山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1722民初1801号
原告：山东嘉林达物业服务有限公司，住所地：菏泽市中华西路47号。组织机构代码：66442271-6
法定代表人：贾峰，经理。
委托代理人:许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。
委托代理人：许泰晨，单县宏兴法律服务所法律工作者。
被告：邱峰，男，1972年8月22日出生，汉族，市民，住单县。
原告山东嘉林达物业服务有限公司与被告邱峰物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由
审判员石长战适用简易程序，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。
原告山东嘉林达物业服务有限公司的委托代理人许守娟、许泰晨与被告邱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东嘉林达物业服务有限公司诉称：原告分别于2009年3月22日、2012年5月28日与山东忠伟房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，于2012年9月1日与单县绿洲湾小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，2009年至今原告通过与开发商和小区业主委员会签订合同的形式为绿洲湾小区各业主包括本案被告提供物业服务，被告应当按合同约定交付物业服务费，被告经原告催要至今未履行付款义务，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费2346元及逾期付款利息,诉讼中原告变更诉讼请求，变更为要求被告向原告支付拖欠的物业管理费1955元（2010年12月至2015年12月31日）及逾期付款利息。
被告邱峰辩称：原告所诉至今未交物业费是事实。未交的原因是屋子一直漏雨，原告说的多次向我催要物业费不是事实，没有向我催要过物业费，我多次找原告维修房屋，也修过，一直未修好。
经审理查明：原告为支持自己的诉讼主张提交下列证据：1、山东嘉林达物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证、贾峰法定代表人身份证明、企业信息变更证明，证明原告是适格的主体。2、案外人山东忠伟房地产开发有限公司与菏泽嘉林达物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》两份、单县绿洲湾业主委员会与菏泽嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》一份。2009年3月22日《前期物业服务合同》约定：第七条：…（二）多层住宅：0.3元/月·平方米商业0.8元/月·平方米。第十条约定：物业服务费（按物业服务资金）按半年交纳，业主应在每年的5月底和12月底按两次履行交纳义务，逾期交纳的业主每天应支付物业公司应交总钱数的5%的违约金。2012年5月28日《前期物业服务合同》约定：第七条：…（一）商业用房：0.8元/月·平方米。（二）多层住宅：0.3元/月·平方米。单县绿洲湾业主委员会与菏泽嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》约定：第十七条约定：委托管理期限为3年。自2012年9月1日起至2015年9月1日止。合同期限满后双方均未提出异议的，本合同继续履行，并于合同期届满前30日内续签本合同。合同期满一方决定不再续签本合同的，应予本合同期满30日前通知对方。第二十二条约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。第三十三条：因房屋建筑质量和小区共用设施、设备的质量等由开发商承担责任的问题产生纠纷由开发商解决。证明：自2009年至今，原告通过与开发商及小区业主委员会签订合同的形式为绿洲湾小区各业主提供物业服务，原告是适格主体。原告依据合同约定对被告居住的小区以及被告提供物业服务，被告应当按合同约定交付物业服务费用，合同约定，多层住宅的物业服务费用每月每平方0.3元，商业门市每月每平方0.8元。3、2016年5月8日被告交纳电费收费单据，证明被告一直在小区内居住，接受原告提供的物业服务，该收费单据中附有告知请被告在每月6至10日之前交纳物业各项费用，逾期每日加收3%的违约金，证明原告对被告进行了告知，并且对被告所欠付的物业服务费进行了催要。4、被告邱峰欠物业服务费清单一份。证明被告邱峰从2010年12月至2015年12月31日尚欠1955元。对以上原告提交的证据经被告邱峰质证表示：电费单据属实，对三份合同真实性无异议，对关联性有异议，这些合同所有业主都不清楚，也没有公布，对物业服务费清单中所欠的物业费数额无异议，对其他证据无异议。原告山东嘉林达物业服务有限公司陈述：其所主张被告邱峰欠交的物业服务费1955元是根据被告房屋的建筑面积108.7平方米以及每月每平方米0.3元的收费标准计算而来，从2010年12月起至2015年12月31日止，逾期付款利息是按照每日百分之三的标准计算。
被告辩称：欠原告的物业费数额无异议。另查明，菏泽嘉林达物业服务有限公司于2015年4月10日名称变更为山东嘉林达物业服务有限公司。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、照片等证据在卷，且经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，山东嘉林达物业服务有限公司与山东忠伟房地产开发有限公司签订了分别于2009年3月22日、2012年5月28日两份《前期物业服务合同》，单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司于2012年9月1日签订的《物业服务合同》并且也由山东嘉林达物业服务有限公司实际提供了物业服务，故山东嘉林达物业服务有限公司与与山东忠伟房地产开发有限公司签订的两份《前期物业服务合同》及单县绿洲湾业主委员会与山东嘉林达物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，据此，原告与单县绿洲湾业主委员会签订的《物业服务合同》依法成立，本院依法予以确认。该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告为被告所居住的绿洲湾小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。被告答辩原告未向其催要过物业费，原告提交被告电费收费单据证明向其催要过，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告的观点本院不予采纳。据此法律规定，原告为被告所居住的绿洲湾小区提供了物业服务，被告做为该小区业主，应当及时交纳物业服务费，而未交纳物业服务费，即违约，原告依据上述证据（尚欠1955元）主张权利，本院依法予以支持。被告与山东忠伟房地产开发有限公司签订是《商品房买卖合同》，即房屋买卖关系，与本案不属同一法律关系，且不能将房屋质量问题，转嫁与原告嘉林达物业公司，拒交物业费用，对此，被告的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。被告认为有房屋质量问题，可另行主张权利。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。且单县绿洲湾小区为商住一体的小区，平时人流量大，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告山东嘉林达物业服务有限公司的物业服务存在一定的瑕疵，被告邱峰并非恶意拖欠物业费，故对原告山东嘉林达物业服务有限公司要求被告方支付相应的逾期付款利息的请求，本院不予支持。原告山东嘉林达物业服务有限公司在今后的物业服务中应加强管理，为业主提供更好的服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，
判决如下：
一、被告邱峰于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉林达物业服务有限公司2010年12月至2015年12月31日的物业服务费1955元。
二、驳回原告山东嘉林达物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邱峰负担（被告负担部分原告已先行垫付，待被告履行时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 石长战
二〇一六年六月二十日
书记员 刘 杰 来自：