湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0117民初1050号原告涂从喜，医生。委托代理人杜化文。被告毛玉胜。委托代理人周忠平、李超，湖北乾泰律师事务所律师。
原告涂从喜与被告毛玉胜确认合同有效纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员魏芳于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告涂从喜及其委托代理人杜化文、被告毛玉胜及其委托代理人周忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涂从喜诉称，2004年10月16日，被告毛玉胜与原告签订一份武汉市存量房买卖合同（以下简称诉争合同），约定被告将坐落于武汉市新洲区邾城街衡州大道174号砖混结构自有房屋（以下简称诉争房屋）出卖给原告涂从喜，房屋建筑面积为374.33平方米，用地面积为138.24平方米，房屋所有权证号为武房权证新字第××号，土地使用权证号为武新20**字第126号；房屋成交价为30万元，合同签订后付29万元，余款1万元在办理完过户手续时付清；合同还约定过户手续由原告涂从喜办理。2004年10月28日，原告向被告支付29万元，被告出具收条一份。2004年11月28日，双方办理了买卖房屋的书面交接手续。2005年8月，办理了房屋所有权及土地使用权转移登记手续，权利人均变更为原告涂从喜。2005年9月3日，被告毛玉胜之妻巴丹桂收取原告房屋余款1万元，并出具收条一份，注明：房屋款已结清。至此，原、被告之间的房屋买卖自合同订立，到付购房款、交房、过户，已经依法完成全部手续，其双方买卖合同有效，且买卖行为成立有效，故诉请人民法院，要求：
一、确认原、被告签订的武汉市存量房买卖合同有效；
二、买卖行为有效；
三、诉讼费用由被告负担。原告涂从喜为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告涂从喜的身份证、户口本，拟证明原告具有诉讼主体资格；证据二、2004年10月16日武汉市存量房买卖合同一份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；证据三、2004年10月28日收条一份，拟证明被告毛玉胜收取购房款29万元的事实；证据四、2004年11月18日房屋交接协议一份，拟证明被告毛玉胜向原告涂从喜移交房屋的事实；证据五、2005年9月3日巴丹桂收条一份，拟证明原告向被告毛玉胜之妻巴丹桂支付购房余款1万元的事实；证据六、房屋所有权证、土地使用权证各一份，拟证明诉争房屋已经进行权利人转移登记的事实；证据七、2005年6月3日毛玉胜的复议申请书一份、租赁协议一份，拟证明原、被告之间的买卖合同是真实的，原告接受被告移交的房屋后，在2005年5月将房屋租赁给他人。
被告毛玉胜辩称，原、被告之间签订的武汉市存量房买卖合同系虚假合同，其目的是为了规避在案外人吴建平诉毛玉胜一案中，法院对被告毛玉胜的房产采取的保全措施，该武汉市存量房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效，双方的买卖行为亦无效。被告毛玉胜为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、新洲房管局档案一份，其中含毛玉胜原房产证（证号：武房权证新字第××号）和武汉市房产交易权属登记申请表，拟证明被告毛玉胜在2005年4月7日才取得诉争房屋的所有权，以及原告涂从喜假冒被告签名办理房产转移登记；证据二、土地登记审批表复印件一份，拟证明被告毛玉胜取得诉争房屋的土地使用权时间为2005年3月28日；证据三、武汉市新洲区人民法院（2005）新邾民初字第117-2号民事裁定书一份，拟证明法院依照案外人吴建平的申请，对毛玉胜的房屋采取财产保全措施的事实。经庭审质证，被告毛玉胜对原告涂从喜提交的证据一无异议；对证据二认为系虚假合同，理由为该合同实际签订日期应该是在2005年8月上旬，签订合同的目的是为了对抗法院对诉争房屋进行的查封，故将日期提前至合同注明的日期，即2004年10月16日，其实在2004年10月16日诉争房屋尚未办理房产证及土地使用权证；对证据三有异议，认为不属实，收条出具的时间不属实，应为2015年8月上旬，收条内容也不属实，被告并未收到原告涂从喜的借款及房屋款；证据四房屋交接协议不属实，实际出具时间亦为2015年8月上旬；证据五有异议，不是巴丹桂出具，巴丹桂不识字，当时也不在家；证据六有异议，均系原告涂从喜在被告毛玉胜不在场的情况下假冒被告的签名非法办理；证据七中复议申请书真实性有异议，不是被告毛玉胜签名，租赁协议真实性有异议，其目的仍然是为了对抗法院对诉争房屋进行的查封。原告涂从喜对被告毛玉胜提交的证据一、二、三的真实性均无异议，认为并未假冒被告毛玉胜的签名办理产权转移登记手续，诉争合同系2004年10月16日签订，其中房屋的房产证号及土地使用权证号均是在两证办理后填入。上述原告涂从喜提交的证据一、被告毛玉胜提交的证据一、二、三，双方对其真实性互不持异议，上述证据能够证明与本案相关的事实，本院予以采信。原告涂从喜提交的证据二、三、四，与本案具有关联性，被告毛玉胜对其签名均予以认可，认为时间不属实，但不能认定证据系虚假的，被告认为并未收到证据三收条中载明的款项，但未提交反证，故原告提交的证据二、三、四，本院均予采信。原告提交的证据五及证据七中的复议申请书，被告毛玉胜对其本人签名及其妻子巴丹桂的签名真实性均有异议，但未向本院提交足以反驳的证据，本院对该两份证据予以采信。原告提交的证据六系有关行政管理部门颁发，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的证据七中的租赁协议书客观真实，与本案相关联，被告毛玉胜对其反驳理由未提交证据证实，本院不予支持，对该证据本院予以采信。
经审理查明，位于武汉市新洲区邾城街衡州大街174号的一栋三层混合结构房屋，系被告毛玉胜取得建设用地批准后，于1994年取得《建设工程规划许可证》，并在2004年之前建成后入住。之后，被告毛玉胜与原告涂从喜签订一份武汉市存量房买卖合同，约定被告毛玉胜将前述房屋卖给原告涂从喜，约定房屋成交价格为30万元，双方签订合同之日原告涂从喜支付29万元，余款1万元在办理完转移过户手续时付清，合同还补充约定过户手续由原告涂从喜办理。原、被告均在该合同上签名并捺印，合同落款的签订时间为2004年10月16日。合同签订之后，原告涂从喜向被告毛玉胜支付购房款，被告毛玉胜向原告涂从喜出具收条一份，载明：“今收到涂从喜交来购房屋款弍拾玖万元整￥290000.00元注：2002年11.26号借款壹拾伍万元￥150000.00元。至2004年10月26日连本加息共计人民币大写弍拾万零陆仟弍佰另伍元整￥206205.00元。下剩83795.00元已付现金毛玉胜2004年10.28号”。被告毛玉胜还向原告涂从喜移交了房屋，双方签订了房屋交接协议一份，协议落款时间为2004年11月18日。2005年5月18日，原告涂从喜将诉争房屋出租给他人。2005年3、4月间，被告毛玉胜补办了诉争房屋的土地使用权证及房屋所有权证。之后，诉争房屋办理产权转移登记，原告涂从喜于2005年8月30日取得房屋所有权证（编号为武房权证新转字第××号），2007年1月10日取得房屋的土地使用权证【编号为武新国用（2007）第转038号】。2005年9月3日，原告涂从喜向被告毛玉胜之妻巴丹桂（现已故）支付了购房余款1万元，巴丹桂向原告涂从喜出具了收条一份，载明：“今收到涂从喜房款壹万元正。（￥10000.00）房物款已结清。收款人：巴丹桂”。另查明，因案外人吴建平诉毛玉胜、毛永生民间借贷纠纷一案，本院于2005年5月21日以（2005）新邾民初字第117-1号民事裁定查封了当时登记在被告毛玉胜名下的诉争房屋。为此毛玉胜作为申请人向本院提出书面复议，主要理由为诉争房屋已于2004年10月16日转让给涂从喜，涂从喜已付清转让款，房屋已经交付使用，毛玉胜对房屋已无支配权。2005年8月19日，本院作出（2005）新邾民初字第117-2号民事裁定，解除了对诉争房屋的查封，作出裁定的事实理由为：吴建平对毛玉胜、毛永生所借款本金15万元撤回起诉，只要求支付利息4万元，因而不宜继续查封。
本院认为，原告涂从喜与被告毛玉胜签订的存量房买卖合同是否有效是本案争议的焦点。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告涂从喜与被告毛玉胜均系具有缔约能力的民事主体，双方在平等、自愿的基础上，协商一致签订的存量房买卖合同已经依法成立。且该合同不具备上述任一无效情形，自成立时起即发生法律效力，系有效合同。
被告毛玉胜辩称双方签订合同的目的是为了规避法院对诉争房产的查封，原告涂从喜不予认可，且根据原告提交的证据，可以证实诉争合同签订及合同主要义务履行的时间均在法院采取保全措施之前；同时根据被告毛玉胜提交的（2005）新邾民初字第117-2号民事裁定，亦能反映诉争合同并未损害他人利益，也不能证实具有非法目的，被告毛玉胜辩称合同无效的理由本院不予支持。虽然原、被告签订合同之时，诉争房产并未进行房产所有权及土地使用权登记，但被告毛玉胜系合法建造房屋，因其建造行为而原始取得诉争房屋的物权，有权对诉争房产进行处分，原、被告之间签订的买卖合同也不因诉争房产有无进行产权登记而影响效力。原、被告签订的买卖合同有效，原告给付购房款、被告向原告交付房屋，均系双方履行合同作出的真实意思表示，符合法律规定，亦为有效的民事法律行为。综上，原、被告签订的武汉市存量房买卖合同系有效合同，双方的买卖行为有效，原告涂从喜的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、原告涂从喜与被告毛玉胜签订的武汉市存量房买卖合同有效；
二、原告涂从喜与被告毛玉胜之间的房屋买卖行为有效。本案受理费500元，由被告毛玉胜负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 魏芳
二〇一六年六月二十日
书记员 万丹