重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初3742号
原告:重庆渝足物业管理有限公司（组织机构代码79589803-6）,住所地重庆市大足区北环二路东段9号御墅林枫1-2-3号。
法定代表人：周代文，该公司董事长。
委托代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
委托代理人：杨奎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
被告:曾凡龙,男,1974年11月14日出生,汉族,重庆市大足区人。
原告重庆渝足物业管理有限公司诉被告曾凡龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，由
代理
审判员杨飞适用小额诉讼程序，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告重庆渝足物业管理有限公司的特别授权委托代理人杨奎，被告曾凡龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆渝足物业管理有限公司诉称：2013年12月30日，原告与重庆启帆地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，服务期限为2013年12月31日至2015年12月30日。合同约定由被告为原告房屋所在的重庆市大足区某镇某小区提供物业服务，并同时约定了物业费的收取办法及双方的权利、义务。被告所有的房屋位于该小区内，原告按前期物业服务合同履行了物业服务，但被告未按合同约定交纳相关费用，后该小区成立了业主委员会。2014年8月，原告函告该小区业主委员会，要求解除前期物业服务合同，后该小区业主委员会函告原告要求原告三个月撤离，原告于2014年11月撤离。截止原告撤离时被告尚欠原告物业服务费943元未缴纳，经催收无果后现原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业服务费、水电公摊费、二次供水费等共计943元及违约金（违约金以943元为基数，自2014年11月1日起按日千分之三计算至本金还清为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告曾凡龙辩称：1、原告关于被告欠交的物业服务费及水电公摊费有误；2、被告停靠在小区门口货车电瓶被人偷盗，原告的保安未配合被告调取相关的监控录像，此为被告欠交物业服务费的根本原因；3、2013年被告向原告交纳了13个月的物业服务费，多交纳的物业服务费原告未退还被告；4、本案涉及未交纳物业服务费的房屋登记在被告曾凡龙名下，该房屋的建筑面积为73.9㎡。原告重庆渝足物业管理有限公司为支持其诉讼请求向本院举示如下证据材料：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书，用以证明原告的基本身份情况及原告系本案适格诉讼主体；2、前期物业服务合同二份，用以证明原告与被告物业所在的小区的房地产开发公司签订了前期物业服务合同，约定了物业服务费的标准，暨高层建筑为1元/月/㎡。3、故障维修记录13张、工程整改维修单6张、装修监督记录表7张、保安巡查记录29张、出入人员、物品进出登记表23张，用以证明原告与房地产开发商签订前期物业房屋合同后，为该小区提供了物业服务，原告享有按合同约定收取物业服务费的权利。4、函告一份、回复函、通知，用以证明原告函告重庆市大足区某镇某小区业主委员会及当地居委会，原告将于2014年8月31日时撤离该小区，不再为小区提供物业服务。后应业主委员会的要求，原告再次为该小区提供三个月的物业服务至2014年10月31日撤离该小区。5、2014年10月份缴纳电费发票及函告、电梯维保发票8至10月三份及维保记录单7张、嘉禾电梯合同终止协议，10月份电梯运行巡查表1张、五金二期维修表、巡逻签到表3、保洁签到表1，用以证明原告依据该小区业主委员会的通知要求再为五金市场二期提供三个月的服务，原告履行了物业服务，缴纳了相关的费用，原告有权享有按合同约定收取物业服务费的权利。6、函告，用以证明原告函告该小区业主委员会，原告于2014年10月31日正式撤离该小区，不再为该小区服务。被告曾凡龙未向本院举示与本案有关的证据材料。针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：被告曾凡龙对原告举示的证据1、2、3、4、5、6质证后均表示认可，但坚持认为其车辆电瓶被盗后属于原告的监管责任，其不愿意支付物业服务费。经庭审质证，本院对原、被告举示的证据做如下认证：对原告举示的证据1、2、3、4、5、6，因被告质证后对其认可，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。对被告辩解其车辆被盗不交纳物业服务费的意见，因其无相关证据的支持，本院不予采纳。本院根据原告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列法律事实：2011年1月1日，原告重庆渝足物业管理有限公司与“重庆市大足区某镇某小区”房地产开发商重庆启帆房地产有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为“重庆市大足区某镇某小区”提供物业服务，其中合同第六条第一款约定：“第六条本物业管理区域物业服务费收费选择如下方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：仓库：0.50元/月·平方米；高层住宅：0.8元/月·平方米；商业物业:1.00元/月·平方米；娱乐等物业：1.00元/月·平方米（最终以县发改委批复单价为准）。”第二十六条约定：“除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业服务收费千分之三的标准向甲方、业主支付违约金。”第三十一条约定：“本合同期限自2011年1月1日至2013年12月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”以上前期物业服务合同到期后，原告重庆渝足物业管理有限公司与“重庆市大足区某镇某小区”房地产开发商重庆启帆房地产有限责任公司、及“重庆市大足区某镇某小区”业主委员会三方又于2013年12月30日共同签订了《前期物业服务合同》一份，其中该合同第六条第一款、第二款约定如下：“第六条本物业管理区域物业服务费收费选择如下方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：仓库：0.60元/月·平方米；高层住宅：1.00元/月·平方米；商业物业:1.5元/月·平方米；娱乐等物业：2.00元/月·平方米（最终以县发改委批复单价为准）。乙方应对物业管理区域内的公用的设施、设备的管理、维护，对其住宅、商业公共的用水、用电量乙方具有管理、收取并向相关部门交纳之责。”第二十七条约定如下：“甲方违反本合同第六条、第七条的约定，未按时交纳物业服务费用的，应按每日服务收费的千分之三向乙方支付违约金。”第三十条约定如下：“本合同期限自2013年12月31日至2015年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十七条约定：“住宅高层二次供水所产生的电费由相关人员承担（六楼以上含六楼），并由乙方代为收取，向电力部门按时交纳。”2014年8月1日，原告向“重庆市大足区某镇某小区”业主委员会发函称将于2014年10月31日撤离该小区。服务期满后，原告于2014年10月31日24时正式撤离该小区。另查明：被告所有的位于“重庆市大足区某镇某小区”某号房屋的建筑面积为73.9㎡，被告自2014年1月1日起至2014年10月31日共计10个月未交纳物业服务费。水电公摊费原告一直按10元/月/户计收。原告口头称二次供水费用按0.75元/吨计收，但未向本院举示相关的证据用以证明，被告对二次供水费用不予认可。以上费用经原告多次催收无果后，现原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业服务费、水电公摊费、二次供水费等共计943元及违约金（违约金以943元为基数，自2014年11月1日起按日千分之三计算至本金还清为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。
原告重庆渝足物业管理有限公司与被告小区房地产开发商重庆启帆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告重庆渝足物业管理有限公司与“重庆市大足区某镇某小区”房地产开发商重庆启帆房地产有限责任公司、及“重庆市大足区某镇某小区”业主委员会三方共同签订的《前期物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，第一份《前期物业服务合同》系“重庆市大足区某镇某小区”建设单位与原告重庆渝足物业管理有限公司签订的，内容合法，应确认为有效，作为小区业主的被告曾凡龙应当遵照该合同约定履行合同义务。该合同到期后，原告重庆渝足物业管理有限公司与“重庆市大足区某镇某小区”房地产开发商重庆启帆房地产有限责任公司、及“重庆市大足区某镇某小区”业主委员会三方共同签订了新的《前期物业服务合同》一份，继续由原告为该小区提供物业服务至2014年10月31日原告撤离该小区时为止。该份合同亦内容合法，应确认为有效，作为小区业主的被告曾凡龙应当遵照该合同约定履行合同义务，应按照该合同约定的标准继续计算相关物业服务费用。以上两份《物业服务合同》均系合法有效的合同，签订该合同亦系各方当事人的意思表示，该意思表示真实有效，被告曾凡龙系该“重庆市大足区某镇某小区”的业主，“重庆市大足区某镇某小区”业主委员会的意思表示必然对被告曾凡龙有约束力，即该物业服务合同必然溯及被告曾凡龙。关于物业服务费和公摊费用。首先，关于物业服务费，
本院认为，支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据原告举示的两份《前期物业服务合同》及庭审查明的被告所有的物业系高层，2013年12月31日前按0.8元/月/㎡计收的物业服务费（按建筑面积计算）的事实；2014年1月1日起至2014年10月31日止按1元/月/㎡计收的物业服务费（按建筑面积计算）的事实。两份《前期物业服务合同》对物业服务费的标准作了明确约定，原告重庆渝足物业管理有限公司向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，原告重庆渝足物业管理有限公司作为被告小区的物业服务单位，已按照合同约定履行了义务，向被告曾凡龙提供了物业服务，被告曾凡龙也应当按照合同约定履行交纳物业服务费、公摊费的义务。本案中，被告曾凡龙所有的房屋系普通高层住宅，其建筑面积为73.9㎡，被告曾凡龙自2014年1月至2014年10月止均未缴纳物业服务费及房屋公摊费用。根据庭审查明的收费标准，被告曾凡龙应该缴纳的物业服务费为739元（2014年1月至2014年10月为：73.9㎡×1元/月/㎡×10月=739元）。其次，关于水电公摊费和二次供水费用，
本院认为，水电公摊费用系为维护小区公用设施的正常运作而必须的经费，原告作为物业服务公司在管理相关公用设施，原告主张按10元/月/户计算水电公摊费用符合法律规定，本院依法予以支持，被告共计拖欠10个月的水电公摊费100元未缴纳。二次供水费用，因原告未向本院举示充分的证据用以证明其代被告垫付了二次供水的费用，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，被告共计欠原告物业服务费739元、水电公摊费100元，共计为839元。现原告重庆渝足物业管理有限公司诉请的物业服务费和水电公摊费、二次供水费等共计为943元，本院依法对原告诉讼请求的合理部分即要求被告支付物业服务费和水电公摊费共计839元予以支持。关于原告重庆渝足物业管理公司要求被告曾凡龙支付违约金的诉讼请求。
本院认为，因被告曾凡龙未履行支付物业服务费的义务，已经构成违约。虽然原告重庆渝足物业管理有限公司与“重庆市大足区某镇某小区”房地产开发商重庆启帆房地产有限责任公司、及“重庆市大足区某镇某小区”业主委员会三方共同签订《前期物业服务合同》第二十七条明确对违约金计算方式进行了约定，但庭审过程中，被告申请本院依法对原告过高的违约金计算方式进行降低。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告计算违约金的方式标准较高，超过了一般金钱给付义务的实际损失。结合本案实际，本院酌情认定违约金以被告未付的物业服务费、水电公摊费839元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算违约金直至付清为止，对原告关于违约金合理部分的诉讼请求予以支持。对被告辩称其汽车电瓶被盗，不应该交纳物业服务费的意见，因其未向本院举示充分的证据用以证明其汽车电瓶被盗与原告履行物业服务之间有因果关系，故对其辩解意见不予采信。
被告同时辩称其2013年度多交纳的一个月物业服务费应该抵扣后面未交的物业服务费的意见，亦因其未向本院举示相关的证据用以证明该主张，本院对该辩解意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告曾凡龙于本判决生效后五日内支付原告重庆渝足物业管理有限公司2014年1月至2014年10月的物业服务费、水电公摊费共计为839元，并自2016年5月17日起以839元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算违约金至本金还清止；
二、驳回原告重庆渝足物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告曾凡龙负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理
审判员 杨 飞
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陈圣丹 微信公众号“”