杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0108民初1487号原告杨鹏伟。被告杨培培。被告马骏。以上两被告共同委托代理人（特别授权）方明，北京盈科（杭州）律师事务所律师。第三人杭州满懿房地产咨询有限公司，住所地杭州市下城区绍兴路161号野风现代中心北楼15A层（实际楼层14层）。法定代表人梅虹。委托代理人（特别授权）郑燕芳，系公司员工。第三人马骥。
原告杨鹏伟与被告杨培培、马骏、第三人杭州满懿房地产咨询有限公司、马骥房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月24日立案后，依法由
审判员季隽虹适用简易程序于2016年5月10日公开开庭进行审理。原告杨鹏伟、被告杨培培与马骏的委托代理人方明、第三人杭州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿咨询公司）的委托代理人郑燕芳、第三人马骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨鹏伟诉称：2015年11月19日原告与被告、第三人中介公司签订《房地产买卖居间合同》，原告购买被告位于杭州市滨江区西兴街道铂金时代公寓5幢1单元2003室的房产一处，房屋总价款2180000元，定金40000元，第三人马骥作为被告的代理人在合同上签字。合同约定：上述合同签署后20日内原被告签订正式的房屋转让合同，若是被告未能依约签订房屋转让合同，则应双倍返还定金。合同签订后原告向被告支付40000元购房定金，被告杨培培的代理人向原告出具定金收条。被告与其代理人于2015年12月26日去中介公司签订正式合同，但在签订合同过程中因房价上涨而拒绝继续签订合同。现合同约定的签署正式合同日期已过，原告多次找被告协商签订房屋买卖合同事宜，被告却以房价上涨为由迟迟不予签订合同，后来确定不再出售房产，但是只返还定金40000元，并未按照合同约定赔偿违约金。后经查，两被告系夫妻关系，第三人即代理人马骥系被告的弟弟。原告认为，被告的违约行为导致房屋买卖交易不能完成。根据合同约定及相关法律规定，原告有权要求被告按约定赔偿原告违约金并支付利息，故提起诉讼，请求依法判令被告向原告赔偿违约金40000元，并按照银行同期贷款利率支付至实际清偿之日止的利息。
被告杨培培、马骏辩称：原告所诉与事实不符，而且没有相应的证据与事实。双方签订的居间合同未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效应。系争房屋产权人为被告，第三人马骥在以被告名义与原告签订居间协议时，并未得到被告的授权，被告在知道无权代理行为后，明确告知原告不同意出售房屋，因此第三人行为系无权代理。原告明知第三人没有代理权，仍要求第三人签订房地产买卖居间协议，对该协议的效力瑕疵是明知并有主观上故意，相关责任应当由原告自行承担。在2015年11月26日之后，双方进行新的协商，表明原告认可该居间协议对被告不发生效力。综上所述，第三人马骥无权代表被告签订居间协议，被告事后也未追认，该协议对被告不具有法律效力，并且原告明知协议瑕疵有主观上故意。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人满懿咨询公司当庭作如下陈述：本案事实经过如原告所述。被告杨培培因人在国外不方便，委托第三人马骥为代理人代为出售其所有的杭州市滨江区西兴街道铂金时代公寓5幢1单元2003室房产（以下简称该房产）。2015年11月19日，在第三人公司居间下，马骥代理被告杨培培与原告杨鹏伟就该房产买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》。居间协议约定由原告支付定金40000元，并于15日内签订正式的房屋转让合同。如违约则违约方应双倍返还原告定金计80000元，其中的25%应支付给满懿咨询公司作为佣金。原告向马骥支付了定金40000元。后被告杨培培以人在国外为由一直拖延签订正式房屋转让合同的时间。经第三人公司多次催告后，两被告及马骥于2015年12月26日前来第三人公司与原告签订正式的房屋转让合同，但当日两被告却最终拒绝签订转让合同，更不予返还原告定金40000元。第三人公司于2016年1月14日曾向被告及马骥发出催告函，要求其收函后3日内双倍返还定金计80000元，并将其中的25%即20000元支付给第三人公司作为佣金，但被告及马骥未有任何回复。后经原告及第三人公司多次催告，两被告直至原告起诉前夕才返还原告定金40000元，但未按照居间协议约定支付违约金。本案中虽然马骥在签署居间协议时未提供书面授权委托书，但是马骥是持产权人的三证及结婚证复印件作出相应代理行为的，第三人公司及原告有理由相信马骥享有代理权限。且在居间协议签订后的多次沟通中，微信聊天记录也显示两被告完全知晓并同意马骥的代理行为，只是由于身在国外，未能及时签订正式的房屋转让合同。后两被告与马骥前来第三人公司签订正式转让合同也完全表明其对马骥代理行为的认可。只是由于两被告在签订转让合同当日发现房价上涨，不愿再以原价出售而最终未签订合同，实属于两被告违约。综上，本案系两被告违约造成，原告有权要求被告承担违约责任，而第三人公司有权要求两被告支付居间费用。故请法院依法支持原告的诉讼请求。第三人马骥当庭作如下陈述：第三人中介公司当时有打电话给我，说让我不要和其他中介公司谈了，11月19日让原告和中介公司在我家里见面，说可以让我先收取定金，等马骏他们回来再签订正式的合同。我跟中介公司说我没有授权委托书，中介公司说这也不是正式的合同，我就没把这当回事。后来中介公司又催我说15天马上要到了，要签合同，这个时候两被告还是在国外。两被告是在12月24日回国的。12月26日中介公司打电话催我，我和两被告说我已经收了定金，我们就一起去中介公司和原告谈一谈卖房子的事情。后来发现原来买房子的价格比卖的还高，还需要再谈一谈，因为之前说先收了定金，之后价格还可以再谈。26日当天就没有谈成。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据材料：证据一、房地产买卖居间协议，证明原被告、第三人签订居间协议的事实。证据二、收条，证明第三人马骥作为被告的代理人收取定金的事实。证据三、12月26日两被告与马骥去第三人满懿咨询公司签订合同的监控视频，证明两被告是知道第三人马骥作为受托人收取定金的事实的。证据四、监控视频截图，证明两被告准备签订房屋转让合同的事实。证据五、第三人马骥与两被告的微信聊天记录，以及马骏与中介的微信聊天记录，证明两被告授权第三人马骥出售房产的权力，以及两被告后来拒绝出售的原因。证据六、此套房子近期在链家卖方的网页，现在售价270万元，证明原告因房价上涨拒绝出售。被告杨培培、马骏对原告的证据材料发表如下质证意见：证据一真实性无异议，出卖人处签字并非是马骥所签，该份协议不生效，对被告不具备法律效力；证据二真实性无异议，不能证明原告的待证事实，马骥的收款行为没有得到被告的授权及追认；证据三、四真实性无异议，不能证明原告的待证事实，该份证据证明了被告并未追认马骥的行为；证据五真实性无异议，不能证明原告的待证事实；证据六真实性、关联性无法确认。第三人满懿咨询公司对原告的证据材料均无异议。第三人马骥对原告的证据材料发表如下质证意见：证据五微信聊天内容的真实性无异议，但不是催被告他们回来签合同，只是因为原告和中介公司在催，我就把这个事情告诉我嫂子。对原告的其余证据的质证意见与两被告的意见一致。被告杨培培、马骏提交如下证据材料：证据一、2016年1月5日马骥与杨鹏伟的微信记录，证明原告明知中介违规操作；原告提出新的价格。证据二、2016年1月9日、10日马骏与杨鹏伟的短信记录，证明原告明知中介违规操作；原告提出签订新的三方合同。证据三、2016年1月9日杨鹏伟与中介的微信记录，证明原告明知中介违规操作；原告要求中介向被告道歉。以上证据证明原告明知马骥没有代理权限，并且原告认为是基于中介违规操作行为造成现在的局面，原告与两被告就新的三方合同进行磋商，原告也否认了之前三方的居间协议。原告杨鹏伟对两被告的证据材料的真实性均认可，但认为证明对象不合理。这些证据更能证明被告是委托马骥出售房产。第三人满懿咨询公司刚质证认为证据的真实性均无法确认，公司不存在违规操作行为，是知情马骥有代理权限的，而且知道两被告可以在期限内来签订正式合同的情况下。第三人满懿咨询公司、马骥均无证据提交。对原、被告的证据材料，本院认证如下：对原告证据一－五的真实性予以确认，证明力综合认定；对证据六的真实性与关联性不予认定。对被告一－三的真实性予以确认，证明力综合认定。依据上述有效证据及各方当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：被告杨培培与被告马骏系夫妻关系，马骏与第三人马骥系兄弟关系。杨培培系坐落杭州市滨江区西兴街道铂金时代公寓5幢1单元2003室房屋的产权人，因其打算出售转让该房屋，遂通过亲友在网络上发布了售房信息，信息上联系人的电话则留了马骥的手机号码。原告杨鹏伟有购买该房屋的意向。经第三人满懿咨询公司与第三人马骥联系，2015年11月19日，杨鹏伟作为买受方（乙方）与杨培培作为出卖方（甲方）、满懿咨询公司作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，马骥在协议尾部出卖方及代理人处签名捺印，杨鹏伟在买受方处签名捺印，满懿咨询公司则在居间方处盖章。《房地产买卖居间协议》第二条中约定总房款人民币2180000元；第三条约定“乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币40000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在本协议上签字，则该意向金转为定金以担保履行”；第五条约定“甲乙双方同意在签署本协议后壹拾伍日内签订正式房屋转让合同。届时，如果乙方未能依约签订房屋转让合同，乙方已交付的定金甲方不予退还……如果甲方未能依约签订房屋转让合同，由甲方应向乙方双倍返还定金……”。当天，杨鹏伟向第三人马骥交付了40000元定金，马骥向杨鹏伟出具了内容为：“今收到……作为铂金时代公寓5幢1单元2003室买房定金”的收条。另，当天在马骥住所，马骥向杨鹏伟及满懿咨询公司的工作人员出示了房屋权属证书、被告杨培培与马骏的结婚证复印件等。此后，马骥通过微信与两被告联系，询问两被告何时回国，以及购房方急于签合同的意向等。2015年12月26日，原、被告均来到满懿咨询公司商谈案涉房屋的买卖一事，但最终未签订正式房屋买卖合同。此后，杨鹏伟与被告亦进行协商，包括稍稍提高房价成交等，但最终双方未达成一致。此后，经满懿咨询公司催告，被告返还杨鹏伟40000元定金。因双方就是否双倍返还定金无法达成一致意见，引发本案纠纷。另，庭审中，原告明确其主张的40000元违约金，就是依《房地产买卖居间协议》第五条所约定的双倍返还之定金。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案被告杨培培系案涉房屋的产权人，系第三人马骥的嫂嫂；其公布的售房信息中联系人的电话系马骥的电话；马骥向原告杨鹏伟及房产中介出示了房屋产权证书以及两被告的结婚证等，足以使原告相信马骥有代理权。马骥系完全民事行为能力人，其收取定金并出具内容明确为作为案涉房屋定金的收条，其应该知晓该行为的后果，而马骥仅以“我没把这当回事”、“我知道家里房产证放哪里，就拿给原告看”等作为其行为的辩解，既不符合常理，也于法无据，本院不予采信。况且，两被告回国后，亦到满懿咨询公司与原告等就房屋买卖一事进行商谈。至于在后来的双方往来联系中，原告杨鹏伟提出适当加价，只是为了促成交易，而非被告主张的“原告以自己的行为表示认可《房地产买卖居间协议》对被告不发生效力”，本院对被告该抗辩理由亦不采纳。综上，第三人马骥的代理行为效果及于被告杨培培，依《房地产买卖居间协议》第五条的约定，杨培培应双倍返还定金，故本院对原告主张杨培培再返还40000元的请求予以支持。原告主张定金的利息损失，无法律依据，本院不予支持。此外，杨培培系登记的房屋产权人，亦是《房地产买卖居间协议》的当事人，而被告马骏并非上述居间协议的当事人，故依合同的相对性原理，被告马骏在本案中不负返还义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告杨培培于本判决生效之日起七日内支付原告杨鹏伟人民币40000元。
二、驳回原告杨鹏伟的其他诉讼请求。如杨培培未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，减半收取400元，由被告杨培培负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币800元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 季隽虹
二〇一六年六月二十日代
书记员 汤 舒 百度搜索“”