山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终913号上诉人（原审原告）倪颉培。委托代理人孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴晗菲。被上诉人（原审被告）寇国华。被上诉人（原审第三人）威海市大豪置业有限公司，住所地：山东省乳山市银滩中豪度假村。法定代表人姜云军，经理。委托代理人王志华，该公司员工。
上诉人倪颉培因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳民初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，被告寇国华、吴晗菲与第三人威海市大豪置业有限公司（以下简称“大豪公司”）商品房销售合同纠纷，原审法院分别于2012年11月21日，2013年11月7日作出（2012）乳银民初字第4号、（2013）乳民初字第130号民事判决，判令第三人返还被告寇国华购房款680000元、返还被告吴晗菲购房款936386元，并承担违约金、利息及相关费用。判决生效后，第三人未履行付款义务，经被告寇国华、吴晗菲申请，该案进入执行程序。在执行过程中，原审法院于2014年7月17日查封了第三人名下的银滩中豪度假村万豪庭海苑小区23-3-205、23-3-705两栋房产。原告提出执行异议，对上述205号房产主张权利，并提供了其与第三人签订的落款时间为2012年9月19日的商品房买卖合同一份、加盖第三人财物专用章的收据一份（落款时间为2012年9月18日、金额为480700元、注明付款方式为转账）、房管部门出具的商品房预售合同备案登记证明复印件一份（注明备案时间为2012年9月21日）。经质证，被告寇国华主张商品房预售合同备案登记仅代表房地产开发企业履行了商品房预售合同备案义务，而不能作为房屋产权登记的依据，亦不能证明已完成房屋实质买卖，同时原告未能提供买卖房屋的资金来源、银行转账证明、税务部门统一印制的购房专用发票、房屋交接手续等，故原告的主张不成立。原审法院以（2015）乳执异字第1号执行裁定，驳回原告的执行异议。2015年5月15日，原告诉至原审法院称，2012年9月19日，原告与第三人签订了商品房买卖合同，购买第三人开发中豪庭海苑小区2-3-101室（现编号为23-3-205），原告按约定通过转账方式交纳了全部购房款480700元，2012年9月21日在乳山市房产管理局办理了预售合同备案登记，后原告委托第三人管理使用该房屋,故请求确认案涉房屋归原告所有，第三人协助原告办理房屋产权转移登记手续，并解除对案涉房屋的查封，停止强制执行。另查，案涉房屋登记簿中记载房屋所有权人为第三人，第三人未将案涉房屋实际交付原告。原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告虽与第三人签订了商品房买卖合同并交纳房款，但案涉房屋一直未交付，原告并未实际占有，亦未办理产权登记手续，原告对案涉房屋享有的权利不能阻却执行，故原告要求解除对案涉房屋的查封、停止强制执行的诉讼请求，理由不当，不予支持。原告要求确认案涉房屋归其所有、第三人协助原告办理房屋产权登记手续，因物权法规定不动产物权采取登记生效原则，在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得相应房屋的所有权，而在此之前，买受人与出卖人之间系是债的法律关系，原告作为买受人在案涉房屋未办理所有权转移登记手续的情况下主张确认房屋所有权，缺乏法律依据，不予支持。被告吴晗菲，第三人经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告倪颉培要求确认乳山市银滩中豪庭海苑小区23-3-205室房屋归原告所有，第三人协助原告办理房屋产权登记手续，并解除对案涉房屋的查封，停止强制执行的诉讼请求。案件受理费50元，由原告倪颉培负担。
上诉人倪劼培不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人的母亲周艳与被上诉人大豪公司及其当时法定代表人徐岩之间存在债权债务关系，经协商，被上诉人大豪公司将多套房屋抵顶给上诉人及周艳，用以偿还徐岩欠周艳的款项。后被上诉人大豪公司与上诉人签订商品房买卖合同、出具收款收据并在房管部门进行合同备案。被上诉人大豪公司曾将案涉房屋作为职工餐厅使用，双方便协商由被上诉人大豪公司继续使用一段时间。2013年8月，被上诉人大豪公司将案涉房屋还给上诉人，上诉人委托中介出售，房屋钥匙由中介公司保管，物业公司亦将上诉人记载为案涉房屋的业主。故此，上诉人已实际占有案涉房屋；
二、上诉人与被上诉人大豪公司的房屋买卖合同合法有效，被上诉人大豪公司应协助办理产权转移登记手续。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人寇国华、吴晗菲答辩称，一、经房管部门核查案涉房屋无纠纷的情况下原审法院予以查封，查封后出现房屋买卖合同备案情况，实际上房管部门的登记簿上并未显示该登记，且合同备案登记不产生物权效力，也不产生对抗他人的效力；
二、上诉人曾主张购买案涉房屋时一次性转账付款，在无法说明资金来源的情况下，又主张系通过抵顶购买房屋，而上诉人出示的抵账、还款协议与被上诉人大豪公司无关；
三、上诉人并未入住案涉房屋，其主张占有房屋属于虚假陈述。综上，原审判决正确，请求维持原判。
被上诉人大豪公司答辩称，其与上诉人签订商品房买卖合同并办理备案手续；被上诉人大豪公司欠付上诉人款项，以案涉房屋抵顶债务；上诉人购买时案涉房屋已达到交付条件，合同签订后双方办理交付使用手续；2015年10月份，被上诉人大豪公司办理案涉房屋所在小区的“大证”，此后才可以为业主办理产权登记手续。故案涉房屋属于上诉人所有。二审过程中，上诉人提交如下证据：被上诉人大豪公司出具的落款时间为2016年4月10日的书面证明一份，主要内容是：被上诉人大豪公司通过转账出售给周艳及上诉人的房屋已于2013年12月前全部交付；乳山市佳和物业服务有限公司出具的落款时间为2016年5月4日的书面证明一份，主要内容是：被上诉人大豪公司已于2012年9月将案涉房屋交付上诉人使用，但上诉人一直未交纳物业费，至2016年4月付清物业费；乳山市佳和物业服务有限公司出具的收款收据一份，载明2016年4月29日该物业公司以银行汇款的方式收取上诉人案涉房屋2012年9月至2016年12月的物业费2132元；乳山市瑞海房产营销策划中心出具的落款时间为2016年3月19日的书面证明一份，主要内容是：2013年8月份，周艳委托该公司出具案涉房屋在内的5套房屋，并将房屋钥匙交给该公司保管，但至今未售出一套。上诉人拟证实被上诉人大豪公司已将案涉房屋交付上诉人，上诉人占有使用该房屋。经质证，被上诉人大豪公司对上述证据均无异议，被上诉人寇国华、吴晗菲主张案涉房屋于2014年被原审法院查封，而上述证据均是2016年形成，与本案无关。另查，原审过程中，上诉人提交还款协议书复印件一份，主要内容是：上诉人于2012年3月出借给案外人昕朔东方投资有限公司（以下简称“昕朔公司”）265万元，被上诉人大豪公司作为该笔借款的保证人在该协议上加盖公章。上诉人主张昕朔公司的法定代表人是徐岩，而徐岩亦曾是被上诉人大豪公司的法定代表人，上诉人及其母亲周艳曾投资加盟昕朔公司的项目，后昕朔公司无法返还加盟费，徐岩便将案涉房屋抵顶给上诉人。再查，上诉人针对案涉房屋向原审法院执行部门提出执行异议时称，徐岩欠上诉人的款项，便用案涉房屋抵顶债务，故上诉人的购房款并非以现金支付，由于种种原因，该房屋一直未交付使用。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，因案涉房屋登记于被上诉人大豪公司名下而被原审法院查封，则上诉人应就其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，上诉人未提供充分证据证实其主张的以房抵债的事实。虽然上诉人提供了其与被上诉人大豪公司签订的商品房买卖合同及被上诉人大豪公司出具的收款收据，但是对于被上诉人大豪公司与案外人昕朔公司、上诉人及其母周艳与昕朔公司系何种法律关系，案外人徐岩与本案的法律关系、上述各方的债权债务关系是否存在、以房抵债的情况何时发生等事实均无直接证据予以证实，即在上诉人主张的基础法律关系尚无法确定的情况下，仅依据上述商品房买卖合同及收款收据无法认定以房抵债的情况。其次，现有证据难以认定上诉人已占有使用案涉房屋。上诉人在向原审法院提出执行异议时认可由于种种原因，房屋一直未交付使用。在本案一审时亦未提供证据证实房屋占有情况。二审过程中，虽然提交了中介单位及物业公司出具的书面证明、交纳物业费的收据等，但是该部分证据明显是原审判决作出后形成，既与上诉人自认的事实矛盾，亦无法证实上诉人的该项主张。基于上述事实及理由，本院无法认定上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人倪劼培负担。本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 蒋 涛
代理
审判员 郭林涛
二〇一六年六月二十日
书 记 员 孟丽丽 来源：百度“”