绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第1546号
原告：茅春辉。
委托代理人：ＸＸ，浙江蓝汇律师事务所律师。
被告：绍兴龙嘉房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区华舍街道东周小区9号楼营业房102室。
法定代表人：张旭忠。
委托代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
原告茅春辉诉被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由
审判员任莹独任审判，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由
审判员任莹担任
审判长，与
代理
审判员章明、
人民陪审员王国林组成合议庭，于2015年11月20日再次公开开庭进行了审理。原告茅春辉（第一次开庭）及其委托代理人ＸＸ，被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司的委托代理人王钦、徐琼到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未成。本案经本院院长批准，延长审限五个月。本案现已审理终结。
原告茅春辉诉称，2014年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于原绍兴县华舍街道太平路以东、湖门横江以北的编号为“绍县售许字（2013）第045号”的11幢105号房屋售予原告，该幢房屋涉及用途为住宅，约定房价款3294891元，双方约定被告应于2014年12月31日前交房。同时，原、被告签订的浙江省商品房买卖合同第十条约定：“……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金……”。合同签订后，原告依约付给被告购房款3294891元。被告于2015年4月5日向原告寄达交房通知书。至此，原告认为，被告未如期交房，且逾期已经超过90日，被告的行为已经构成违约，且符合解除合同的条件。此外，在原告购房之时，由于被告的宣传，需缴纳5万元团购费能享受购房优惠，鉴于此，原告支付团购费50000元。原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系自愿签订，且合法有效。被告未能按期交房且逾期已经超过90天的行为已经构成违约，原告的诉求符合法律的规定，为使原告的合法权益不受侵犯，根据我国合同法及民诉法相关规定，特起诉法院，明确诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告于2014年9月29日签订的编号为201409291C28047167的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款3294891元；3.判令被告支付原告违约金329489.10元；4.判令被告赔偿原告因购房支付的“团购费”50000元；5.判令被告赔偿原告利息损失（自付款之日起开始计算，计算至实际履行之日，利息计算基数为3294891元，按银行同期同类贷款基准利率计算），暂计算至起诉日为131466.15元。
被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司辩称，一、原告要求解除合同没有事实和法律依据。1.原告并非于2014年9月29日与被告签订商品房买卖合同，而是2014年6月13日签订商品房买卖合同。该合同第七条约定“买受人需在本合同签订之日当天支付首付款人民币994891元,余款人民币2300000元采用银行按揭方式支付。采用银行按揭方式的买受人应于本合同签订之日起五日内向银行提供全部办理贷款所需要的资料及证明文件、缴纳相关费用并办理完毕按揭贷款手续”，后因原告个人原因无法根据合同约定办出银行按揭贷款以支付尾款，经双方协商对第七条付款方式变更为“一次性付款买受人应在本合同签订之日或之前付清全部房款，计人民币3294891元”，其他条款不变。但房管部门网签系统要求，合同部分条款变更的，需重新网签，网签时系统以最新的时间为合同签订时间，故若以该时间作为双方签订合同的时间，则与双方2014年6月13日签订合同并实际履行部分的事实矛盾。2.根据2014年6月13日签订的合同补充协议第三条（2）约定，“若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后的30日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理”，原告应于2014年7月20日前一次性支付尾款，但原告实际于2014年9月12日方付清尾款230万元，已经逾期52日，应向被告按日逾期应付款万分之四支付逾期付款违约金47840元，但原告至今一直未支付该逾期付款违约金。鉴于原告存在欠款情况，根据双方合同补充协议第九条第3款约定，被告在原告款清前有权拒绝交付房屋。3.在2014年9月29日变更合同当时，原告领取变更合同原件的同时也领取了交房通知书（2014年10月1日的交房时间），被告告知原告需缴清的款项（包括逾期付款违约金），但原告并未如约前来收房；后原告一直要求物业费优惠，在被告同意部分后，原告以交房通知书找不到为由要求被告员工再邮寄一份交房通知书，被告员工应原告要求于2015年4月再邮寄一份与原告。因被告所开发的房屋早于双方2014年6月13日签订合同前已具备双方合同第九条约定的交房条件，且已经于2014年6月开始集中交付，原告所购的房屋属于事实现房，原告款清即随时可以收房，但因原告收房需缴清相关税款、预缴物业费及违约金等，是原告收到交房通知后因个人原因不愿收房；原告认为被告逾期通知交房不符合事实，也明显与常理不符。原告并未根据双方合同补充协议第九条第7款规定，按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，该约定属于原告的义务性约定。根据双方合同补充协议第九条第2款规定，原告应于约定期限届满之日起15日内将书面通知送达被告，根据原告所提供的送达签收记录表明已经超过上述时限约定方送达被告，故原告的解除权即便成立，根据双方合同约定也已经视为原告放弃。
二、即使原告有权解除合同，主张违约金过高。
三、原告与第三方的团购费与本案无关。
四、即便团购费与本案有关，原告所主张的团购费与利息损失均也已包括在原告所主张的违约金内。综上，原告诉请没有事实和法律依据，望贵院查明事实后依法予以驳回。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据1.《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为201409291C28047167），用以证明原、被告于2014年9月29日签订合同及双方应当按照合同约定的内容履行合同的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性没有异议，但双方签订合同的时间实际上是2014年6月13日，双方履行合同也是根据2014年6月13日签订的合同履行，因为原告于2014年9月29日才把购房余款付清，故应当扣除原告未足额付款款项前的时间，由此可知原告主张解除合同没有依据；证据2.销售不动产统一发票，用以证明原告向被告支付购房款3294891元的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性没有异议，原告确实付清了购房款，但未付清逾期付款违约金；证据3.收款收据，用以证明原告因购房而支付了团购费50000元的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性没有异议，但该收款单位是绍兴县柯桥杰美房屋中介服务部，故与本案没有关联；证据4.快递单及交房通知书，用以证明被告于2015年4月5日通知原告交房的事实。被告的质证意见是对证据的真实性没有异议，但被告并不是首次通知原告交房，双方已预约交房时间，被告通知是2014年10月1日，10月后被告一直与原告父亲保持交房的沟通联系；证据5.解除合同通知书及快递单，用以证明原告要求解除合同且要求返还购房款的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性没有异议，但根据双方合同约定，原告并不享有合同解除权，即使原告享有解除权，根据原告证据显示，到达被告处已超过二天，应当视为原告已放弃行使。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据6.《浙江省商品房买卖合同》及附件（合同编号为20140613DF19044524），用以证据原被告于2014年6月13日签订合同，合同价款为3294891元，其中原告在签约当日支付994891元，余款2300000元采用银行按揭方式支付的事实。原告的质证意见是对该证据的真实性、合法性无异议，但该证据不能证明被告所要证明的事实；证据7.《商品房买卖合同变更表》，用以证明因原告原因无法根据前述合同约定办理银行按揭贷款，从而产生逾期付款的违约责任，故在原告未付清款项前被告有权拒绝交房的事实。原告的质证意见是对该证据的真实性、合法性无异议，但需要说明的是对付款方式的变更是经双方认可的；证据8.《浙江省商品房买卖合同》及附件（合同编号为201409291C28047167），用以证明根据合同约定，被告应在2014年12月31前交付房屋，但原告因被告逾期交房行使解除权的，应于约定期限届满之日起15日内向被告发送解除合同的书面通知，如原告未在该期限内将解除通知书送达出卖人，视为买受人放弃解除合同的权利，原告已经逾期送达通知，即使其有解除权，也视为其放弃解除权的事实。原告的质证意见是对该证据的真实性、合法性无异议，但不能证明被告所要证明的事实；证据9.付款凭证银行POS小票及不动产销售发票，用以证明原告于2014年9月12日才付款购房尾款，根据合同约定原告本应支付被告违约金，因未付清款项被告可以拒绝交房的事实。原告的质证意见是对该证据三性均无异议，但要说明的是付款方式的变更是经过被告同意的；证据10.竣工验收备案表、建设工程规划核实确认书、环保“三同时”验收意见、消防备案凭证，用以证明讼争房屋于2014年6月5日已完成合同约定交付条件的事实。原告的质证意见是对该证据的真实性、合法性无异议，但该组证据与本案无关，其中的消防备案凭证，只是受理凭证，并非最终结果；证据11.集中交付的媒体报道、部分业主集中交付通知的邮寄底单，用以证明被告于2014年6月20日-26日对已购房屋业主办理集中交付手续，房屋作为重大家庭决策，原告在签订房屋买卖合同时已知晓或应当知晓房屋具备交付条件、付款款项即可办理收房手续的事实。原告的质证意见是对该证据的真实性有异议，同时该证据与本案无关，原告尚未收到任何交房通知书，直到2015年起诉前才收到一份交房通知书；证据12.解除合同通知书及快递单，用以证明原告未在合同约定的期限内向被告送达解除通知书，即使可以行使解除权，也已经丧失的事实。原告的质证意见是对该证据三性无异议；证据13.户口本、定金合同、定房变更表、被告员工与原告父亲茅越洪的通话记录，用以证明茅越洪系原告父亲，其与被告的通话行为可以代表系原告的意思，且被告多次要求原告办理收房手续，但原告要求物业费优惠到实际收房日，并要求被告再发交房通知书后原告才办理收房手续的事实。原告的质证意见是对通话记录真实性有异议，同时需要说明的是原告未收到被告或者接到被告通知交房的信息，被告根本没有交房的意愿。
本院认为，对证据1-2，被告对真实性无异议，该证据确实可以证明原、被告就讼争房屋签订买卖合同，并已付清房款的事实，故本院对该证据的证明力予以认定。对证据3，因该证据系原告与第三方产生的付款行为，故本院对该证据不予审查。对证据4，被告对真实性没有异议，且该证据确实证明原告收到被告交房通知书的事实，故本院对其证明力予以认定。对证据5，被告对真实性无异议，该证据确实证明原告曾发函要求行使解除权的事实，故本院对其证明力予以认定。对证据6，原告对证据真实性无异议，该证据能够证明双方在2014年6月13日就签订买卖合同的事实，故本院对其证明力予以认定。对证据7，原告对证据真实性、合法性无异议，该证据证实双方对讼争房屋付款方式进行变更的约定，故本院对其证明力予以认定。对证据8，原告对真实性、合法性无异议，该证据与原告所提供的证据1系同一份证据，故本院对此予以认定。对证据9，原告对证据三性无异议，故本院对此予以认定。对证据10，原告对真实性、合法性无异议，且该证据能够证明2014年5-6月期间，讼争房屋所在的工程已通过规划局、环保局等验收，并向消防部门进行备案，故本院对其证明力予以认定。对证据11，原告对证据真实性、关联性有异议，然讼争房屋于2014年6月已具备交付条件确系事实，被告亦向业主发出交房通知书，故本院对其真实性予以认定。对证据12，原告对证据三性无异议，本院对此予以认定。对证据13，原告对通话记录真实性有异议，但经核实，136××××5689确系原告父亲茅越洪手机号码，且双方在2014年9月期间确实有多次电话联系，故本院对其真实性予以认定。经过当事人的举证、质证，结合当事人的陈述，
本院查明如下事实：2014年6月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由买受人购买出卖人所开发的龙湖原著小区第11幢105号房，建筑层数地上3层，地下1层，该商品房位于第负一至三层；该商品房建筑面积285.95平方米，其中套内建筑278.23平方米，应分摊的共有建筑面积7.72平方米，该商品房单价为每平方米11522.61元，总价款3294891元；买受人需在本合同签订之日当天支付首付款994891元，余款2300000元采用银行按揭方式支付；出卖人应于2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱大规模流行性疾病等社会异常事件。按本合同约定或者法律规定应当由买受人承担的款项，买受人未及时、足额支付给出卖人的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项为止，顺延期间不视为交房逾期；出卖人如未按本合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同还对其他内容作了约定。嗣后，因原告未能办理银行按揭贷款手续，2014年9月25日，经原、被告协商，双方签订《商品房买卖合同》变更表，约定付款方式变更为“按揭改一次性”。9月29日，原、被告重新签订《浙江省商品房买卖合同》一份，对付款方式及期限变更为买受人应在本合同签订之日或之前付清全部房款，计人民币3294891元。2014年6月4日、6月10日、6月13日合计支付房款994841元。2014年9月12日，原告支付购房款2300000元。被告于2014年6月13日、9月12日分别开具销售不动产统一发票两份为凭。2014年5月6日，龙湖原著小区通过环保“三同时”验收，6月4日，该小区经绍兴市柯桥区规划局规划核实，6月5日，该小区通过竣工验收并具备交付条件。自2014年6月中下旬起（主要为6月16日），被告对龙湖原著小区业主邮寄送达交房通知书。2014年9月至2015年3月期间，被告工作人员与原告父亲茅越洪有多次通话联系。2015年4月5日，被告向原告寄送交房通知书。2015年4月12日，原告以被告逾期交房超过95天，向被告寄送解除合同通知书，要求解除合同并退还全部购房款项，遂酿成本案纠纷。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。当事人应当按照合同约定，依法享有合同权利，并履行合同义务。本案中，分析原告的诉求及其提供的证据，
本院认为，其要求解除合同的理由基于双方于2014年9月29日签订的《浙江省商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，原告认为被告于2015年4月5日向其寄送交房通知书，该时间点与合同约定的最迟交房时间2014年12月31日已逾期95日，故原告有权行使合同约定解除权，要求解除合同。
本院认为，原告要求解除合同，理据不足，本院不予支持，具体理由如下：
一、根据查明的事实，原、被告于2014年6月13日签订了商品房买卖合同，后因付款方式的变更，根据相关部门要求，于2014年9月29日重新签订了新的合同，其余内容不变。根据2014年9月29日合同约定：应当由买受人承担的款项，买受人未及时、足额支付给出卖人的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项为止，顺延期间不视为交房逾期。因此，原告在变更付款方式后，事实上是于2014年9月12日才将购房款全部付清，双方再于9月29日签订了合同。而被告所开发的龙湖原著小区在2014年6月已经通过竣工验收，具备交付条件。因此，从被告交房的时间，原、被告两次签订合同的时间分析，原告所购买的房屋实系现房，原告在款清后随时可以收房。
二、在2014年9月至2015年3月期间，被告工作人员与原告父亲茅越洪之间一直存在电话联系沟通，结合被告房屋已具备交付条件的事实，可知原告对讼争房屋已具备交付条件，并可以收房的事实是明知的。现原告仅以被告向其寄送的《交房通知书》超过合同约定交房期间95日，从而认定被告逾期交房，显然与客观实际不符。
三、根据原、被告签订的合同补充条款第九条对房屋交付的补充约定第7项：买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。显然，原告应当于2014年12月31日前向被告主张房屋交接。而事实上，原、被告就讼争房屋交接手续显然已经沟通，原告以被告逾期交房为由要求解除合同，不符合客观事实，也有违诚信原则。综上，本院对原告要求解除合同的诉求，依法不予支持。据此，基于原告的第一项诉求系其余各项诉求的前提，故本院对原告的其他诉求不再予以理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条规定，
判决如下：驳回原告茅春辉的诉讼请求。案件受理费37247元，由原告茅春辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费37247元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 任 莹
代理
审判员 章 明
人民陪审员 王国林
二〇一六年六月二十日
书 记 员 徐 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 关注公众号“”