山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终2515号上诉人（原审被告）孙春霞，女，1975年3月6日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，总经理。委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。
上诉人孙春霞因与被上诉人山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人孙春霞，被上诉人彼得公司的委托代理人范守平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：孙春霞为济南市XX区XX小区X区X号楼XX号的业主。该商品房的开发商XX公司于2010年6月30日向其发出《XX小区入住通知书》，通知其交房时间为2010年6月30日；后XX公司与孙春霞签署了《房屋结算移交协议书》，载明房屋实测建筑面积为142.08平方米。孙春霞作为乙方后又与小区的物业服务单位XX公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为142.08平方米，物业管理服务费用按每月每平方米1.20元收取；甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，孙春霞的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。另，XX小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。孙春霞就此出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。2013年11月20日，XX小区的开发商XX公司作为甲方与作为乙方的彼得公司签订《XX小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对XX小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，办公楼3元/月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元/月·平方米;交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《XX小区前期物业服务合同》除由XX公司与彼得公司分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。彼得公司与XX公司签订该《XX小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与XX小区原物业服务公司XX公司（由XX公司变更）签订《XX小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，XX公司为协议甲方。协议中载明甲方系XX公司委托的XX小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出XX小区及XX公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为XX小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对XX小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管XX小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在XX小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第XX号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“XX公司（委托方）将坐落于XX区XX道，四至范围：XX路、XX路、XX路、XX小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的XX小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。彼得公司在提供物业服务过程中，因孙春霞未交纳2014年1月至2015年6月的物业服务费，其诉至原审法院。在本案审理中其说明孙春霞的房屋面积为142.08平方米，按1.20元/月·平方米计算，物业费为3069元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，分别自2014年6月30日、2015年1月1日起计算至2015年6月30日。原审法院认为：孙春霞购买XX小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，与小区的物业服务公司XX公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位XX公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。孙春霞作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。后在物业服务过程中，因XX公司（由XX公司变更）经营亏损退出，XX公司又与本案彼得公司签订了《XX小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。彼得公司与原物业服务公司即XX公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。孙春霞作为XX小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。因其实际未缴纳2014年1月1日至2015年6月30日间的物业服务费用，彼得公司诉至原审法院。另因孙春霞未到庭应诉，亦未对彼得公司所述事实理由、所提出的诉讼请求进行抗辩，故原审法院在对彼得公司提供的相应证据审查后对其所述事实及理由予以采信；彼得公司主张的物业服务费用及相应违约金均符合合同约定，原审法院对其相应的诉讼请求亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：
一、被告孙春霞于判决生效之日起10日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2014年1月至2015年6月物业服务费3069元；
二、被告孙春霞向原告山东彼得物业管理有限责任公司承担以上物业服务费逾期支付的违约金1657.30元，于判决生效之日起10日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙春霞负担。
上诉人孙春霞不服原审判决上诉称：
一、被上诉人未达到约定的服务质量，对小区秩序、卫生和房屋维修及维护等一系列问题置之不理。单元防盗门经维修仍无法正常使用。一楼大厅系公共空间，也是消防通道，却一直有电动车、自行车存放，造成上诉人出入不便，也影响业主的生命安全。上诉人北卧室和客厅的墙面渗水，墙皮已脱落粉化，多次反映未予维修。被上诉人退出小区后，很多交接手续也不顺畅。
二、上诉人不认同物业费和违约金的缴纳，没有得到相应服务就不应全额支付物业费。综上，请求依法撤销原判，发回重审，或改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人彼得公司答辩称：原审事实正确，判决支付物业费及违约金符合法律规定，上诉理由不成立，请求维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，孙春霞于二审中提交照片八张，以证明其房屋墙壁渗水及单元门厅内电动车、自行车乱停乱放的事实。
本院认为：彼得公司为涉案小区开发商XX公司所选聘的前期物业服务企业，孙春霞作为小区业主，有义务交纳物业服务费用。孙春霞未交纳2014年1月1日至2015年6月30日间的物业服务费用，彼得公司要求孙春霞交纳该期间的物业服务费用，本院予以支持。根据孙春霞二审提交的照片显示，确实存在公共通道内电动车、自行车乱停乱放的情况，对其出入造成不便。维持小区内机动车辆以及非机动车辆良好的停放秩序，是物业服务企业提供物业服务的基本内容，小区内应划定非机动车辆停放固定区域，对业主乱停乱放的行为，物业服务企业应当及时劝阻及制止。根据孙春霞提供的证据，彼得公司未全面履行其应尽的义务，提供的物业服务存在瑕疵，因此对于其主张的逾期交纳物业服务费用的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初414号民事判决的第一项及诉讼费负担部分；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初414号民事判决的第二项；
三、驳回被上诉人山东彼得物业管理有限责任公司要求上诉人孙春霞支付违约金1657.30元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人孙春霞负担30元，由被上诉人山东彼得物业管理有限责任公司负担20元。本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理
审判员 王立强
代理
审判员 曹 慧
二〇一六年六月二十日
书 记 员 孙培培 微信公众号“”