为十年，前三年每年房租为总房款的6%，中间三年每年房租为总房款的6.5%，后四年房租为总房款的7%。同时约定：如未按时支付租金，则每逾期一日，应按照应付未付租金1‰/日的标准支付逾期期间的滞纳金。后被告含山县恒和置业有限公司于签字当天支付了原告第一年的租金，2014年8月23日至今被告芜湖中恒商业经营管理有限公司没有支付第二年和第三年的租金。原告曾向被告芜湖中恒商业经营管理有限公司催要租金未果以致发生纠纷，含山县恒和置业有限公司出面与原告协商并出具承诺书，承诺代为支付返租金和履行协议中相关义务，但至今仍未给付。原告认为两被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益，起诉至法院请求：1、依法判令两被告履行《委托租赁经营管理协议》以及《承诺书》的内容，连带支付原告房屋��金160709.76元（2014年8月23日至2016年8月23日）；2、判令两被告每日按应付未付租金数额1‰向原告支付滞纳金至给付之日；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告含山县恒和置业有限公司、芜湖中恒商业经营管理有限公司均未答辩。
经审理查明:俞敏、胡伟与含山县恒和置业有限公司（以下简称恒和置业）签订商品房预售合同一份,双方不能明确合同签订的日期，依据双方陈述可以认定双方合同签订日期为2013年8月左右。在合同中双方约定两原告购买恒和置业开发的位于含山县横山国际文化广场1幢104-204号房,合同中约定的建筑面积为147.17平方米。合同签订之后,两原告按约支付了购房款。其购房款支付方式为:刷卡及现金支付689247元,余款650000元通过银行按揭支付完毕。在双方签订的合同中,对房屋交付期限均约定为:出卖人应当在2014年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖逾期交房的违约责任约定为:除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:1、逾期不超过60日,自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;2、逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还在合同中对其它事项进行了约定。2013年8月23日,芜湖中恒商业经营管理有限公司（以下简称中恒公司）作为乙方与作为甲方的俞敏、胡伟签订《横山国际文化广场委托租赁经营管理协议》一份,该协议第二条对物业状况约定如下:1、甲方委托乙方提供委托租赁经营管理及商管顾问的商铺(以下简称“该商铺”),坐落于含山县横山国际文化广场104-204号,建筑面积为147.17平方米。2、因该商铺尚未建成交付,故甲、乙双方同意,为保证本协议之履行,无论其项目核准名称、实际门牌号码、层高、平面位置、建筑面积、交付标准等发生调整或误差,均不影响本协议履行。第三条约定:委托租赁经营管理期限1、本协议委托租赁管理期限为十年,暂定自2013年8月23日起至2023年8月22日止。以受委托人首次支付委托人第一年租金到账日为准,合同到期日为向后顺延十个自然年为截止期限。2、本协议期限内,甲方承诺,如将该商铺转让给第��方,则甲方应不损害承租人的优先购买权,同时将受让方的名字与地址通知乙方,并确保受让方做出承认并履行本协议所有条款的承诺。在甲方未能提供上述书面承诺前,不得签署转让文件。3、甲方如将该商铺抵押给第三方,应将本协议有关事项告知抵押权人及乙方,并保证乙方及承租人的利益不受损害。第四条委托租赁经营管理期间租金及支付方式1、双方经协商同意,无论该商铺是否实际交付,实际租出或实际开业,乙方承诺该商铺租金计算日以本协议第四条第3项约定为准。双方确认,本协议委托租赁经营管理期限内,甲方每年度可收的租金标准如下:第一年度,物业总价款×6%,第二年度,物业总价款×6%,第三年度,物业总价款×6%,第四年度,物业总价款×6.5%,第五年度,物业总价款×6.5%,第六年度,物业总价款×6.5%,第七年度,物业总价款×7%,第八年度,物业总价款×7%,第九年度,物业总价款×7%,第十年度,物业总价款×7%。2、双方确认,若该商铺未能实际租出或则实际收取的租金不足以支付本条第一项约定的租金的,不足部分由乙方自行承担;若该商铺实际收取的租金超出本条第1项约定租金,则超出部分作为甲方委托乙方租赁经营管理的服务费归乙方所有。3、双方同意,乙方每年度一次支付甲方该年度租金,租金首付日为甲方购房款全款到达含山县恒和置业有限公司账户后一周内(包括银行按揭和其它付款方式),第二年度至第十年度租金支付时间以第一年度支付时间为准,如乙方未能按约向甲方支付租金,则每逾期一日,乙方应当按照应付未付租金的千分之一每日的标准,向甲方支付逾期期间的滞纳金。
五、委托租赁经营管理服务内容1、乙方接受本项目开发商、甲方和其它买受人的委托,根据本项目商业运营之具体特点,提供统一、系��和全面的商业管理顾问服务。2、乙方接受上述顾问委托,应为排他性委托,即在顾问期限内,甲方不得就上述内容另行委托第三方提供可替代的商业管理顾问服务。3、乙方的商业管理顾问服务包括对本项目招商运营发展所需的宏观策略与微观管理计划,也包括对本项目业态划分之下各商铺的招商运营策略和商业管理计划。
六、甲方权利与义务1、有权了解乙方的系统商业管理顾问成果,并对乙方提出合理建议和意见。2、在协议期限内,不得单方面解除或终止本协议,也不得将本协议事项同时委托乙方以外的第三方。3、保证乙方的委托经营管理服务不受甲方商品房产权变动、抵押等情形的影响,且不应干涉乙方依据商业管理顾问合同和工作计划所实施的正当的商业管理顾问服务。4、尊重乙方在履行本协议职责过程中所形成的著作权,未经乙方书面许可,不得用于本项目以外的其��商业或非商业用途。5、尊重并保守知悉的乙方企业的商业秘密和乙方受聘实施商业管理顾问服务过程中应属保密的商业信息。6、甲方应当履行由房屋产权人应承担的各项义务,使其不影响或损害商铺实际承租人利益。乙方在履行本协议时,仅作为甲方所委托的管理人,本协议不能构成甲、乙双方之间任何合伙、合资、合营或其他关系的约束。7、非因法定事由,甲方不得以任何理由干涉商铺的租赁和经营管理活动。
七、乙方权利与义务1、制定各阶段的商业管理顾问服务工作计划,及时开展并提供招商推广和商场管理顾问服务。2、定期向甲方公开或提供甲方查阅商业管理顾问工作成果,接受甲方和商铺承租人的监督,改进商业管理顾问服务质量。3、保守因签订本协议而知悉的甲方个人(企业)信息和商业秘密,未经甲方许可,不得将本协议披露于任何第三方。4、按照甲方和开发商授权范围和内容实施商业管理顾问服务,不得违反法律、法规的强制性规定或损害甲方的受托利益。5、乙方有权根据委托事项,制定本项目商业管理的具体细则和措施,包括制定本项目的整体经营业态调整方案、确定该商铺的经营范围、为制约和追究承租商户违约责任所制定的处罚措施等,以不违反法律、法规的强制性规定为限。6、乙方应按照本协议的约定及时向甲方支付租金。
八、续约及合同终止时的处理。1、本协议期满前,任何一方如需续订合同,应当提前60日书面通知对方,并由双方另行协商和签订合同续约事宜。2、本协议期满后,若经双方协商一致续订合同的,则双方同意,届时,乙方不再向甲方支付固定租金,甲方租金根据市场行情协商确定,并按照与该商铺实际承租人签订的租赁协议实际收取。甲方按照租金总额的5%向乙方支付委托租赁经营的服务费,该服务费乙方���从甲方收取的租金中直接扣除。3、本协议期满、提前终止或解除的,双方共同确认,在不影响该商铺主体结构的条件下,甲方对该商铺使用后的实际状况表示认可并自愿接受,乙方按照届时现状将该商铺交还给甲方。
九、免责条款1、甲、乙双方同意,除下列情况是由乙方过错造成外,乙方可以免责:(1)因不可抗力或非乙方过错造成的烟、水及火灾或给排水、电力等的泄露或供应中断而引起的一切后果。(注:此项不可抗力因素外由相关责任人承担责任)。(2)因该商场、商铺以外的范围需要进行维修、改建、装修工程而需要暂时限制或更改公共通道而导致的干扰或不便。2、本协议所指的不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观状况。因不可抗力所引起的任何伤害,合同双方均可以免责。3、因本协议免责事由造成的损害,由损害方自行承担。如因该损害客观上使得本协议履行不能,则该合同方有权以书面方式通知对方解除合同。解除合同的效力自该书面通知送达时生效,但此项免责解约权应当在该免责事由发生后15日内行使。
十、违约责任1、本协议期限内,甲方不得单方面解除或终止本协议。损害乙方的排他性委任。甲方违反本协议上述条款的,乙方有权要求甲方继续履行本协议,同时甲方应向乙方及该商铺实际承租人赔偿全部经济损失。2、如因乙方管理人员不当等可归责于乙方的原因,致甲方损害的,甲方有权要求乙方修复原状并赔偿由此造成的经济损失。
十一、特别约定1、本协议生效后,甲方同意该商铺的租赁管理事宜,于本协议委托租赁经营管理期限内,特别委托乙方以甲方名义处理,包括:代表甲方与承租人协商租金价格、租赁期限(不超过本协议期限),代为签署房屋租赁合同并代为收取房屋租金。甲方应就此向乙方提供不可撤销的有效��权委托书。2、为便于乙方有效开展该商铺的招商推广和商业管理工作,双方经协商后同意,本协议签订同时,甲方向乙方提供不可撤销的有效授权委托书,委托乙方代为甲方与该商铺的开发商办理该商铺交付及产权登记手续。本协议期限届满,乙方将该商铺交还给甲方,双方办理交接手续。3、双方确认,本协议委托租赁经营管理期限内,乙方有权直接向承租人收取房屋租赁押金,并代为保管。
十二、附则1、本协议未尽事项,由双方协商解决,另行签署补充协议。协商不成的,任何一方均可向本项目所在地法院提起诉讼。2、本协议一式四份,甲、乙双方各执二份,经双方签字或盖章后并自甲方与该商铺开发商签订上述房屋的《商品房买卖合同》后生效。甲方胡伟、俞敏,乙方芜湖中恒商业经营管理有限公司在合同上签字或盖章确认。签订日期为2013年8月23日。2015年11月16日,含山县恒和置���有限公司出具承诺书一份,该承诺书载明的内容为:关于芜湖中恒商业经营管理有限公司于2013年8月23日与俞敏、胡伟签订的104-204号商铺返租协议,商铺合计建筑面积为147.17平方米,总价为1339247元整。委托租赁经营管理协议中的约定的返租金和相关条款的义务,如芜湖中恒商业管理有限公司未履行相关条款中的义务和到期未支付返租金。我公司承诺代为支付返租金和履行协议中相关条款和义务。特此承诺含山县恒和置业有限公司加盖公司印章以及法定代表人金永武签字确认,日期为2015年11月16日。原告认可被告恒和置业于2013年8月23日支付了《委托租赁经营管理协议》2013年8月23日至2014年8月22日的租金。以上事实,有原告身份证、被告营业执照、企业信用信息表、商品房预售合同、委托租赁经营管理协议、承诺书、收款收据、银行按揭证明以及庭审笔录予以佐证，足以认定。
本院认为:
一、关于本案两原告与中恒公司的法律关系。本案两原告将在恒和置业购置的商铺委托给中恒公司对外租赁并进行管理，由中恒公司向承租人收取租金，中恒公司再向实际产权人即本案两原告支付固定租金，中恒公司以租金差价为委托收益，符合委托合同法律关系。两原告因被告中恒公司未履行委托租赁经营管理协议中的付款义务起诉，本案应为委托合同法律关系。
二、两原告与中恒公司签订的《委托租赁经营管理协议》并未违反法律、法规的禁止性规定,应受到法律的保护,双方均应当自觉履行各自的义务。两原告与被告含山县恒和置业有限公司签订的商品房预售合同,是双方真实意思表示,且支付了相应的购房款,已履行了合同义务,在协议中双方对租金的支付方式约定:“无论该商铺是否实际交付,实际租出或实际开业,乙方(中恒公司)承诺��商铺租金计算按以下方式支付:租金首付日为甲方购房全款到达含山县恒和置业有限公司账户后一周内,第二年度至第十年度租金支付时间以第一年度支付时间为准。”委托租赁经营管理协议被告中恒公司支付租金的条件已经成就。该约定也未违反法律、法规的禁止性规定,在两原告已经支付全部购房款的情况下,被告未能按约给付委托协议中应付的租金,已构成违约；另外，中恒公司作为商业主体应当预见到经营的风险，该商铺虽未实际交付，此责任系因恒和置业未能按期交房导致，但恒和置业已对此进行担保，因此中恒公司也应当按照合同的约定承担相应的合同责任，两原告自认2013年8月23日被告恒和置业已支付协议中约定的一年租金，该给付日期与双方签订合同日期一致，两原告也于当日给付了除按揭款外所有购房款，可以认定被告恒和置业于2013年8月23日已支付一��租金属实，因此次年的支付时间自2014年8月23日计算，两原告起诉要求中恒公司支付2014年8月23日至2016年8月23日协议中的约定租金，但按两年期计算应为2014年8月23日至2016年8月22日，对两原告此项请求,本院予以支持。
三、关于恒和置业出具的承诺书,该承诺书内容实质是恒和置业对中恒公司履行《委托租赁经营管理协议》提供的保证,在中恒公司未能履行义务之时,恒和置业自愿承担对给付协议中约定租金的保证责任是其真实意思表示,《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。恒和置业没有明确约定对中恒公司的合同义务承担何种保证方式，应当对中恒公司履行委托协议中给付租金的义务承担连带给付义务，因此对两原告请求恒和置业对中恒公司应付的租金承担连带给付义务的诉讼请求予��支持。
四、关于两原告请求判令被告每日按应付未付租金数额1‰/日支付原告滞纳金至给付之日的诉讼请求。滞纳金是指因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，滞纳金是行政管理的罚金，其具体适用在各个行政法规之中，违约金是指按照当事人的约定或法律的规定，一方当事人违约时应向另一方支付的金钱或其他财物。本案中双方在委托协议中的约定名为滞纳金，而实际应为违约金，该违约金的多少不能直接计算出固定的数额，而直接与违约时间长短相关联，其性质为利息式违约金，当事人约定利息式违约金并未违反法律法规的相关规定，应当予以支持，但是利息式违约金应当受到审理民间借贷案件相关司法解释关于利率标准的约束。《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律问题若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中两原告请求被告按每日1‰支付逾期付款违约金标准高于法律规定，调整为按年利率24%支付逾期付款违约金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律问题若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，
判决如下：
一、被告芜湖中恒商业经营管理有限公司于判决生效之日起五日内给付原告胡伟、俞敏租金损失共计160709.64元【1339247元×6%×2年（2014年8月23日至2016年8月22日）】；
二、被告芜湖中恒商业经营管理有限公司以2014年8月23日至2015年8月22日应付租金80354.82元为基数按年利率24%为标准向原告胡伟、俞敏支付违约金（自2014年8月23日至款项付清为止）；以2015年8月23日至2016年8月22日应付租金80354.82元为基数按年利率24%为标准向原告胡伟、俞敏支付违约金（自2015年8月23日至款项付清为止）；
三、被告含山县恒和置业有限公司对芜湖市中恒商业经营管理有限公司上述两项给付义务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，由被告芜湖中恒商业经营管理有限公司、含山县恒和置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 魏 明 明
代理
审判员 徐��炜
人民陪审员 司 盛 木
二〇一六年六月二十日代
书 记员 赵 如 慧本判决所援引的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十���条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律问题若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 关注公众号“”