广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初818号
原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路228号。
主要
负责人：陈国光。
委托诉讼代理人：梁忠辉，是该支行的员工。
委托诉讼代理人：钟燕平，是该支行员工。
被告：温积贤，男，汉族，1947年6月14日出生，住广东省鹤山市，
被告：李琼珍，女，汉族，1954年8月10日出生，住广东省鹤山市，
被告：江门市华盈投资有限公司，住所地：广东省鹤山市古劳镇连南罗江围。
法定代表人：陈麒淳。
委托诉讼代理人：韩荣，是北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任笑林，是北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称“工行鹤山支行”）诉被告李琼珍、温积贤、江门市华盈投资有限公司（以下简称“华盈公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，并于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平，被告华盈公司的委托诉讼代理人韩荣、任笑林到庭参加诉讼，被告李琼珍、温积贤无到庭，本案现已审理终结。
原告工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告李琼珍签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2015年鹤住自字第038号），并判令被告李琼珍立即偿还贷款本金741348.44元及相关利息9235.71元（暂计至2017年1月21日，从2017年1月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的借款合同的约定计算）；2.请求被告不能按期偿还借款本息的，原告对拍卖、变卖被告抵押物鹤山市古××镇××号的房屋的所得价款享有优先受偿权；3.请求被告温积贤对被告李琼珍的上述债务承担共同清偿责任：4.请求被告华盈公司对上述债务承担连带保证责任；5.请求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告李琼珍于2015年1月8日与原告工行鹤山支行签订合同编号为：2015年鹤住自字第038号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款880000元，用于购买位于鹤山市古××镇××号商品房。双方约定借款期限为9年，自2015年1月8日起至2024年1月8日止，被告李琼珍同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并办理预购商品房抵押权预告设立登记。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2015年1月8日向被告发放了贷款880000元，履行了合同义务。截至2017年1月21日止，被告李琼珍已累计违约5期，连续违约3期，积欠本金21235.85元，利息9235.71元（利息暂计至2017年1月21日）。原告对被告进行催收，但未果。被告李琼珍的行为已构成违约，应承担违约责任。
原告认为其与被告李琼珍所签订的合同合法、有效，按照2015年鹤住自字第038号的《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据2015年鹤住自字第038号的《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定，要求被告李琼珍就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理，故被告温积贤应对上述债务承担共同清偿责任。另被告华盈公司于2012年8月15日与原告签订《按揭贷款业务合作协议》（编号【江门[2012]020号】），同意在借款人办妥正式抵押登记（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方（原告）收押前，乙方（被告华盈公司）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因上述被告未能履行合同义务，原告遂诉至法院，请求依法判决。
被告华盈公司辩称，第一，如果抵押权成立，我方将不承担连带保证责任；第二，根据商品房买卖合同及其补充协议，我方将追究被告一和被告二的违约责任；第三，对于原告主张的数额，请法院根据证据综合认定；第四，罚息和复利不应重复计算。被告李琼珍、温积贤无答辩，在举证期限内无证据提供。本院
经审理认定事实如下：2015年1月8日，被告李琼珍与原告工行鹤山支行签订合同编号为2015年鹤住自字第038号的《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告借款880000元，用于购买位于鹤山市古××镇××号商品房；借款期限为9年，自2015年1月8日起至2024年1月8日止，被告李琼珍同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同等等。上述合同签订后，原告依照合同约定于2015年1月8日向被告李琼珍发放了贷款880000元。被告已办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告设立登记；截至2017年1月21日止，被告李琼珍已累计违约5期，连续违约3期，至2017年1月21日止，被告尚欠原告贷款本金741348.44元及相关利息（包括利息、罚息、复利）9235.71元。2012年8月15日，被告华盈公司与原告签订编号为江门[2012]020号《按揭贷款业务合作协议》，约定被告华盈公司同意在借款人（即被告李琼珍）办妥正式抵押登记（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在被告华盈公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，被告华盈公司保证在接到原告书面催款通知后30日内履行还款义务等等。2017年3月15日，原告已向被告华盈公司寄送《催收通知函》。被告温积贤、李琼珍两人是夫妻关系，被告李琼珍与原告之间的借款发生在被告温积贤与李琼珍的婚姻关系存续期间。
本院认为，本案是金融借款合同纠纷。
原告工行鹤山支行与被告李琼珍签订的合同编号为2015年鹤住自字第038号的《个人购房借款/担保合同》、被告华盈公司与原告签订的编号为江门[2012]020号《按揭贷款业务合作协议》，是各方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均具有约束力。本案纠纷产生的原因是借款人李琼珍未依约向原告履行还款义务所致，截至2017年1月21日止，被告李琼珍已累计违约5期，连续违约3期，积欠本金21235.85元，利息（包括利息、罚息、复利）9235.71元。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李琼珍清偿全部借款及相关利息（包括利息、罚息和复利），并有权解除与被告李琼珍签订的《个人购房借款/担保合同》。故原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》的理据充分，本院予以支持。至2017年1月21日止，被告尚欠原告贷款本金741348.44元及相关利息（包括利息、罚息、复利）9235.71元，据此，原告请求被告李琼珍立即向原告清偿借款本金741348.44元及相关利息即包括利息、罚息和复利（利息、罚息和复利计至2017年1月21日止为9235.71元；从2017年1月22日起，利息、罚息和复利按《个人购房借款/担保合同》约定计至清偿之日止）的理据充分，本院予以支持。关于原告是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，涉案房屋只办理了预购商品房抵押权预告设立登记，并未办理涉案房屋的他项权登记，原告为涉案房屋预购商品房抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权。据此，原告请求就涉案房屋即位于鹤山市古××镇××号的房屋的所得价款享有优先受偿权的理据不足，本院不予支持。关于被告温积贤应否承担清偿责任的问题。在本案中，被告温积贤、李琼珍两人是夫妻关系，被告李琼珍与原告之间的借款发生在婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，故原告请求被告温积贤对被告李琼珍的借款承担共同清偿（即连带清偿）责任的理据充分，本院予以支持。关于被告华盈公司应否承担责任的问题。被告华盈公司与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，被告华盈公司在借款人（即被告李琼珍）办妥正式抵押登记（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押前，对借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，故原告在保证期间请求被告华盈公司承担连带保证责任（即连带清偿责任）的理据充分，本院予以支持。被告温积贤、李琼珍经传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，
判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告李琼珍签订的合同编号为2015年鹤住自字第038号《个人购房借款/担保合同》自本判决发生法律效力之日解除；
二、被告李琼珍于本判决发生法律效力之日立即向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金741348.44元及利息、罚息和复利（利息、罚息和复利计至2017年1月21日止为9235.71元；从2017年1月22日起，利息、罚息和复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计至清偿之日止）；
三、被告温积贤对本判决第二项的债务承担连带责任；
四、被告江门市华盈投资有限公司对本判决第二项的债务承担连带责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11306元，财产保全申请费4520元，诉讼费用合共15826元，由被告李琼珍、温积贤、江门市华盈投资有限公司共同负担（原告已预交诉讼费15826元，各被告应负担的诉讼费在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 何建通
审判员 古辉林
审判员 易钊锋
二〇一六年六月二十日
书记员 易泳欣 来自：