广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法民一初字第2176号
原告：易春宏，女，汉族，1983年4月19日出生，住广东省茂名市茂南区，
委托代理人：杨书彬，广东华埠律师事务所律师。
委托代理人：赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。
被告：梅静，女，汉族，1975年8月10日出生，住湖北省襄樊市樊城区，
委托代理人：陈依明，男，汉族，1980年8月29日出生，住湖北省通山县，系被告的丈夫。
委托代理人：高海峰，广东嘉众律师事务所律师。
第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇霄边社区东门中路*号万达广场*栋1071商铺。统一社会信用代码为9144190066331940XX。
法定代表人：董强。
原告易春宏诉被告梅静、第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法由
审判员卢秀文适用简易程序独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行审理。后本案转为普通程序，由
审判长卢秀文、
人民陪审员李慧霞和
人民陪审员李秋月组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行审理。原告易春宏及其委托代理人杨书彬、赵宝琦，被告梅静的委托代理人陈依明、高海峰到庭参加诉讼，第三人世华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易春宏诉称：原告与被告通过第三人就被告拥有的位于东莞市××东××广场××房达成买卖意愿，于2015年7月28日签订《房地产买卖合同》，约定房屋价款为1200000元及其他权利义务。后原告依约向被告支付定金及向银行提交贷款申请材料。2015年11月1日，银行贷款审批通过。2015年11月4日，原告按照合同约定将首期款的尾款交给第三人托管，待担保公司垫资赎楼成功和房屋过户成功，被告即可获取全部购房款。但被告在第三人多次催促下，拒绝签署相关材料，导致赎楼不能遵照合同约定和计划进行，进而导致房屋交易至今无法完成。原告通过发函等方式敦促，被告依然拒绝履行义务。据悉，被告是因房价上涨而故意违约。故原告提起诉讼，请求判令：1.被告向原告双倍返还定金共400000元；2.被告赔偿原告在履行合同过程中支出的担保费、担保服务费、二手办证费等费用共18628元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告梅静辩称：原告主张的不是事实，应驳回原告的诉讼请求。被告因患病急需医疗费，于2015年7月28日在第三人的推荐下与原告签订《房地产买卖合同》。签约时，原告及第三人未如实披露原告的履约能力和资信能力,直至签约后三日，被告才得知原告有多套房产，不能以其本人名义进行贷款，需要以其侄女莫周霞的名义进行贷款，故被告降低了对原告履约能力的期待。2015年7月31日，原、被告签订补充协议，其后被告协助原告办理了贷款手续。但由于贷款银行认为莫周霞没有供楼的能力，一直要求莫周霞提供更多的资信证明，莫周霞直至2015年10月仍未补齐材料，导致贷款未能通过，经被告多次催促仍没有进展，故被告认为原告构成违约，本案不具有适用定金罚则的基础。第三人世华公司未到庭，亦未提供证据或提出质证意见，其于2016年6月12日向本院提交《民事答辩状》，述称：2015年7月28日，在第三人的居间下，原、被告签订《房地产买卖合同》，对双方的权利义务进行约定。后原告支付被告定金200000元，且按照合同约定申请了按揭贷款，贷款银行出具了相应的贷款承诺函，但被告拒绝办理赎楼手续，导致合同无法继续履行，经原告及第三人催促，被告仍拒绝履行义务。故第三人已履行居间义务，在本案中无需承担任何责任。
经审理查明：2015年7月28日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》，约定：被告将位于东莞市××东××广场××房屋（《房地产权证》编号为00797999）转让给原告，转让价格1200000元。签订合同时，原告须向第三人支付保证金10000元，该款在合同生效时自动转为定金；签订合同后10日，原告再补交定金190000元，该款于2015年7月31日前支付40000元，于2015年8月6日前支付150000元。签订合同后30日内，原告须签订并提交贷款的相关文件，原、被告双方均应按照银行的要求配合办理贷款手续，否则视为违约。签订合同且原、被告到房管部门签名确认后，原告支付首期款160000元，剩余楼款840000元由原告以按揭贷款方式向被告支付，在办妥过户且原告做好抵押登记或提供完税证明后，由贷款银行划入被告账户。如原告不能办理贷款，应在接到通知后30日付清剩余房款，否则视为违约。如被告未付清楼款或银行贷款，双方同意以担保公司融资贷款的方式提前还贷，原、被告双方均应配合，否则视为违约。违约的，逾期超过十日仍未履行合同义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。合同签订后，原告考虑可能无法办理贷款，于2015年7月31日与被告签订《关于万达广场1栋402号物业的补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定如原告因流水问题无法通过，导致合同无法正常交易，被告同意退回160000元给原告，40000元不予退回。如原告想继续履行合同，需追加50000元定金，正常交易情况下，过户当天房管所签名确认后支付110000元作为首期楼款。若无法继续履行合同，被告须退回定金总额80%给原告，在原告提出退款申请后十五日内付清。后由于原告在合同约定的期限内以案外人莫周霞的名义向招商银行股份有限公司东莞长安支行提交了关于案涉房屋的贷款相关文件，银行予以受理，原告称《补充协议》没有实际履行。2015年7月31日和2015年8月5日，原告分别向被告支付了定金20000元和定金180000元，被告出具收据予以确认。同年8月7日，被告及被告的丈夫陈依明在第三人的要求下，与案外人梁源等签订了《委托书》，委托梁源等办理案涉房屋提前还贷和消除抵押登记手续等事宜，具体包括办理《广东省房地产权证》注销抵押登记手续，签署注销的相关文件，领取《广东省房地产权证》等相关产权证明文件，协助买受人办理银行按揭贷款手续（包括公积金贷款），签署银行、担保公司、东莞市鼎业按揭服务有限公司等相关按揭贷款文件，及代为到银行或中国人民银行查询委托人的个人信用记录，签署银行《个人信用查询授权书》等相关文件及领取《个人信用报告》等。该《委托书》经过了广东省东莞市南华公证处的公证。两个多月后，因原告的贷款申请尚未获得银行核准，被告认为原告贷款不成功，被告于2015年10月12日通过手机短信向原告提出：1.提高转让价格为1280000元，贷款时间截至2015年11月30日止；2.解除合同，被告向原告退回定金；3.通过法律途径解决。原告对此不予同意，称第三人已告知原告贷款申请于2015年11月1日通过银行内部审核，贷款金额为659000元，即将可以放款，原告要求被告继续履行合同，办理消除案涉房屋抵押权的手续。但被告认为消除案涉房屋抵押权的手续应当由原告办理，故拒绝在垫资赎楼的相关文件上签名，经原告及第三人催促均未果。2015年11月27日，被告向原告发出《律师函》，要求原告于2015年12月6日前支付房屋余款，否则解除合同，没收定金。原告收函后于2015年12月4日亦向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同，尽快完成房屋产权转移，或双倍返还定金或支付违约金。双方协商不成，故成诉。在诉讼中，原、被告均同意解除《房地产买卖合同》，本院予以确认。另查，招商银行股份有限公司东莞长安支行于2015年12月24日向莫周霞出具了《个人贷款承诺书》，同意向莫周霞贷款695000元用于购买案涉房屋，并注明核准时间为2015年11月1日。2015年11月4日，原告以莫周霞的名义向东莞市鼎业按揭服务有限公司预存了案涉房屋的首期款341000元和供楼款7000元，并支付了案涉房屋的担保费9885元、担保服务费1500元、二手办证费2000元、查案费150元、银行评估费4750元、银行印花税33元、转账手续费50元等，有东莞市鼎业按揭服务有限公司的收款收据为证。同年2015年11月9日，原告以莫周霞的名义公证委托案外人钟志锋等办理过户交易等手续，支付了公证费260元。被告对此均不予确认。以上事实，有《房地产买卖合同》、《补充协议》、收据、《委托书》和《公证书》、结婚证、《证明》、银行贷款信息页面截图、微信和短信截图、《律师函》、邮政特快专递详情单、《个人贷款承诺书》、东莞市鼎业按揭服务有限公司的收款收据、公证费发票及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效，原、被告及第三人均应遵照合同的约定全面履行义务。原、被告确认现《房地产买卖合同》已解除，本院予以确认。本案的争议焦点是：原、被告哪一方违约。根据合同约定，原告应在2015年8月6日前付清定金200000元，在签订合同后30日内签订并提交贷款的相关文件。原告已履行上述合同义务，有收据、第三人的陈述为证。虽然原告至2015年12月24日才取得银行的《个人贷款承诺书》，但承诺书载明核准时间为2015年11月1日，期间并无证据显示贷款延迟的原因在于原告，案涉《房地产买卖合同》对贷款办理的最迟期间也没有作出约定，据此，不能认定原告在贷款问题上存在违约。其次，虽然银行同意贷款的金额为659000元，比案涉《房地产买卖合同》约定的以按揭贷款方式支付的楼款金额少，但由于原告于2015年11月4日以莫周霞的名义向东莞市鼎业按揭服务有限公司预存了案涉房屋的首期款341000元和供楼款7000元，比案涉《房地产买卖合同》约定的首期款金额有所增加，因此不会导致被告的合同利益受到损害。至于原、被告签订的《补充协议》，该协议约定的是原告无法取得贷款情形下原、被告的相关权利义务，而本案中原告已取得贷款，故原告主张《补充协议》没有实际履行，本院予以采信。由上，被告主张原告违约，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于消除案涉房屋抵押权即赎楼的问题，根据《房地产买卖合同》的约定，原，被告同意以担保公司融资贷款的方式提前还贷。被告及被告的丈夫在第三人的要求下，也与案外人梁源等签订了《委托书》，委托梁源等代为办理案涉房屋提前还贷和消除抵押登记手续等事宜，可见，原、被告及第三人约定赎楼的义务由被告履行。即使被告对此不予确认，但按照法律规定，被告作为卖方，其本身即有义务交付没有权利瑕疵的房屋给原告，这就包含消除其在案涉房屋上设定的抵押，因此，案涉房屋的抵押权应由被告负责消除。被告经原告及第三人催告，没有正当理由拒绝在垫资赎楼的相关文件上签名，被告构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定及案涉《房地产买卖合同》的约定，被告应承担双倍返还定金及赔偿损失的违约责任。其中，双倍返还定金的金额共400000元，损失部分按照原告提供的东莞市鼎业按揭服务有限公司的收款收据和公证费发票显示，数额为18628元，该款均为原告因履行案涉《房地产买卖合同》而实际支出的费用，被告应予赔偿。故原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告梅静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易春宏双方返还定金共400000元。
二、被告梅静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易春宏赔偿损失18628元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7580元，由被告梅静承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长
审 判 长 卢秀文
人民陪审员 李慧霞
人民陪审员 李秋月
二〇一六年六月二十日
书 记 员 汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。