河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫16民终1379号上诉人（原审被告）于展，女，汉族，1965年01月01日生，住川汇区，身份证号412701196501013548号。委托代理人徐春营、赵明，系河南明辨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王梦雅，女，汉族，1984年10月21日生，住周口市商水县，身份证号为412723198410210228号。原审被告彭秀秀，女，汉族，1988年12月12日生，系于展之女，住址，身份证号为412701198812123540号。
上诉人于展因与被上诉人王梦雅、原审被告彭秀秀房屋租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2015）川民初字第04243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于展的委托代理人徐春营、被上诉人王梦雅到庭参加诉讼。原审被告彭秀秀经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明，于展和彭秀秀系母女关系，2015年8月25日，于展、彭秀秀将周口市荷花市场1-18-142房屋的使用权转让给王梦雅，王梦雅通过银行转账方式给付彭秀秀现金50000元，当天，于展给王梦雅出具收据。收据涉及本案的内容为，荷花市场1-18-142房屋转让费50000元（含半年房租；从2015年8月25日起至2016年2月28日止）。为了便于经营，王梦雅对房屋进行了装修。2015年11月20日，周口市荷花市场强制性整体搬迁，王梦雅无法使用房屋的期限为3个月零8天。以上事实有当事人举证、庭审笔录在卷为证。原审法院认为，于展、彭秀秀对荷花市场1-18-142房屋享有六个月的使用权，将该使用权转让给王梦雅，属于有权处分；王梦雅自愿给付于展、彭秀秀使用费50000元，双方形成房屋使用权转让合同关系。周口市荷花市场强制性整体搬迁，导致当事人双方之间的房屋使用权转让合同依法解除。合同解除后，于展、彭秀秀应当返还王梦雅合同没有履行期间的损失；由于王梦雅给付于展、彭秀秀的使用费50000元明显高于正常的房屋租金，所以，王梦雅的损失依法酌定为30000元。关于王梦雅房屋装修费用问题，因王梦雅的该项损失没有依法评估，损失数额事实不清，王梦雅补充新的证据后可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决，一、于展、彭秀秀于判决书生效之日起十日内给付王梦雅30000元，二、驳回王梦雅的其它诉讼请求。宣判后，于展不服原判提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其理由如下，1、当事人双方就涉案房屋使用权的转让是真实意思表示，且已经履行完毕，租赁过程中受政府强制搬迁这一不可抗力因素导致房屋无法继续使用，于展对此不存在过错，王梦雅可依法通过政府补偿获得救济。于展不应承担返还义务。2、收取转让费是行业习惯，且于展出资对房屋进行了装修，购买了经营设备，王梦雅因此受益。且于展收取此费用是承租人对自己合同权利的概括转让而因此对次承租人收取的权利转让费，应予以支持，原审判令返还没有法律依据。王梦雅答辩称，于展的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，于展、彭秀秀与王梦雅约定转让房屋使用权，王梦雅向其支付了使用费50000元。后，因市场搬迁，导致王梦雅无法继续使用房屋，合同目的无法实现，系合同解除的法定事由。故原判于展、彭秀秀在合同解除后按照一定比例返还使用费并无不当，应予维持。于展上诉称政府搬迁系不可抗力，故其应免除返还责任。不可抗力指不能预见、不能避免及不能克服的客观情况，本案中，在于展转让房屋之前，政府就该市场的搬迁已经出台有实施方案等文件并作出公告，即于展对此有明确认知，但其仍转让房屋使用权，故其据此要求免责的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费344元由上诉人于展承担。本判决为终审判决。
审判长 何ＸＸ
审判员 武国旗
审判员 张海涛
二〇一六年六月二十日
书记员 吴海峰 微信公众号“”