南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）桂71民终25号上诉人（一审被告）张四妹，女，汉族，1966年9月4日出生，住所地广西柳州市柳北区。委托代理人陈薇，广西元兴律师事务所律师。委托代理人朱广新，广西元兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告）李子栋，男，壮族，1947年2月8日出生，住所地广西南宁市青秀区新竹路，现住广西南宁市。
上诉人张四妹因与被上诉人李子栋房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成由
审判员张岚担任
审判长，
代理
审判员黄雪、袁宇飞参加的合议庭，于2016年5月13日公开开庭审理了本案，
书记员符贵芳担任记录。上诉人张四妹及其委托代理人陈薇、朱广新，被上诉人李子栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：2013年6月13日，李子栋（甲方）与张四妹（乙方）签订《出租合同协议》，约定由甲方将房屋出租给乙方，保证金900元，租期从2013年6月13日至2015年6月13日;每月租金900元，按季度支付，乙方于每季度25日向甲方支付下一季度租金；合同签订当日，乙方应向甲方支付保证金900元和首季度租金2700元；合同第三条约定，乙方如依约履行合同，甲方应在租赁期满时将保证金无息退回乙方；乙方如未能履行本合同约定的义务，甲方不退还乙方保证金。合同签订后，张四妹依约向李子栋支付押金及首季度租金，李子栋将房屋交付张四妹使用。自2014年9月14日起，张四妹未向李子栋支付租金。2015年9月10日，李子栋就涉案房屋向水电部门支付2015年5月7日至5月31日的电费21.66元，2015年6月1日至9月10日的电费88.23元，2015年5月7日至9月10日的水费26.8元。一审庭审中李子栋表示只要求张四妹支付2015年5月7日至5月31日的电费21.66元。李子栋为维护自身权益向法院起诉，要求判令：1、张四妹向李子栋支付拖欠的租金8100元、水电费136元、利息178元（以总欠款8236元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2015年6月14日暂计至2015年11月13日，之后的利息计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；2、李子栋不退回张四妹保证金900元；3、本案诉讼费用由张四妹承担。一审法院审理认为：李子栋与张四妹于2013年6月13日签订的《出租合同协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于租金的问题，李子栋依约将房屋交付张四妹使用，张四妹应依约支付租金。张四妹虽辩称已将合同期内的租金支付完毕，但未提供证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对张四妹的上述陈述，一审法院不予采信。涉案房屋的月租金为900元，张四妹拖欠2014年9月14日至2015年6月13日的租金，共计8100元（900元×9个月）。李子栋要求张四妹支付拖欠的租金8100元，一审法院予以支持。关于水电费的问题，涉案房屋2015年5月7日至5月31日的电费为21.66元，2015年6月1日至9月10日的电费为88.23元，2015年5月7日至9月10日的水费为26.8元，现李子栋只要求张四妹支付2015年5月7日至5月31日的电费21.66元，属李子栋对其民事权利的处分，一审法院予以准许。关于保证金的问题，根据《出租合同协议》第二条的约定，租金按季度交纳，张四妹应于每季度25日向李子栋支付下一季度租金。张四妹未按约定支付租金，已构成违约。根据该协议第三条的约定，张四妹违约，李子栋有权不退还保证金。故李子栋主张不退还张四妹保证金900元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于利息的问题，张四妹未按时支付租金，确实给李子栋造成了损失，该损失为逾期交租的利息损失。李子栋不退还张四妹保证金900元，已足够弥补该损失。故对李子栋主张张四妹支付利息的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院
判决如下：
一、张四妹向李子栋支付拖欠的租金8100元、电费21.66元；
二、李子栋无需退还张四妹保证金900元；
三、驳回李子栋的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元（李子栋已预交），由李子栋负担1元，张四妹负担24元。
上诉人张四妹不服一审判决上诉称：1、一审法院查明事实不清，张四妹并未拖欠租金。张四妹每个季度都按时支付租金，从未拖欠过租金及水电费。合同期满，双方在续签合同时就2013年6月13日至2015年6月13日期间的所有费用进行过结算，当时李子栋说将合同和收据等所有凭证都撕毁，并重新与张四妹签订新的合同，并要求张四妹按惯例预交一个季度租金，原合同的保证金继续作为新合同的保证金。张四妹按双方的约定交纳了2015年6月13日至9月13日的一个季度租金2700元，但不久李子栋又以租金过低为由要求提高，张四妹不同意，李子栋表示不再将房屋租给张四妹，张四妹已经支付的租金也未退还。一审法院只以张四妹没有交费凭证为由，直接认定其拖欠租金是错误的。张四妹提交2015年6月至9月的租金收条可以间接证明其已经支付租金。2、一审程序违法。李子栋第一次起诉时，没有提供张四妹的身份信息，法院也予以立案，在开庭时李子栋没有合法有效的证据证明双方存在租赁关系，法院却主动对此进行调查取证。李子栋见不可能胜诉，对案件进行撤诉后，将第一次起诉时张四妹所交的材料从法院调取，再重新对张四妹起诉。法院在庭审时没有对张四妹提交的证据（2015年6月至9月的租金）作为对事实的了解进行调查及质证，也没有记录在案。3、从举证责任的分配来说，李子栋应举证证明张四妹拖欠租金。李子栋仅提供了出租协议，口头称张四妹拖欠其租金，证明力不足。张四妹提供的收条足以证实已经足额缴纳了租金。请求二审法院判令：1、依法改判张四妹不支付李子栋租金8100元、电费21.66元，李子栋退还张四妹保证金900元；2、一审及二审的诉讼费用由李子栋承担。
被上诉人李子栋答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。收条是2013年出具的，落款的时间是2013年6月13日，是张四妹涂改成了2015年6月13日。上诉人张四妹对一审查明的事实提出如下异议：1、张四妹从未拖欠房屋租金，一审认定张四妹2014年9月14日起未向李子栋支付租金是错误的。2、张四妹未拖欠2015年5月7日至5月31日的电费21.66元，张四妹在交付租金时已一并缴纳。被上诉人李子栋对一审查明的事实无异议。二审期间，上诉人张四妹向法院提交了如下新的证据：1、收据1份（复印件），李子栋2014年6月13日开具的，2014年6月13日至2014年9月13日张四妹支付租金的收据，证明张四妹缴纳了该期间租金，租金缴纳时间都是按照收据开具的时间顺延支付。2、收条1份（原件），张四妹新租住房屋的房东出具的2015年6月1日至2015年8月31日租金收条，证明张四妹搬离涉案房屋的时间。被上诉人李子栋对上诉人张四妹二审提交的新证据发表如下质证意见：对于证据1的真实性予以认可，确实是李子栋亲笔书写。对于证据2的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可，不是李子栋书写的。被上诉人李子栋在二审期间未向法院提交新的证据。经质证，
本院认为，张四妹二审期间提交的证据1收据，经李子栋确认，其真实性本院予以认可，但不能由此推定张四妹已经支付了2014年9月13日之后的租金，其证明目的本院不予采信；证据2是案外人开具给张四妹的，并非因本案租赁合同产生，也不能达到与其他证据相互佐证，从而证明张四妹搬离涉案房屋时间的效果，对该份证据本院不予采信。针对上诉人张四妹对一审认定事实提出的异议，
本院认为：张四妹所提供的证据，未能达到证明其主张或者反驳对方证据的效果，相较而言，李子栋提供的证据证明力更强，本院采信李子栋提供的证据。故张四妹对一审认定事实提出的异议不成立，本院不予支持。综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1、张四妹是否拖欠租金8100元以及电费21.66元；2、李子栋是否应当向张四妹退还保证金900元。关于第一个争议焦点，
本院认为，张四妹主张其已经支付了全部租金，不存在拖欠租金和水电费的行为，但其向法院提交的落款日期为“2015年6月13日”的收条中，落款日期的年份有较为明显的涂改痕迹,其真实性无法判定，一审法院对该份证据不予采信是正确的。张四妹应当对自己提供的证据的真实性、证明力等承担责任，其提交的证据没有达到证实自己的主张或者反驳对方证据的效果，应由张四妹承担不利后果。至于水电费的问题，李子栋提交了南宁铁路局南宁供电段水电费收费收据，证实张四妹在租住房屋的期间产生了21.66元的水电费用没有交清，张四妹应当向李子栋支付该笔费用。张四妹主张其已经结清全部的水电费，但未提供证据证实，其主张不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，
本院认为，双方当事人签订的《出租合同协议》第三条中约定：“……乙方（张四妹）未能履行本合同约定的义务，甲方（李子栋）不退还保证金。”张四妹在合同履行期间存在拖欠租金和水电费的行为，属于未按照合同约定履行的违约行为，李子栋有权不退还保证金。张四妹要求李子栋退还保证金900元的主张没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张四妹的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人张四妹已预交），由上诉人张四妹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理
审判员 黄 雪
代理
审判员 袁宇飞
二〇一六年六月二十日
书 记 员 符贵芳 搜索“”