湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初467号原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道西湖村山塘冲组269号。法定代表人何剑波，公司总经理。委托代理人冯向阳，湖南融厦律师事务所律师。委托代理人周奕苇，湖南融厦律师事务所律师。被告肖传财，男。
原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司（以下简称五矿公司）诉被告肖传财商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告五矿公司诉称，五矿公司与肖传财于2011年1月19日签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号XXX，以下简称买卖合同），肖传财选择以银行按揭贷款方式支付购房款，后因肖传财未按期向贷款银行还款，致贷款银行从五矿公司担保账户代扣款项，五矿公司遂向本院提起诉讼，请求判令：
一、解除原告五矿公司与被告肖传财签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号XXX），并立即办理合同解除、撤销《长沙县商品房买卖合同》网上备案手续和注销预告登记等相关手续；
二、被告肖传财承担注销预告登记手续的相关费用；
三、被告肖传财向原告五矿公司返还代偿房款等费用10%的违约金42973.07元；
四、被告肖传财向原告五矿公司支付总房款13%的违约金68487.12元；
五、被告肖传财承担本案全部诉讼费用。被告肖传财未作答辩。
经审理查明，2011年1月19日，肖传财与五矿公司签订买卖合同，约定由肖传财购买五矿公司开发的龙湾国际社区第XXX栋XX层XXXX号房（以下简称XXXX房），该房屋建筑面积112.53㎡，总价款为526824元。买卖合同第六条载明，肖传财以银行按揭贷款方式付款，肖传财应于2011年1月19日前支付166824元首付款，贷款360000元，自买卖合同签订后十五日内办妥银行按揭手续。补充协议第十九条第4款载明，由于出卖人为买受人银行按揭贷款手续提供阶段性担保，在担保期内，若因买受人拖欠银行的本息、罚款及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人通知之日起10日内，全额返还出卖人代付的费用及该费用10%的违约金。若买受人未能按如上约定还款的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应据实赔偿。补充协议第二十条第1款载明，因买受人原因致合同解除的，买受人除应承担全部违约责任外，还应向出卖人支付买卖合同总额3%的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。买卖合同签订后，肖传财向五矿公司支付166824元首付款，余款360000元在上海浦东发展银行长沙分行营业部（以下简称浦东银行）办理按揭贷款手续，五矿公司为其提供担保。浦东银行已将余款360000元支付至五矿公司。肖传财亦按期向浦东银行还款。后因肖传财出现逾期还款情形，致浦东银行从五矿公司担保账户扣划422313.69元，至此，XXXX房银行按揭贷款已清偿完毕。另查明，1.XXXX房已办理预售登记，预售登记权人为肖传财，暂未办理房屋产权证书。2.经本院核实，2012年4月10日至2015年9月10日期间，肖传财个人住房按揭贷款还款本息合计449114.94元（本金360000元+利息和罚息等89114.94元）。其中肖传财于2012年4月10日至2013年3月21日期间陆续向光大银行还款共计26801.05元（本金5819.07元+利息和罚息等20981.98元）；五矿公司于2013年6月28日至2015年9月10日期间陆续被代扣款项共计422313.89元（本金354180.93元+利息和罚息等68132.96元）；上述还款明细详见附表。以上事实，有当事人提交的买卖合同、浦东银行特种转账凭证、浦东银行个人信贷还款明细等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订买卖合同，系双方真实意思表示，买卖合同合法有效，双方应按约履行义务。从补充协议第十九条可以看出，双方约定了一方解除合同的条件。肖传财未依约偿还个人房屋按揭贷款，致使浦东银行从五矿公司担保帐户扣划肖传财未还贷款422313.89元，合同约定解除条件成就。因此，五矿公司要求解除与肖传财签订的商品房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。五矿公司要求XXXX房归其所有的请求，符合法律规定，本院予以支持。肖传财应协助五矿公司办理退房手续。五矿公司未能提交证据证明办理退房手续的费用数额，且该费用尚未实际发生，关于要求肖传财承担办理退房手续费用的诉讼请求不明确，本院不予支持，当事人可待实际发生后另行主张权利。其次，肖传财未能按期向浦东银行偿还贷款，致五矿公司承担担保责任。且肖传财在诉讼期间，仍未向五矿公司偿还代扣款项，肖传财存在违约行为，应承担违约责任。双方自行约定肖传财致五矿公司代为偿还贷款时，应在五矿公司通知之日起10日内，全额返还代扣费用及该费用10%的违约金。若肖传财未能还款，五矿公司有权解除买卖合同，肖传财应支付总房款10%的违约金。五矿公司选择解除买卖合同，则违约金适用解除买卖合同情形下违约金计算标准，即52682.4元（总房款526824元×10%）。补充协议第二十条约定，因肖传财原因致合同解除的，肖传财除应承担违约责任外，还应向五矿公司支付买卖合同总额的3%的违约金，肖传财已因个人违约行为承担违约责任，且五矿公司未提交证据证明其产生的其他实际损失，依据当事人履行情况、预期利益等因素，五矿公司要求肖传财承担买卖合同总额3%的违约金，本院不予支持。肖传财返还款项不属于本案诉讼请求范围，本案不宜处理，当事人可另谋途径解决。综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，
判决如下：解除原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司与被告肖传财于2011年1月19日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20110023XXXX），被告肖传财应在本判决生效后十日内协助办理合同解除的相关手续；
二、被告肖传财在本判决生效后十日内向原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司支付违约金52682.4元（总房款526824元×10%）；
三、驳回原告五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10182元，财产保全费3154元，共计13336元，由被告肖传财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（本页无正文）
审 判 长 汤 伟
代理
审判员 匡迪琪
人民陪审员 易云辉
二〇一六年六月二十日代理
书记员 王 钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”