湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2108号上诉人（原审被告）长沙华阳房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区木莲东路59号天赐良园小区B5栋1101房。法定代表人龙少波，董事长。委托代理人周玉兴，湖南开阳律师事务所律师。委托代理人崔斌，湖南开阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）郭芬，女，1978年11月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托代理人周战，男，1976年2月24日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被上诉人（原审原告）周战，男，1976年2月24日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。
上诉人长沙华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）因与被上诉人周战、郭芬商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第04055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由
审判员何豪杰担任
审判长，与
审判员曾庆军、
代理
审判员黄琦共同组成合议庭，由
书记员何冰洁担任记录，于2016年5月5日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人华阳公司的委托代理人周玉兴、崔斌，被上诉人周战，被上诉人郭芬的委托代理人周战到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2013年3月31日，周战、郭芬与华阳公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定：1、周战、郭芬购买华阳公司开发的位于长沙市××植物园路××号山水霖城第1栋幢N单元1304号房屋，总房价为582725元，周战、郭芬选择一次性付款方式付款。2、合同第九条约定，华阳公司应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付给周战、郭芬。3、商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出具由相关职能部门出具的《单位工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防检验合格报告》、《电梯安全检验合格证》等证明文件，并签署房屋交接单。4、除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未能在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。5、合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，周战、郭芬一次性支付了全部购房款。2013年12月27日，湖南省特种设备检验检测研究院对山水霖城1栋电梯设备进行了检验，检验结论为“合格”。2014年1月20日，施工单位、设计单位、监理单位、建设单位对山水霖城1栋进行了联合验收，结论为“同意验收”。2014年6月16日，长沙市公安消防支队对山水霖城1栋、2栋进行了消防验收，结论为“该工程消防验收合格”。另查明，1、2011年3月27日，长沙市规划监察执法支队雨花区大队向华阳公司出具《责令停止建设通知书》，内容为“长沙华阳房地产开发有限公司，你公司开发建设的‘山水霖城’项目因被中央新闻媒体曝光，根据上级要求，现责令你公司即日起停止建设，等候处理。”2、华阳公司曾于2014年1月初通过电话、短信、登报等方式通知周战、郭芬等业主于2014年1月21日办理收房手续，但华阳公司不能在2014年1月21日提供《工程质量竣工验收记录》等证明文件，周战、郭芬等业主拒绝收房。3、2014年10月10日，周战、郭芬通过长沙市昊顺物业管理有限公司办理了收房手续。原审法院认为：周战、郭芬与华阳公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，双方均应依照合同的约定全面履行合同义务。《长沙市商品房买卖合同》约定华阳公司在交付房屋时应当出示《单位工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防检验合格报告》、《电梯安全检验合格证》等证明文件，华阳公司在2014年1月21日不能出示相关报告，周战、郭芬拒绝收房符合法律规定。对周战、郭芬要求华阳公司出示《单位工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防检验合格报告》、《电梯安全检验合格证》等证明文件的诉讼请求，该院予以支持。庭审过程中，华阳公司向周战、郭芬出示了上述证明文件，该院予以确认。《长沙市商品房买卖合同》约定华阳公司应当在2013年10月31日前将房屋交付周战、郭芬使用，华阳公司2014年6月16日办理消防验收手续后并未通知周战、郭芬，周战、郭芬于2014年10月10日办理收房手续，华阳公司构成违约，对周战、郭芬要求华阳公司支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。华阳公司辩称其于2011年3月27日因政府原因停工，属于合同约定的可以据实延期的情形，因周战、郭芬与华阳公司之间于2013年3月31日才签订合同，签订合同的时间发生在停工之后，因此，对于华阳公司的上述抗辩意见该院不予支持。《长沙市商品房买卖合同》约定华阳公司应按日万分之五的标准向周战、郭芬支付延期交房违约金，该院认为，该违约金标准约定过高，酌情将违约金标准调整为按日万分之一计算，华阳公司延期交房343天，周战、郭芬主张按339天计算，该院予以确认，华阳公司应当支付周战、郭芬违约金20276元（591143元*0.0001*343）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、华阳公司向周战、郭芬出示《单位工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防检验合格报告》、《电梯安全检验合格证》等证明文件（已履行）；
二、华阳公司于判决生效后十日内支付周战、郭芬违约金20276元；
三、驳回周战、郭芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由华阳公司负担。
上诉人华阳公司不服原审判决，向本院上诉称:一审判决对于合同约定的免责事由“双方对于政府或垄断企业原因造成在规定日期未达到使用条件的不属于出卖人责任”多有误解。一审判决仅仅从时间上的先后而为认定免责事由的有无，实属对合同条款的误解。要知道，无论合同何时签订，只要合同约定事由之影响力存在，即属合同约定的免责事由。一审以形式上的“时间先后”而非实质上的“影响力”作为判断因果有无之准据，于法无据，亦有违学理和常识。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决，判令发回重审或直接改判驳回一审原告的诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人周战、郭芬答辩称：我们不同意上诉人的意见，这不属于简单的先后程序，开发商本身存在欺诈行为。我们是2013年买的房子，而上诉人在2011年就收到市政府发布的停工通告，在我们买房的时候他们没有告知我们停工的事实，而且经销商还出具了所有能够销售房屋的手续。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：综合上诉人华阳公司与被上诉人周战、郭芬的诉辩意见，本案二审争议的焦点为华阳公司是否应对延期交房承担违约责任。华阳公司上诉称，其于2011年3月27日因政府原因停工，属可以免责的事由。首先，本案所涉合同于2013年3月31日才签订，发生在停工之后，上诉人华阳公司明知已有停工的事由还与被上诉人周战、郭芬签订合同，其有过错，不能因此事由免责；其次，根据《中华人民合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，华阳公司因政府原因停工造成延期交房，也应向被上诉人周战、郭芬承担违约责任。综上，原审认定上诉人华阳公司应对延期交房承担违约责任并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人长沙华阳房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2270元，由上诉人长沙华阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理
审判员 黄 琦
二〇一六年六月二十日
书 记 员 何冰洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自