新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）新民再186号申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：闫晓东，个体工商户，住喀什市。申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：龚晓丽，喀什赑琪乐儿童城业主，住乌鲁木齐市。
被
申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：苏金带，个体工商户，住喀什市。申请再审人闫晓东、龚晓丽因与被申请人苏金带房屋租赁合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院（2015）喀民二终字第178号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月11日作出（2016）新民申字第634号民事裁定，提审本案。本案经申请再审人闫晓东、龚晓丽及被申请人苏金带提交书面申请，未开庭审理。本案现已审理终结。2015年5月19日,苏金带向喀什市人民法院起诉称，2013年11月30日，其与闫晓东、龚晓丽签订商铺租赁合同，约定商铺的租金和租期，并约定由闫晓东、龚晓丽收取营业款，于当月向本人打款，但其至今未向本人支付2014年7月、8月营业款，故请求法院判令解除双方签订的商铺租赁合同，退还本人营业款28720元，保证金10000元，并承担本案诉讼费用。闫晓东、龚晓丽共同答辩并提出反诉称，双方签订租赁合同属实，租期为2013年12月1日至2015年11月30日，年租金为120000元。且不允许苏金带本人私自收款，必须由顾客凭小票到出租方设的收银台交款，否则罚款5000元。苏金带自2013年8月份就违规私自收款，应依照约定罚款5000元，并根据合同约定承担18000元违约金。苏金带至今尚欠房租10000元、电费900元、厕所使用费560元，故其应交纳各项费用合计34460元。针对闫晓东、龚晓丽的反诉，苏金带答辩称，其反诉请求无事实根据和法律依据，闫晓东、龚晓丽二人在2014年7月份开始没有向本人返还货款，导致本人经营受损，本人并未私自违规收款，不存在违约行为。请求法院驳回二人的反诉请求。喀什市人民法院一审审理查明，闫晓东、龚晓丽于2013年11月30日与苏金带签订商铺租赁合同，约定将位于喀什市人民西路英加依巷商业步行街B区二层东大厅B-03商铺租赁给苏金带使用，租期自2013年12月1日至2015年11月30日止，年租金120000元，每年的10月15日之前支付下一年租金，签订合同的同时交纳履约保证金10000元，并约定在合同履行期内承租人单方面解除合同时保证金将不予退还，保证金在合同履行期间不能用于抵充租金及其他费用，合同期满承租人不能续约时经出租人许可租赁及其设施完好无损、付清全部应付费用后十五个工作日内履约保证金无息退还。为便于财务管理及配合工商局12315的相关规定由出租人统一收银，不允许导购私自收银，必须由顾客本人到收银台付款，违反规定者将罚款5000元作为违约赔偿金。所收货款将实行月结方式双方核对账目后统一打款。经营期间产生的物业管理费、垃圾处理费、水费、暖气费由承租人承担，其他相关税费由出租人承担，经营过程中所产生的宣传广告费由所有商户共同承担。双方在合同第第十条约定：”承租人将承租的房屋擅自转租、转让的；未经出租人同意与第三方联营；私自拆改房屋进行非法活动的；应付或未付租金达到10天。则出租人有权解除合同，并要求承租人承担租金15%的违约金。”后苏金带按照约定交纳一年租金120000元，支付合同保证金10000元，经营至2014年11月30日离开经营场所，闫晓东、龚晓丽尚欠其2014年7月、8月份的经营款28720元未返还，之后经营期间苏金带自行收费。2014年8月1日至11月30日苏金带经营产生电费900元，厕所使用费320元。双方均认为对方存在违约行为，故诉至法院。喀什市人民法院一审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，苏金带与闫晓东、龚晓丽二人签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行相应的义务。根据合同内容，双方约定租赁期间为两年，仅履行至2014年11月30日，现苏金带提出解除双方签订的商铺租赁合同，闫晓东二人亦同意予以解除，故对该项请求，一审法院予以支持。对于苏金带要求闫晓东等人返还履约保证金10000元的请求，因履约保证金的性质是为了担保合同的履行，双方在合同中明确约定，承租人单方面解除合同时保证金将不予退还。苏金带虽称系因闫晓东等人的违约行为致使合同无法继续履行，但其提供的证据不能证实其存在违约，根据现在合同未满两年租赁期间的履行情况，履约保证金不应退还，对苏金带的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于苏金带要求支付经营款28720元的请求，因闫晓东等人认可尚欠其经营款28720元，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于闫晓东、龚晓丽要求苏金带支付电费900元、厕所使用费560元的请求，因苏金带认可尚欠电费900元，厕所使用费320元，故对其此项请求，一审法院部分予以支持。对于闫晓东、龚晓丽要求苏金带支付房租10000元的请求，因苏金带实际经营到2014年11月30日，闫晓东等人虽称其一直占用其房屋造成损失，但未能提供相应的证据予以证实，故对其此项请求，一审法院不予支持。对于苏金带要求闫晓东等人支付违约金18000元的请求，因双方约定如承租人违反合同第十条的规定应承担租金15%的违约金，但其不存在合同约定的第十条违约情形，故对其此项请求，一审法院亦不予支持。喀什市人民法院于2015年7月7日作出（2015）喀民初字第972号民事判决：
一、解除原告（反诉被告）苏金带与被告（反诉原告）龚晓丽、闫晓东于2013年11月30日签订的商铺租赁合同；
二、被告（反诉原告）龚晓丽、闫晓东向原告（反诉被告）苏金带返还经营款28720元；
三、驳回原告（反诉被告）苏金带诉其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）苏金带向被告（反诉原告）龚晓丽、闫晓东支付电费900元，厕所使用费320元，合计1220元；
五、驳回被告（反诉原告）龚晓丽、闫晓东其他反诉请求。一审本诉案件受理费384元，由苏金带负担99元，龚晓丽、闫晓东负担285元。反诉案件受理费331元，由反诉原告龚晓丽、闫晓东负担319元，反诉被告苏金带负担12元。苏金带不服一审判决，向喀什地区中级人民法院提出上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律不当。龚晓丽、闫晓东应当退还10000元保证金，并驳回其反诉请求。针对苏金带的上诉了理由，闫晓东答辩称，因苏金带没有按照合同履行自己的义务，违约在先，按照合同约定保证金不应当退还，应驳回其上诉请求。闫晓东亦不服一审判决，提出上诉称，本案中苏金带违反合同约定，提前终止履行合同，也未按照合同约定到商场设定的收银台统一收银，造成合同不能继续履行，且采取不正当措施给出租人重新出租房屋造成阻碍，因此应当承担违约责任并承担给付赔偿违约金的民事责任。一审法院没有支持该项诉讼请求是错误的，请求二审法院查明事实，依法改判。针对闫晓东的上诉理由，苏金带答辩称，本案租赁合同履行过程中系闫晓东口头通知我们不用再统一收银，由我们自行收取营业款，故我们不存在违约；同时因闫晓东在统一收银过程中未按照约定返还营业款，造成我们无法经营，我们才搬离商铺，也未给闫晓东造成损失，故应当驳回其上诉请求。龚晓丽的意见与闫晓东的上诉及答辩意见一致。喀什地区中级人民法院二审查明事实与原审一致。喀什地区中级人民法院二审认为，本案的争议焦点是：1、苏金带要求闫晓东、龚晓丽退还保证金10000元是否有事实及法律依据；2、闫晓东要求苏金带支付违约金18000元、尚欠房租10000元是否有事实及法律依据。关于苏金带要求闫晓东、被上诉人龚晓丽退还保证金10000元有何事实及法律依据的问题。经二审法院审查双方当事人的商铺租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。在合同中双方约定承租方即苏金带应当向闫晓东、龚晓丽缴纳10000元履约保证金，该保证金不得冲抵其他费用，如承租人苏金带提前解除合同则保证金不予退还，合同期满后承租人结清其他费用后保证金予以退还。依据上述约定，该部分款项应为履约保证金。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。履约保证金具有一定的补偿性。从本案合同双方约定的条款来看，双方当事人的真实意思表示就是若承租人单方提前解除合同，则以该履约保证金弥补出租人的损失。结合本案已经查明的事实，可以认定承租人苏金带提前解除了合同；苏金带虽提出系闫晓东、龚晓丽违约未及时退还营业款，造成无法继续履行合同；但经二审法院审查，双方在合同中未明确约定返还营业款的具体履行过程，且出租人已经将商铺交付给承租人，也未阻碍承租人苏金带继续使用商铺；对于出租人收取的营业款，承租人苏金带可以通过其他合理合法的方式维护自己的权利。故苏金带要求闫晓东、龚晓丽退还保证金10000元，无事实及法律依据，二审法院对该项上诉请求不予支持。关于闫晓东要求苏金带支付违约金18000元、尚欠房租10000元有何事实及法律依据的问题。依据一、二审查明的事实，承租人苏金带已经于2014年11月30日搬离商铺，也未对出租人闫晓东、龚晓丽继续出租商铺造成妨碍，故闫晓东要求给付尚欠房租10000元，无事实及法律依据。对于违约金问题，因双方在商铺租赁合同中已经明确约定，只有承租人苏金带违反了合同第十条的约定，出租人才有权主张违约金。现闫晓东在一、二审期间，均未能提供证据证明苏金带违反了合同第十条的约定，故闫晓东要求苏金带支付违约金的上诉请求，亦无事实及法律依据。二审法院对其上诉请求亦不予支持。喀什地区中级人民法院于2015年10月8日作出（2015）喀民二终字第178号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1399元，由上诉人苏金带负担50元，由上诉人闫晓东负担1349元。闫晓东、龚晓丽向本院申请再审称，被申请人苏金带无故提前终止合同，并在经营期间违约私自收银，违反《商铺租赁合同》第七条之规定应罚款5000元；根据合同中关于租金支付时间的约定，被申请人迟迟不交房租，应按照合同约定承担15%违约金即18000元；被申请人至今实际占有使用涉案商铺，应再支付房租10000元。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，双方当事人订立的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定行使权力和履行义务。根据《商铺租赁合同》中关于统一收银及所收取货款实行月结方式的约定内容看，”不允许导购私自收银，必须由顾客本人到收银台付款，违反规定者将罚款5000元作为违约赔偿金。所收货款将实行月结方式双方核对账目后统一打款”，上述约定只约定了承租一方私自收银的责任，并没有约定出租一方不按月返还货款的责任。合同当事人双方是平等的，上述约定加重了承租方的责任和义务，显然对承租方是不公平的。根据双方当事人在原审庭审中的陈述及原审法院查明的事实，申请再审人闫晓东、龚晓丽未向被申请人苏金带返还2014年7、8月份营业款，之后苏金带也没有向收银台统一缴款。对此，
本院认为，由于双方在合同中未明确约定返还营业款的具体履行过程及不按月返还的责任，苏金带在没有收到应返还的营业款后，采取不向收银台继续缴款的行为是行使抗辩权的方式，应属合理正当且符合常理，不属于在经营期间违约私自收银的情形。据此，申请再审人主张被申请人苏金带在经营期间违约私自收银，违反《商铺租赁合同》第七条之规定应罚款5000元的理由不能成立，本院不予支持。关于申请再审人主张被申请人应支付18000元违约金和10000元房租的请求。原审判决根据双方签订的《商铺租赁合同》第十条的约定、双方实际履行合同的事实、承租人苏金带于2014年11月30日搬离商铺等事实作出认定及判决结果，事实清楚，理由充分，本院不再赘述。综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：维持喀什地区中级人民法院（2015）喀民二终字第184号民事判决。本判决为终审判决。
审 判 长 张疆华
代理
审判员 赵亚丽
代理
审判员 崔 瑜
二〇一六年六月二十日
书 记 员 田忠顺 来源：百度搜索“”